Đây là nhận định của ông Võ Hồng Thắng - Phó Tổng Giám đốc Công ty DKRA Vietnam tại buổi toạ đàm về thị trường bất động sản vừa diễn ra mới đây.

Giá đất nền tăng cao

Đánh giá về thị trường bất động sản trên địa bàn, ông Võ Hồng Thắng cho biết, trong quý 3 vừa qua, 18.000 sản phẩm nhà ở tại TP. Hồ Chí Minh và vùng phụ cận đã được đưa ra thị trường. Sản lượng tiêu thụ cũng tăng đáng kể ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền, với căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh có giá dưới 60 triệu đồng/m2. Tại các tỉnh lân cận như Bình Dương, mức giá dao động trên dưới 30 triệu đồng/m2 chiếm tỉ lệ lớn trong tổng giao dịch.

Thị trường căn hộ thứ cấp cũng diễn biến sôi động với các dự án chung cư đã bàn giao, giá giao dịch tăng từ 5 - 9% so với cùng kỳ năm trước. Bên cạnh đó, phân khúc nhà phố, biệt thự và đất nền cũng ghi nhận tăng trưởng tích cực với 6.000 sản phẩm được đưa ra thị trường, tăng 18% so với cùng kỳ năm ngoái. Thanh khoản ở các phân khúc này đặc biệt tăng mạnh, đạt mức hơn 58%.

Các giao dịch chủ yếu đến từ các sản phẩm có giá trên dưới 10 tỷ đồng, còn tại các tỉnh giáp ranh như Đồng Nai, Bình Dương và Long An, mức giá trên dưới 5 tỷ đồng giao dịch rất tốt.

Riêng đất nền tiếp tục là một phân khúc đáng chú ý, nhất là sau khi 3 luật liên quan đến bất động sản được thông qua, đặc biệt là Luật Đất đai, giúp gia tăng mạnh mẽ số lượng giao dịch. Trong quý vừa qua, hơn 9.000 sản phẩm đất nền đã được cung cấp ra thị trường, tăng 17% so với cùng kỳ năm 2023.

Bảng giá đất mới sẽ đẩy giá nhà tăng

Ông Thắng dự báo trong thời gian tới, phân khúc này sẽ trở nên khan hiếm, đặc biệt là đất nền có sổ, đất thổ cư tại các khu đô thị có dân cư hiện hữu, nơi có tỷ lệ tiêu thụ tăng hơn 30%. Đặc biệt, sau khi bảng giá đất chuẩn bị được ban hành, mặt bằng giá của phân khúc nền thổ cư, đất có sổ cũng đã ghi nhận tăng đột biến.

Cũng trong báo cáo gửi Văn phòng Chính phủ mới đây, Bộ Xây dựng cho biết, theo tính toán, chi phí sử dụng đất của các dự án bất động sản sẽ tăng lên khá nhiều khi áp dụng giá đất năm 2024.

Cụ thể, theo Bộ Xây dựng, chi phí đất đai chiếm 7 - 20% tổng chi phí thực hiện của một dự án chung cư cao tầng. Thậm chí, với các dự án biệt thự, nhà ở liền kề, tỷ lệ này còn lên tới 25 - 50%. Mặt khác, chi phí bồi thường tài sản trên đất thường chiếm tỷ lệ không quá lớn trong chi phí đầu tư xây dựng, chỉ khoảng 2%.

Chẳng hạn, tại Khu đô thị Đông Tăng Long (quận 9, TP. Hồ Chí Minh), tỷ trọng chi phí sử dụng đất trên giá bán mỗi m2 căn hộ cũng dự kiến tăng từ 27% (2,3 triệu đồng/8,8 triệu đồng) lên 60 - 65%. Tại dự án Biệt thự khu đô thị Chánh Mỹ (Bình Dương), dự kiến từ 16,3% lên khoảng 50%...

Như vậy, qua khảo sát sơ bộ một số dự án, Bộ Xây dựng cho rằng việc áp dụng bảng giá đất theo quy định mới sẽ có tác động dây chuyền, kích hoạt mặt bằng giá bất động sản, nhà ở tăng lên 15 - 20% so với trước.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA cũng đồng tình việc xây dựng bảng giá đất mới sẽ đẩy giá bất động sản lên cao, tạo ra tác động tâm lý đám đông và ảnh hưởng đáng kể đến thị trường địa ốc.

Ông Châu dẫn chứng, trong giai đoạn đầu một dự án bất động sản đã nộp tiền sử dụng đất cao hơn so với bảng giá đất, và dự án được thẩm định theo phương thức thặng dư, nên trong ngắn hạn không có tác động lớn. Nhưng về dài hạn, khi người dân hoặc chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất cao hơn, khu vực đó sẽ không chấp nhận bán theo mức giá cũ.

Liên quan đến vấn đề này, ông Đào Quang Dương - Phó Phòng Kinh tế đất Sở Tài nguyên và Môi trường TP. Hồ Chí Minh cho biết, sáng 10/10, Sở đã tổ chức cuộc họp với các sở, ngành và TP. Thủ Đức để đánh giá toàn diện về bảng giá đất, tình hình kinh tế - xã hội, và các ngành nghề nhằm phân tích từng lĩnh vực cụ thể.

Việc áp dụng bảng giá đất mới đang được cân nhắc kỹ lưỡng để đảm bảo mức thu hợp lý và phù hợp với từng lĩnh vực. Mục tiêu là khi bảng giá đất mới được ban hành sẽ giúp duy trì sự ổn định của nền kinh tế và thúc đẩy sự phát triển bền vững của TP.

Ông Dương cho biết thêm, bảng giá đất hiện đang được hoàn thiện và sẽ tiếp tục trình HