Tín hiệu phục hồi đang xuất hiện, nhưng còn phân hóa

Theo đánh giá của Agriseco Research, thị trường BĐS đã bắt đầu xuất hiện những tín hiệu phục hồi mang tính cục bộ, chủ yếu tại các phân khúc gắn với nhu cầu ở thực như nhà ở vừa túi tiền, hoặc các dự án đã hoàn thiện pháp lý và sở hữu vị trí thuận lợi. Mặc dù mặt bằng thanh khoản chung vẫn chưa cải thiện rõ nét, nhưng tâm lý thị trường đang dần ổn định trở lại. Một bộ phận người mua – đặc biệt là những người có nhu cầu ở thực – đã quay lại tìm kiếm sản phẩm phù hợp, trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức thấp và nhiều chính sách hỗ trợ được đưa vào triển khai.

Tuy vậy, đà hồi phục hiện tại vẫn mang tính chọn lọc và chưa đủ mạnh để tạo ra sự chuyển biến toàn diện. Nhiều doanh nghiệp BĐS vẫn còn đối mặt với lượng hàng tồn kho lớn, chủ yếu đến từ các dự án chậm triển khai hoặc chưa giải quyết xong vấn đề pháp lý. Áp lực dòng tiền vì thế vẫn hiện hữu, làm ảnh hưởng đến năng lực triển khai dự án và kỳ vọng lợi nhuận trong trung hạn.

Agriseco Research kỳ vọng, thị trường BĐS nhiều khả năng sẽ bước vào một chu kỳ phục hồi mới từ năm 2025, khi các yếu tố hỗ trợ ngày càng rõ nét hơn. Phân khúc căn hộ chung cư – đặc biệt là sản phẩm bình dân và trung cấp – được đánh giá sẽ hồi phục trước, sau đó lan sang các phân khúc khác như đất nền, nhà liền thổ và biệt thự. Hoạt động giao dịch dự kiến sẽ gia tăng tại các dự án có pháp lý đầy đủ, phục vụ nhu cầu ở thực và nằm ở khu vực có hạ tầng hoàn thiện, bao gồm các quận ven đô và tỉnh thành lân cận trung tâm.

Ngoài ra, phân khúc nhà ở xã hội cũng được kỳ vọng sẽ sôi động hơn trong thời gian tới khi nhiều dự án mới được triển khai nhờ định hướng chính sách rõ ràng. Bất động sản nghỉ dưỡng có thể ghi nhận sự cải thiện dần từ cuối năm nay, đặc biệt khi ngành du lịch phục hồi và lượng khách quốc tế quay trở lại.

Cổ phiếu bất động sản - Từ kỳ vọng đến sàng lọc

Trên thực tế, TTCK đang phản ánh sự phân hóa rõ rệt trong nhóm cổ phiếu BĐS. Trong khi một số cổ phiếu tăng giá nhờ kỳ vọng phục hồi ngành, thì nhiều mã vẫn giao dịch cầm chừng, hoặc giảm sâu do triển vọng tài chính kém khả quan. Theo Agriseco, điểm khác biệt giữa các doanh nghiệp trong giai đoạn hiện nay nằm ở khả năng triển khai dự án thực tế, năng lực xử lý hàng tồn kho, cũng như chiến lược tái cơ cấu tài chính phù hợp.

Agriseco đặc biệt lưu ý rủi ro đến từ áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp trong giai đoạn 2025–2026. Nhiều doanh nghiệp BĐS đã huy động vốn mạnh trong các năm trước, hiện đang đối mặt với yêu cầu trả nợ lớn, trong khi dòng tiền bán hàng chưa thực sự cải thiện. Điều này khiến không ít doanh nghiệp phải đẩy mạnh thoái vốn, bán tài sản hoặc hợp tác phát triển để đảm bảo thanh khoản. Mặc dù là bước đi cần thiết để củng cố bảng cân đối kế toán, nhưng theo Agriseco, đây cũng là yếu tố có thể làm giảm biên lợi nhuận trong ngắn và trung hạn.

