Không quá trầm lắng như nhiều người nghĩ

Có thể nói, 2013 là một năm đầy sóng gió của thị trường BĐS Việt Nam khi thị trường đảo chiều từ phân khúc cao cấp sang phân khúc giá rẻ. Để tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 02/NQ-CP (ngày 07/01/2013) về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu, với 5 nhóm giải pháp cụ thể sau:

Thứ nhất là tháo gỡ khó khăn cho cộng đồng doanh nghiệp (DN) và nhà đầu tư. Theo đó, Nhà nước đã miễn, giảm nhiều loại thuế, giãn thời hạn nộp tiền sử dụng đất, giảm tiền thuê đất… Giải pháp này đã kịp thời tháo gỡ khó khăn cho cộng đồng DN và nhà đầu tư trong lĩnh vực xây dựng, BĐS.

Thứ hai là tăng cung và tăng khả năng thanh toán của cầu trong phân khúc sản phẩm giá thấp với gói tín dụng 30.000 tỷ đồng. Đây là gói tín dụng dành cho phân khúc giá thấp cụ thể là người lao động và các nhà đầu tư chuyển đổi dự án sang nhà ở xã hội. Tuy nhiên, đến nay, gói tín dụng này giải ngân cho đối tượng vay đạt kết quả chưa như mong muốn, mới giải ngân được khoảng 1%.

Với tỷ lệ 70% trợ giúp tăng khả năng thanh toán cho cầu và 30% trợ giúp cho việc tăng cung; Tiêu chí bên cầu được thụ hưởng mở rộng dần nhưng vẫn chưa phải là “chìa khoá” để tăng tiến độ cho vay hỗ trợ. Sở dĩ việc giải ngân gói tín dụng này chưa đạt kết quả cao là vì một phần nguồn cung sản phẩm phân khúc giá rẻ còn quá ít, mặt khác các ngân hàng đưa ra các tiêu chí cho người nghèo vay tiền không phù hợp.

Trong năm 2014, Việt Nam nên học tập kinh nghiệm các nước, tạo cơ chế đặc thù cho người có thu nhập thấp vay tiền bằng cách chấp nhận tài sản thế chấp chính là căn hộ dự án, nhằm tăng tiến độ giải ngân cho gói tín dụng 30.000 tỷ đồng.

Thứ ba là giải phóng phân khúc BĐS hạng sang, giá cao gắn với nợ xấu, tạo điều kiện cho nguồn cầu. Việc ban hành Thông tư liên tịch số 20/2013/TTLT-BXD-BNV ngày 21/11/2013 hướng dẫn một số nội dung của Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013 của Chính phủ về quản lý đầu tư phát triển đô thị đã cho phép “chia lô bán nền” theo quyết định của UBND cấp tỉnh, sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của Bộ Xây dựng cũng đã tạo thêm động lực cho thị trường. Tuy nhiên, hành lang pháp lý này cho thấy, nợ xấu trong BĐS chủ yếu nằm ở nền đất chưa có nhà.

Cũng trong năm 2013, Bộ Xây dựng đã hoàn chỉnh Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) với những đổi mới rất quan trọng, nhằm tăng nguồn cầu cho phân khúc hạng sang, giá cao. Theo đó, cho phép người nước ngoài mua và sở hữu nhà ở có thời hạn ở Việt Nam và có quyền được giao dịch nhà trên thị trường BĐS. Dự kiến, hai Luật này sẽ trình Quốc hội xem xét và thông qua trong năm 2014, góp phần tăng nguồn cầu cho phân khúc cao cấp.

Thứ tư là tăng vốn cho thị trường BĐS hiện đang thiếu vốn trầm trọng. Trước đây, thị trường không khó để thu hút hầu hết các nguồn vốn trong xã hội, từ tiền tiết kiệm của người dân, vốn của các nhà đầu tư nhỏ, vốn của DN, ngân hàng, vốn FDI…

Tuy nhiên, khi thị trường BĐS trầm lắng, mọi nguồn vốn đều “đắp chiếu” ở thị trường. Các nhà đầu tư cho rằng, tăng niềm tin vào thị trường mới có thể động viên được nguồn vốn đầu tư trở lại. Việc lấy lại niềm tin vào thị trường phải bắt đầu tư các chủ đầu tư dự án và sau đó là các cơ quan quản lý ở Trung ương và địa phương. Đây là việc khó nhưng lại là “chìa khóa” quan trọng nhất. Các cơ quan quản lý cần hướng chủ đầu tư tới những giải pháp lấy lại niềm tin cho thị trường.

