Tiếp tục tăng trưởng trong năm 2018      

Một báo cáo mới đây của CBRE về Triển vọng thị trường bất động sản 2018 đã đưa ra con số thống kê khá cụ thể về diễn biến thị trường 2017 và dự liệu cho năm 2018. Theo đó, trong năm 2017, thị trường nhà ở của TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội tiếp tục đà phát triển của năm 2016. Ở cả hai thành phố, có tổng cộng 66.000 căn hộ được chào bán và 59.000 căn hộ được hấp thụ.

Mô hình căn hộ chung cư đang ngày càng phổ biến hơn với người dân Việt Nam. Với sự thiếu hụt các dự án công về nhà ở, thị trường căn hộ đang được dẫn dắt bởi các chủ đầu tư tư nhân. Các khu đô thị cao tầng như Vinhomes Times City ở Hà Nội hay Phú Mỹ Hưng ở TP. Hồ Chí Minh ngày càng thu hút nhiều người dân hơn, với nhiều hoạt động thương mại sôi nổi hơn. Sự phát triển đô thị theo chiều dọc này, theo CBRE sẽ diễn ra nhanh hơn nữa trong các năm tới, đặc biệt khi rất nhiều dự án sẽ hoàn thành xây dựng và bàn giao căn hộ trong năm 2018 và 2019.

“Những dự án căn hộ hiện đang là con gà đẻ trứng vàng cho các chủ đầu tư, nhờ vào nhu cầu mua nhà cao cũng như khả năng thu hồi vốn nhanh. Tuy nhiên, sự bùng nổ của các dự án cũng như số lượng lớn các căn hộ sắp được bàn giao cũng đi kèm với lo ngại về áp lực lên thị trường thứ cấp cũng như thị trường cho thuê”, CBRE nhận định.

Bên cạnh đó, thị trường hiện nay cũng cho thấy những dấu hiệu rất tích cực như nền kinh kế đang tăng trưởng mạnh mẽ; lãi suất và lạm phát được giữ ổn định trong những năm qua và được kỳ vọng sẽ tiếp tục ổn định trong những năm tới; các chủ đầu tư trong nước đang ngày càng gia tăng kinh nghiệm cũng như khả năng tài chính trong việc phát triển các dự án căn hộ.

Tăng trưởng nguồn cung, thị trường TP. Hồ Chí Minh sẽ cạnh tranh hơn 

Trong năm 2017, có tổng cộng 31.000 căn hộ được chào bán tại TP. Hồ Chí Minh, giảm 19% so với năm 2016, chủ yếu do có ít dự án quy mô lớn so với hai năm vừa qua. Trong đó đa số là các sản phẩm thuộc phân khúc trung cấp, chiếm 64% nguồn cung mới (tăng 14 điểm phần trăm so với năm trước), tiếp đến là phân khúc cao cấp, chiếm 21% (giảm 10 điểm phần trăm so với năm trước). Chỉ có duy nhất một dự án thuộc phân khúc hạng sang được chào bán trong năm 2017, chiếm 1% nguồn cung mới, trong khi những dự án khác tiếp tục hoãn thời điểm chào bán. Thị trường dần trở nên cân bằng hơn, chú trọng nhiều hơn vào phân khúc trung cấp và bình dân.

Về kết quả kinh doanh, theo CBRE, nhìn chung, tình hình bán hàng diễn ra rất thuận lợi trong năm 2017, mặc dù tổng số căn bán được có giảm so với năm 2016. Lần đầu tiên trong 5 năm qua, số lượng căn hộ bán được tại TP. Hồ Chí Minh nhiều hơn số lượng chào bán mới, với 20.200 căn bán được nằm ở phân khúc trung cấp.

“Trong năm tới, khi thị trường tiếp tục đà tăng trưởng với nguồn cung hướng đến phân khúc trung cấp nhiều hơn, chúng tôi dự báo số căn bán được sẽ tăng trưởng 20% so với năm 2017, đạt khoảng 40.000 căn. 

Cùng các diễn biến vĩ mô tích cực, giá chào bán sơ cấp trong năm 2017 tiếp tục xu hướng tăng trưởng, với tốc độ tăng trung bình đạt 3%. Phân khúc trung cấp có tỷ lệ tăng giá sơ cấp cao nhất, đạt 5%. Trong năm 2018 giá trên thị trường sơ cấp được kỳ vọng sẽ tiếp tục tăng, đặc biệt giá ở phân khúc hạng sang có thể tăng 6% so với năm 2017 nhờ vị trí đắc địa của các dự án tương lai”, CBRE dự báo.

Cùng với tình hình kinh doanh khả quan, CBRE cho biết thị phần của các chủ đầu tư nước ngoài trong nguồn cung chào bán mới thể hiện xu hướng tăng trong những năm gần đây, đạt 15% tổng nguồn cung tích lũy tại TP. Hồ Chí Minh. Ngày càng có nhiều nhà đầu tư nước ngoài muốn tìm hiểu, gia nhập thị trường, đặc biệt ở phân khúc cao cấp - điều này được kỳ vọng sẽ gia tăng sự đa dạng cũng như tính cạnh tranh ở phân khúc này. Trong khi đó, một số chủ đầu tư nội địa cũng đang có những kế hoạch lớn nhằm mở rộng thị phần, tham gia cả vào những phân khúc vốn không phải thế mạnh hiện hữu. 