Theo đánh giá từ Agriseco Research, các thay đổi trong khung pháp lý năm 2025 – đặc biệt là ba đạo luật lớn liên quan đến đất đai, nhà ở và kinh doanh BĐS - sẽ tạo tiền đề cho sự phát triển minh bạch và bền vững hơn của thị trường. Việc chuẩn hóa quy trình pháp lý, rút ngắn thời gian phê duyệt dự án và siết lại tiêu chuẩn phát triển sẽ giúp loại bỏ dần những chủ đầu tư thiếu năng lực, đồng thời nâng cao chất lượng dự án và năng lực triển khai của doanh nghiệp có nền tảng tốt.

Tuy nhiên, chính sách tín dụng được đánh giá là vẫn giữ thái độ thận trọng. Theo Agriseco, mặc dù mặt bằng lãi suất duy trì ở mức thấp, nhưng tín dụng vào BĐS vẫn được định hướng theo hướng kiểm soát rủi ro - ưu tiên vào phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá hợp lý, và dự án đầy đủ pháp lý. Đây là tín hiệu tích cực về mặt dài hạn, nhưng cũng là rào cản ngắn hạn đối với các doanh nghiệp vốn phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy tài chính để tăng trưởng.

Cách tiếp cận đầu tư: Chọn lọc và quản trị rủi ro

Trên góc độ đầu tư, Agriseco Research duy trì quan điểm tích cực với nhóm cổ phiếu BĐS, đồng thời nhấn mạnh yếu tố chọn lọc là điều kiện then chốt. Nhà đầu tư nên tập trung vào các doanh nghiệp có quỹ đất lớn, dự án đã bước vào giai đoạn bàn giao, sản phẩm nằm trong phân khúc phù hợp với nhu cầu thực (bình dân và trung cấp) tại khu vực nội đô hoặc ven trung tâm. Ngoài ra, năng lực bán hàng, xoay chuyển dòng tiền và khả năng duy trì vị thế trong điều kiện thị trường khó khăn cũng là yếu tố quan trọng để đánh giá.

Lợi nhuận và doanh số của các doanh nghiệp BĐS trong năm 2025 được kỳ vọng sẽ cải thiện nhờ hai yếu tố chính: Thứ nhất, nhiều dự án được bàn giao trong chu kỳ 2–3 năm tới; Thứ hai, nền kinh tế dần hồi phục, kéo theo niềm tin và nhu cầu của người tiêu dùng tăng trở lại. Tuy nhiên, mức độ phục hồi vẫn sẽ có sự phân hóa rõ nét – tập trung vào nhóm doanh nghiệp có thương hiệu, sở hữu dự án pháp lý minh bạch và cơ sở hạ tầng đồng bộ.

Từ góc nhìn phân tích, Agriseco khuyến nghị nhà đầu tư cần thay đổi cách tiếp cận với nhóm cổ phiếu BĐS trong giai đoạn hiện nay. Thay vì kỳ vọng vào “sóng ngành” hay sự tăng giá đồng loạt, nhà đầu tư cần tập trung vào việc đánh giá năng lực nội tại của từng doanh nghiệp. Cụ thể, các tiêu chí cần xem xét gồm: Quỹ đất đã được pháp lý hóa đầy đủ; Khả năng triển khai và bàn giao dự án đúng tiến độ; Dòng tiền ổn định từ hoạt động kinh doanh cốt lõi; Cơ cấu vốn an toàn, tỷ lệ nợ hợp lý; Tính minh bạch trong công bố thông tin và quản trị doanh nghiệp.

Agriseco cũng nhấn mạnh vai trò của việc quản trị kỳ vọng đầu tư. Trong điều kiện thị trường hiện tại, biên lợi nhuận có thể không còn cao như các giai đoạn trước. Tuy nhiên, đây là thời điểm thuận lợi để tích lũy cổ phiếu chất lượng với mức định giá hấp dẫn, hướng đến chiến lược đầu tư trung – dài hạn, thay vì tìm kiếm lợi nhuận ngắn hạn.