Báo cáo thị trường Bất động sản Nhà ở TP. Hồ Chí Minh và vùng phụ cận Quý II/2021 của Công ty CP DKRA Việt Nam (DKRA Vietnam) cho thấy, thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh và vùng phụ cận chỉ hoạt động chủ yếu trong tháng 4 và đầu tháng 5. Đáng chú ý là sự sụt giảm đáng kể về nguồn cung và lượng tiêu thụ ở phân khúc căn hộ.

Cụ thể, thị trường căn hộ toàn TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh giáp ranh ghi nhận nguồn cung và lượng tiêu thụ giảm nhẹ so với quý I/2021, trong đó nguồn cung giảm 28% và lượng tiêu thụ giảm 26%.

Diễn biến các phân khúc

DKRA Vietnam dự báo, trong nửa cuối năm 2021, tại TP. Hồ Chí Minh và tỉnh lân cận, đa phần các phân khúc sẽ duy trì nguồn cung mới tương đương 6 tháng đầu năm, riêng nguồn cung căn hộ có thể tăng nhẹ.

Trong đó, nguồn cung mới đất nền tập trung chủ yếu ở thị trường các tỉnh giáp ranh TP. Hồ Chí Minh. Sức cầu chung có thể phục hồi vào những tháng cuối năm khi dịch bệnh được kiểm soát. Những dự án có pháp lý và hạ tầng hoàn thiện tiếp tục thu hút sự quan tâm của khách hàng.

Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung có thể sẽ tăng nhẹ, tập trung chủ yếu ở thị trường TP. Hồ Chí Minh (khoảng 6.000 - 7.000 căn). Nguồn cung Bình Dương khoảng 3.000 – 3.500 căn được đưa ra thị trường. Những địa phương còn lại nguồn cung khiêm tốn với khoảng 500 – 1.000 căn.

Riêng Long An khan hiếm nguồn cung căn hộ mới. Sức cầu thị trường TP. Hồ Chí Minh có những hồi phục tích cực trong quý IV nếu tình hình dịch bệnh được kiểm soát, ngược lại Bình Dương duy trì đà giảm từ cuối năm 2020.

Giá bán căn hộ hạng sang tại TP. Hồ Chí Minh tiếp tục xác lập mặt bằng mới, khu Đông chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung. Mặt bằng giá sơ cấp có thể sẽ có sự gia tăng đáng kể do nguồn cung mới khá khan hiếm.

Ở phân khúc nhà phố/biệt thự, nguồn cung được dự báo ở mức tương đương giai đoạn đầu năm, sức cầu chung có tín hiệu phục hồi ở hầu hết địa phương. Tuy nhiên, thị trường thứ cấp có thể không có nhiều thay đổi. Các giao dịch vẫn tập trung ở những dự án đã bàn giao, vị trí kết nối tốt, mức giá trên dưới 10 tỷ đồng/căn.

Đồng Nai có thể tiếp tục dẫn đầu nguồn cung với 3.000 - 4.000 căn, Long An tương đương quý II, dao động ở mức 1.000 - 2.000 căn, Bình Dương khoảng 800 - 1.000 căn. Nguồn cung mới tại TP. Hồ Chí Minh tăng nhẹ so với đầu năm, dao động khoảng 500 - 600 căn.

Đối với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, nguồn cung mới các loại hình condotel, biệt thự biển, nhà phố/shophouse có thể tăng nhẹ so với 6 tháng đầu năm. Tuy nhiên, tình hình cụ thể sẽ phụ thuộc vào sự nới lỏng hoặc gỡ bỏ giãn cách xã hội tại các địa phương.

Đa số dự án mới sẽ tập trung ở Bình Thuận, Bà Rịa - Vũng Tàu, Phú Quốc. Sức cầu chung có thể sẽ phục hồi nhưng khó có đột biến trong ngắn hạn. Mô hình phức hợp nghỉ dưỡng (Integrated Resort) tiếp tục nhận được sự quan tâm của thị trường. Loại hình nhà phố/shophouse tiếp tục trở thành điểm sáng trên thị trường phân khúc này trong năm 2021. 

