Năm 2018 là năm chứng kiến sự giảm sút nguồn cung ở tất cả các phân khúc thị trường. Trong báo cáo tình hình thị trường bất động sản năm 2018, Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh nhấn mạnh, năm 2018 thị trường thiếu hụt quỹ đất, thiếu hụt nguồn cung dự án phân khúc nhà ở trung cấp, phân khúc nhà ở bình dân và thiếu hụt nguồn cung căn hộ vừa túi tiền có giá bán trên dưới 1 tỷ đồng/căn.

Sụt giảm nguồn cung dự án

Theo Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh, số lượng dự án giảm 18 dự án, tỷ lệ giảm là 13%; Tổng số căn nhà đưa ra thị trường giảm 16.675 căn, tỷ lệ giảm đến 34,1%. Trong đó, phân khúc căn hộ cao cấp giảm ít nhất, tỷ lệ giảm 22,6%; Phân khúc căn hộ trung cấp tỷ lệ giảm đến 34,2%; Phân khúc căn hộ bình dân tỷ lệ giảm mạnh nhất đến 44,1%. Cơ cấu sản phẩm bị mất cân đối, lệch pha cung - cầu được dự báo sẽ diễn ra mạnh mẽ hơn, từ đó ảnh hưởng đến mục tiêu an sinh xã hội.

Tp.HCM hiện có dân số khoảng 13 triệu người, trong đó có khoảng 3 triệu người nhập cư. Mỗi năm, dân số tăng khoảng 200.000 người, trong đó tăng cơ học khoảng 140.000 người, khoảng 60.000 trẻ nhỏ chào đời và 50.000 cặp kết hôn. 

Hiện nay, TP. Hồ Chí Minh có khoảng 2 triệu hộ gia đình, trong đó, có gần 500.000 hộ chưa có sở hữu nhà ở, ngoài ra còn có nhiều hộ gia đình đông người trong những căn nhà nhỏ có diện tích ở bình quân thấp hơn 10m2/người. Vì vậy có thể thấy nhu cầu nhà ở của thành phố rất lớn. 

Song, với tình hình nguồn cung như hiện tại thì việc đáp ứng nhà ở cho người dân sẽ ngày càng khó khăn. Năm 2018, TP. Hồ Chí Minh thu tiền sử dụng đất dự án được 13.868 tỷ đồng, chỉ chiếm 61,3% tổng nguồn thu về đất. Thu ngân sách từ đất khoảng 22.600 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 9,32% tổng thu ngân sách. So với năm 2017, số thu ngân sách từ đất đã giảm khoảng 4.570 tỷ đồng, giảm 16,8%; số thu tiền sử dụng đất dự án giảm khoảng 4.037 tỷ đồng, giảm đến 22,5%. 

Trước tình hình đó, theo dự báo của Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh, nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất, từ tiền sử dụng đất dự án bất động sản đã có dấu hiệu chững lại và có khả năng tiếp tục sụt giảm trong năm 2019.

Thị trường căn hộ bán trong năm 2018 ghi nhận những điều chỉnh liên tục trong việc triển khai dự án của chủ đầu tư. Theo thống kê của CBRE Việt Nam, năm 2018, tổng nguồn cung cả năm đạt 30.792 căn đã đưa vào thị trường TP. Hồ Chí Minh. Trong năm 2018 tỷ lệ phân khúc trung cấp và bình dân (trên tổng nguồn cung mới) giảm so với năm 2017. 

Trong đó, phân khúc trung cấp chiếm 52% tổng nguồn cung mới năm 2018 (2017 là 64%) và phân khúc bình dân chiếm 2% (2017 là 15%). Theo đó, mặt bằng giá đã tăng lên đáng kể sau giai đoạn phát triển vừa qua, và hiện không có nhiều dự án căn hộ mới được chào bán dưới 16 triệu đồng/m2.

2019: Thị trường không mấy sáng sủa

CBRE Việt Nam dự đoán trong năm 2019, sản phẩm trung cấp tiếp tục chiếm đa số. Giá bán được kỳ vọng sẽ tăng trung bình 3%, trong đó phân khúc cao cấp và hạng sang tăng 5%, phân khúc bình dân và trung cấp có mức tăng thấp hơn là 1%. 

Thực tế, các dự án vừa tung ra thị trường trong nhữn ngày giáp Tết Nguyên đán và những ngày đầu năm đã có giá cao hơn hẳn. Giá căn hộ vừa túi tiền ở khu vực vùng ven giáp TP. Hồ Chí Minh cũng đã ở mức 22 triệu đ/m2, trước Tết chỉ khoảng 20 triệu đ/m2. Dù giá có nhích hơn nhưng số lượng sản phẩm cũng không nhiều.

Với tình hình quỹ đất không còn nhiều, đặc biệt là khu vực có khoảng cách gần trung tâm thành phố, đồng nghĩa với việc các căn hộ có giá vừa túi tiền của đại đa số người mua nhà ở thực sẽ ngày càng xa trung tâm. 

Bà Phạm Thị Phương Thảo, Giám đốc Công ty Dịch vụ Bất động sản Sao Việt cho biết, đến thời điểm này, nhưng các dự án vẫn chưa có nhiều động tĩnh. Nhìn chung, tình hình sẽ khó khăn hơn. Khi nguồn cung hạn chế thì các doanh nghiệp từ chủ đầu tư đến đơn vị phân phối đều khó khăn như nhau. Nếu có sự biến chuyển mới thì phải từ quý 3 trở đi. 

Hiện tại, TP. Hồ Chí Minh đã đưa ra một loạt các kế hoạch, chương trình về cải tạo, chỉnh trang đô thị. Thị trường nhà ở 2019 sẽ có nhiều ảnh hưởng, tác động đến nguồn cung cũng như nhu cầu mua nhà ở. Chỉ tính riêng chương trình giải tỏa nhà trên và ven kênh rạch đã có 20.000 căn nhà bị ảnh hưởng. Để giải quyết chỗ ở cho những đối tượng này cũng là câu chuyện không đơn giản.

Theo kế hoạch về Quy hoạch chung xây dựng TP. Hồ Chí Minh định hướng đến năm 2030 và Chương trình xây dựng và chỉnh trang đô thị, trong đó, có chương trình di dời, chỉnh trang nhà trên và ven kênh rạch, chương trình xây dựng lại chung cư cũ hư hỏng nặng; đề án xây dựng đô thị thông minh và đề án xây dựng đô thị sáng tạo phía Đông TP. Hồ Chí Minh, rồi kế hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng 26.000 ha đất nông nghiệp thành đất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, đô thị giai đoạn 2016 - 2020. 

Với một loạt các chương trình, quy hoạch như vậy, hoạt động xây dựng nhà ở của thành phố sẽ sôi động. Tuy nhiên, tốc độ thực hiện như thế nào còn tuỳ thuộc vào tình hình và điều kiện của thành phố.