Thứ năm là tái cấu trúc thị trường BĐS, tăng tính chuyên nghiệp từ chính sách pháp tuật, thể chế, tổ chức quản lý, nghiệp vụ cán bộ cho tới nhà đầu tư và người tiêu dùng. Việc rà soát lại chính sách, pháp luật có liên quan đang được thực hiện. Luật Đất đai 2013 đã được thông qua và dự kiến năm 2014, Quốc hội sẽ thông qua Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS. Cùng với đó, thể chế, tổ chức và bộ máy công cụ quản lý thị trường BĐS cũng phải thay đổi (để không còn tham nhũng, bôi trơn, chạy dự án…) sẽ hoàn thiện hành lang pháp lý cho thị trường bất động sản.

Thêm vào đó, dữ liệu của thị trường BĐS phải được công bố công khai đặc biệt về giá đất để chia sẻ lợi ích công bằng với cộng đồng người dân. Nhà đầu tư BĐS phải được sắp xếp lại thông qua mua bán và sáp nhập DN để năng lực mạnh hơn và sức cạnh tranh cao hơn. Người tiêu dùng cũng cần biết tận dụng dịch vụ để có đủ thông tin, quyết định sau khi phân tích, tuyệt đối không đầu tư theo tâm lý đám đông.

Việc cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực BĐS, việc cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà thuộc nhiều nhóm khác nhau cần được đẩy mạnh. Cùng với đó, Nhà nước cần sửa đổi pháp luật, nâng cao chất lượng quy hoạch, chủ động điều tiết thị trường để quản lý hiệu quả thị trường. Hệ thống quản lý của Việt Nam chưa có cơ chế điều tiết quỹ đất khi rơi vào "sốt giá" hoặc "đóng băng".

Khi "sốt giá" thì Nhà nước đưa thêm đất vào thị trường thông qua đấu giá, khi "đóng băng" thì Nhà nước chủ động mua BĐS dư thừa từ thị trường. Hệ thống pháp luật hiện nay mới chỉ tính đến cơ chế Nhà nước thu hồi đất mang tính đặc trưng của cơ chế bao cấp. Công cụ pháp luật đất đai cần được đổi mới sao cho giảm được tham nhũng và khiếu kiện của dân; công cụ pháp luật BĐS phải tập trung vào công cụ tài chính để quản lý rủi ro cho mọi người yên tâm tham gia thị trường.

Dự báo năm 2014

Năm 2013, phân khúc căn hộ giá rẻ là phân khúc chủ đạo của thị trường BĐS, với nguồn cung ngày càng tăng, giá ngày càng hợp lý, chất lượng ngày càng được cải thiện. Điều này đã thu hút một lượng lớn nguồn cầu khi được trợ giúp hiệu quả, dễ dàng từ Nhà nước. Đây là khu vực có triển vọng ấm lên hàng ngày cùng với niềm vui có nhà của nhiều người lao động. Như vậy, năm 2014 sẽ là năm ấm lên trông thấy của phân khúc căn hộ giá thấp với nhu cầu rất lớn của những người lao động ít tiền. Việc tăng vốn để tăng cung cho phân khúc giá rẻ, giải ngân nhanh hơn gói 30.000 tỷ đồng, tăng khả năng thanh toán cho cầu thu nhập thấp sẽ có tác động rất tích cực làm tăng sức nóng cho thị trường.

Trong năm 2014, dự kiến tồn kho trong phân khúc giá cao sẽ giảm đáng kể, do tác động phục hồi niềm tin vào thị trường trên cơ sở những đổi mới về khung pháp luật đối với kinh doanh nhà ở và BĐS. Lượng tồn kho giảm với phân khúc đất nền và các dự án BĐS nhà ở có điều kiện chuyển đổi công năng. Điều quan trọng cần triển khai trong năm tới là tái cấu trúc thị trường BĐS theo Nghị quyết số 02/NQ-CP với việc đổi mới pháp luật, thể chế tới quy hoạch, chuyển đổi dự án, giải pháp huy động vốn…

Bên cạnh đó, các nhà đầu tư cần tái cấu trúc DN trên cơ sở nâng cao năng lực cạnh tranh thông qua một lộ trình dài hạn. Ước tính khoảng 400 tấn vàng còn tích trữ trong dân sẽ có vai trò rất lớn trong phục hồi thị trường BĐS nếu niềm tin được khôi phục. Bên cạnh đó, cần có cơ chế phù hợp để động viên vàng tham gia vào thị trường BĐS.

Bước vào năm 2014, thị trường BĐS có nhiều triển vọng tươi sáng hơn. Điều quan trọng là mỗi người cần nhìn lại thật kỹ thị trường, hãy loại bỏ cách nhìn bi quan và không nên tin vào các lời than vãn của một số nhà đầu tư “yếu đuối”. Dự kiến, giao dịch ở phân khúc giá thấp sẽ vẫn là phân khúc sôi động nhất, bởi nhu cầu nhà ở của người có thu nhập thấp vẫn rất lớn. Những tín hiệu đó cho thấy, thị trường BĐS sẽ tăng nhanh từ điểm cực tiểu lên những nấc cao hơn trong năm 2014.