Ở mặt hàng chung cư thương mại (CCTM), hạ tầng và pháp lý cũng như tiến độ tạo nên sự cạnh tranh của sản phẩm. Về phần thổ cư cho thuê, yếu tố giá cả - dân số được đưa lên hàng đầu.

Nhộn nhịp mưu sinh

Kinh doanh, khai thác lợi nhuận từ hàng hóa địa ốc chưa bao giờ "mất giá" trong danh mục đầu tư của những ai am hiểu về nền kinh tế hiện tại cũng như sức tiêu dùng của đại bộ phận dân chúng.

Ở Thủ đô, hay Sài thành, bất động sản (BĐS) vẫn được coi là kênh rót vốn an toàn trong tương quan so sánh với vàng, ngoại tệ, chứng khoán bất chấp 2 năm qua, chứng kiến cảnh dự án "chết dúi dụi" hay doanh nghiệp (DN) tạo lập nhà đất tranh thủ từng cơ hội nhỏ nhất để tạo thanh khoản cho sản phẩm.

Nói như một nhà đầu tư đã "ra Bắc vào Nam" gần 10 năm qua, đặc thù của địa ốc phía Nam là DN chủ động "đi tắt đón đầu" chính sách để tự cứu mình (trước khi chờ nhà quản lý nghiên cứu và phê duyệt).

Ngược lại, ở đầu thị trường Hà Nội nói riêng và các tỉnh phía Bắc, giới tạo lập địa ốc rất "khôn" nhưng chưa ngoan bằng những chiêu lách luật gây ngỡ ngàng cả cơ quan hoạch định và hướng dẫn thực thi chính sách.

Thế nên, mới có chuyện cơ cấu diện tích căn hộ ở thị trường TP. Hồ Chí Minh đã được chủ động tiết giảm theo hướng rẻ, phù hợp nhu cầu khả năng của người cần nhà.

Trong khi đó, ở Hà Nội, tàn tích của hàng trăm nghìn căn liền kề, biệt thự vẫn chưa thể "dọn dẹp" trong suốt hơn 2 năm qua: một phần khuyết điểm thuộc giới quản lý, phần còn lại là do DN khai thác triệt để nhằm trục lợi từ kẽ hở pháp lý lẫn tâm thế "trên mây" của cả thị trường.

May mắn, thanh khoản địa ốc Hà Nội được "gỡ gạc" bằng mảng cho thuê (cả chung cư lẫn thổ cư) thời gian qua, trước khi được CCTM giá rẻ thổi sinh khí từ giữa quý I đến nay.

BĐS cho thuê được chia thành nhiều loại, với mức giá và đối tượng mục tiêu khác nhau. Ở đây, chỉ xét riêng loại hình nhà thổ cư cho thuê đáp ứng mục đích "vừa ở vừa kinh doanh" đang được rất nhiều người trẻ đặt hàng, lựa chọn và săn đón.

Vốn xem là sản phẩm không thuộc quản lý (thuộc quyền sở hữu và sử dụng của chủ nhân), nên biểu đồ phát triển của thổ cư cho thuê cũng tự phát theo quy luật cung - cầu.

Từ năm 2013, những "đơn hàng" dành cho nhà thổ cư cho thuê diện tích tối thiểu 30m2, xây 2 - 3 tầng, ở các khu tập trung đông dân cư (bao gồm cả sinh viên, người lao động ngoại tỉnh) đã tăng đột biến.

Đánh giá này dựa trên việc tham khảo thực tế những chủ nhà đã cho thuê 1 năm trước ở các quần thể như quanh Làng Sinh viên Hacinco, Văn Quán - Chiến Thắng, An Hòa - Ao Sen, Nguyễn Khánh Toàn - Tô Hiệu, Trần Cung - Hoàng Quốc Việt. Khi đó, mức giá thuê cơ bản cho nhà diện tích 40m2, xây 2 tầng, ngõ rộng ôtô đi vừa, vào khoảng 6 - 10 triệu đồng/tháng, ký hợp đồng 1 năm, thanh toán 6 tháng/lần.

Còn lúc này, những căn nhà "vừa ở, vừa tự doanh" được rao càng nhiều với giá cả cạnh tranh. Vẫn nung nấu kiếm thêm chút ít bằng kinh doanh cửa hàng nhỏ lẻ tại nhà, nhưng khách hàng trẻ "chảnh" hơn, đơn giản vì dư thừa lựa chọn.

Tự phát và cạnh tranh ngầm

Không đường hoàng tìm tới cá nhân, DN có nhu cầu thuê ở, làm văn phòng như CCTM (cả cao cấp lẫn trung cấp), cũng chẳng được đội ngũ môi giới "đánh bóng", tung hứng khắp các công cụ truyền thông để xúc tiến bán hàng, nhà thổ cư cho thuê đi theo con đường "tiểu ngạch": chủ nhân đa phần tự quảng bá bằng cách dán giấy mời thuê, đăng tin trên facebook cá nhân, blogspot, hoặc nhờ người quen, bạn bè giới thiệu mối khách.

Tại sao lại phải "khổ" như vậy, cũng bởi giá trị cho thuê những căn nhà thổ cư xây kiên cố 2 - 3 tầng không cao tới mức chủ nhà chấp nhận bỏ ra 1 tháng tiền thuê cho môi giới.

Vậy nên, ở đường 19/5 (đi vào Khu đô thị mới Văn Quán, sau trường Đại học Kiến trúc Hà Nội), có căn tầng 1 của nhà 5 tầng, diện tích suýt soát 30m2, riêng biệt với nhà chủ, mặt đường rộng để xe máy thoải mái, gần trường, chợ được rao thuê từ đầu năm tới nay với giá chỉ 4 triệu đồng/tháng vẫn "ế".

Tình trạng "không ai hỏi" tiếp diễn lâu tới mức chủ nhân phải đổi phương án tiếp thị. Cuối tháng 2, gia chủ gợi ý cho người thuê (tương lai) có thể làm văn phòng, kinh doanh siêu thị mini với đầy đủ cơ sở vật chất cơ bản (cửa cuốn, điện nước công tơ, gác xép, khép kín vệ sinh, cửa kính chịu lực, an ninh…).

Đồng thời sẵn sàng cho khách thuê thử 1 tháng với giá 4,5 triệu đồng/tháng xem tình hình kinh doanh ra sao rồi mới ký hợp đồng dài hạn (6 tháng, 3,5 triệu đồng/tháng).

Tạo điều kiện là vậy, tới cuối tháng 7, căn phòng nhà lại được "chào hàng" mùi mẫn hơn: mặt phố Văn Quán, khu vực Hà Đông còn rất nhiều đất trống và nhiều nhà đang xây dựng dở dang, thị trường bán vật liệu xây dựng cũng ít nên muốn cho thuê phòng tầng 1; 6 tháng đầu chỉ lấy… 3 triệu đồng/tháng.

Cũng như vậy, 1 căn nhà - cửa hàng tại ngõ lớn đường Phạm Văn Đồng cũng "mỏi mắt" chờ khách thuê, mua suốt 5 tháng qua. Rộng hơn 30m2, tiện nghi sinh hoạt ở mức cơ bản, chủ nhân đang kinh doanh bán hàng gia dụng phục vụ sinh viên khá "ăn khách" nhưng do vừa mua được căn chung cư vừa ý nên quyết định sang nhượng.

Giá thuê chưa tới 6 triệu đồng/tháng, địa điểm gần rất nhiều cơ sở đào tạo bậc phổ thông lẫn đại học, chủ nhân sẵn sàng "bàn giao" luôn danh bạ điện thoại khách hàng, đơn hàng, nhà cung cấp bán lẻ cho khách thuê kinh doanh. Vậy mà, ế lại hoàn ế, chưa nói tới chuyện giao dịch mua bán BĐS còn "vất" hơn rất nhiều.

Nguyên cớ "tắc" thanh khoản loại hình địa ốc này đến từ nguồn hàng ngày càng nhiều, với chất lượng cạnh tranh. Đơn cử, từ vị trí căn phòng tại Văn Quán dịch sang khu Triều Khúc (gần trường ĐH Công nghệ GT-VT), 1 nhà 2 tầng, 40m2 sàn xây dựng, được cho thuê với giá chỉ 3,4 triệu, ký hợp đồng 6 tháng, thanh toán 3 tháng/lần đang nằm chờ vài tháng mà khách thuê "bặt tăm cá".

Muốn bán để chuyển tới chỗ ở mới, săn khách thuê dài hạn để kiếm thêm chút tiền từ một phần diện tích nhà ở thuộc sở hữu, thật chẳng dễ. "Người khôn, của khó" rất đúng trong trường hợp này.