Thị trường trong năm 2018 được dự báo sẽ tiếp tục bận rộn với những đợt mở bán mới, có thể sẽ có thêm hơn 37.000 căn. Đồng thời, nhiều dự án sẽ được bàn giao trong thời gian tới, tạo áp lực lên thị trường thứ cấp cũng như thị trường cho thuê.

Trong tương lai gần, các khu vực mới nổi tại quận 2 (Thủ Thiêm, An Phú, Thạnh Mỹ Lợi) sẽ là nơi tập trung nhiều dự án nổi bật. Nhìn xa hơn, với sự mở rộng của đô thị TP. Hồ Chí Minh và sự hình thành của các đô thị vệ tinh, quận 9, huyện Nhà Bè, Bình Chánh và Cần Giờ sẽ là các khu vực nhận được nhiều sự quan tâm, đặc biệt khi Vingroup – công ty chiếm  thị phần cao nhất trên thị  trường nhà ở hiện nay – đã thông báo các kế hoạch cho dự án Vincity của họ tại quận 9.

Chủ đầu tư nội địa chiếm lĩnh thị trường Hà Nội

Trong năm 2017, thị trường Hà Nội ghi nhận hơn 35.000 căn hộ mở bán mới xác lập kỷ lục về nguồn cung mới. Trong các phân khúc thị trường, phân khúc trung cấp dẫn đầu với hơn 22.000 căn chiếm đến 64% tổng nguồn cung mới. Việc phân khúc trung cấp chiếm lĩnh thị trường cho thấy đối tượng người mua nhà để ở và mức giá sản phẩm hợp lý ngày càng được chú trọng, mặc dù vậy, cũng dẫn đến cạnh tranh ngày càng cao.

“Chúng tôi kỳ vọng sự khác biệt về sản phẩm sẽ là chìa khóa để giảm bớt áp lực doanh số đặc biệt là nguồn cung mới trong giai đoạn 2018 – 2020 kỳ vọng sẽ giữ ở mức khoảng 33.000 căn một năm, tương tự như mức trung bình ba năm trước đây. Hơn nữa, sự chuyên nghiệp, chất lượng và tính đột phá trong hoạt động marketing và bán hàng sẽ ngày càng được chủ đầu tư chú trọng để tạo ra khác biệt trong bối cảnh cạnh tranh cao”, CBRE nhận định.

Cũng theo CBRE, doanh số bán hàng tại thị trường Hà Nội sẽ tăng trưởng trong năm 2018 đạt ngưỡng 28.000 căn. Các nhà đầu tư sẽ tiếp tục quan tâm đến các dự án cao cấp ở khu trung tâm nhờ tiềm năng cho thuê tốt. Giá bán sơ cấp giảm nhẹ khoảng 2% trong năm 2017 do tỷ trọng của phân khúc trung cấp và bình dân tăng cao.

Trong năm 2018, CBRE kỳ vọng các sản phẩm cao cấp sẽ đưa ra mức giá bán cao hơn mức giá của năm 2017 khoảng 3 - 5% khi mà các dự án sắp mở bán do các chủ đầu tư lớn triển khai và đặt tại vị trí đắc địa ở khu trung tâm hoặc quận Đống Đa – Ba Đình. Tỷ lệ tăng giá hạn chế hơn khoảng 1 - 2% được dự báo cho các phân khúc thấp hơn bao gồm phân khúc trung cấp và bình dân khi cạnh tranh cao hơn dù nguồn cầu vẫn khả quan.

Đáng chú ý, CBRE cho rằng, các chủ đầu tư trong nước đang chiếm lĩnh thị trường căn hộ bán Hà Nội với 94% tổng lượng căn hộ lũy kế đã mở bán.

Trước đây, các nhà đầu tư Việt Nam chủ yếu hoạt động tích cực trên thị trường với vai trò là người bán, trong khi đó, các nhà đầu tư nước ngoài lại tìm kiếm các cơ hội để mua. 

Tuy nhiên, trong năm 2017, nhà đầu tư trong nước chiếm lĩnh thị trường mua, dẫn đến sự cạnh tranh giữa hai khối nhà đầu tư trong khi số lượng các tài sản là hữu hạn, đặc biệt là tài sản có khả năng sinh lời. 

Đơn vị này dự báo: “Trong các năm tới, các chủ đầu tư nội địa sẽ tiếp tục có những ảnh hưởng lớn đến thị trường Hà Nội khi nhiều chủ đầu tư lớn đang quyết liệt gia tăng thị phần với các dự án quy mô lớn tại các khu vực mới như huyện Đan Phượng hoặc Mê Linh. Đối với các chủ đầu tư nước ngoài, những thương vụ hợp tác gần đây của Sumitomo Corporation hoặc Mitsubishi Corporation với đối tác trong nước cho thấy mối quan tâm lớn hơn của chủ đầu tư ngoại tới thị trường Hà Nội. Các chủ đầu tư này được kỳ vọng sẽ thiết lập những chuẩn mực cao hơn về chất lượng sản phẩm và quản lý cho thị trường trong nước”.