Tiềm năng và nhu cầu lớn

Theo ông Nguyễn Hoàng - Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển (R&D) DKRA Vietnam, phân khúc căn hộ vẫn là sản phẩm chủ đạo của thị trường bất động sản nhà ở TP. Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, căn hộ vừa túi tiền vẫn chưa có dấu hiệu xuất hiện trở lại trong khi loại hình căn hộ cao cấp và hạng sang vẫn chiếm tỷ lệ lớn trong tổng nguồn cung mới.

Đối với nhà đất, ông Hoàng dự báo nửa cuối năm 2021, tiềm năng và nhu cầu vẫn rất cao. Tuy nhiên, sức mua có thể sẽ phân hóa theo 2 hướng.

Thứ nhất, thị trường thứ cấp đình trệ, giao dịch vắng vẻ và không tăng giá; mức giá sơ cấp liên tục tăng cao trong thời qua, các nhà đầu tư sẽ hạn chế tiếp tục đầu tư. Ngay cả những nhà đầu tư đã có kinh nghiệm và những người mua để ở cũng sẽ thận trọng hơn trong quyết định mua bất động sản, do thu nhập giảm sút. Bên cạnh đó, yếu tố về giá cũng làm cho người mua chờ đợi dấu hiệu giá bất động sản ổn định lại.

Thứ hai, những người có điều kiện tài chính (lợi nhuận từ các lĩnh vực đầu tư kinh doanh khác như xuất nhập khẩu, kho bãi, chứng khoán,…) sẽ mua bất động sản để hiện thực hóa thành tài sản lâu dài. Đây là kênh bảo toàn giá trị tài sản tốt hơn và bền vững hơn một số kênh khác như gửi tiết kiệm,... Kể cả những người có tài chính kém hơn vẫn săn tìm những bất động sản có điều kiện phù hợp và chính sách bán hàng hấp dẫn để đầu tư lâu dài.

Về giá bán căn hộ, ông Hoàng cho rằng, thị trường căn hộ có thể sẽ tăng giá khoảng 5 - 10% trong nửa cuối năm vì một số lý do như: Nguồn cung mới chưa có dấu hiệu dồi dào hơn; Giá thép và vật liệu xây dựng tăng, tác động đến chi phí của chủ đầu tư; Lạm phát có dấu hiệu tăng so với quý trước và năm 2020; Những dự án sẽ ra đời vào nửa cuối năm thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, có vị trí đẹp. Đồng thời, khi dịch bệnh được khống chế, các hoạt động kinh tế sôi động trở lại, tâm lý tích cực hơn, dòng tiền đổ vào đầu tư kinh doanh nhiều hơn

Trong khi đó, theo đại diện Công ty JLL Việt Nam, làn sóng COVID-19 lần thứ 4 đã có những tác động mạnh mẽ khiến nguồn cung căn hộ mới bị ảnh hưởng từ việc hạn chế hoặc hoãn các sự kiện mở bán theo yêu cầu về giãn cách xã hội. Nhu cầu làm việc ở nhà gia tăng trong và sau đại dịch đã bắt đầu hình thành xu hướng chú trọng đến không gian làm việc ở ngôi nhà tương lai.

Trong bối cảnh kinh tế vẫn còn bất ổn, việc thiếu hụt các kênh đầu tư hoặc lãi suất tiền gửi ngân hàng đang sụt giảm sẽ tiếp tục thúc đẩy tâm lý của nhà đầu tư rót tiền vào bất động sản. Từ đó, khiến giá bán căn hộ dự kiến sẽ tiếp tục đà tăng trưởng theo tâm lý thị trường và có khả năng sẽ đẩy mức giá trung bình ở phân khúc lên một mức cao mới.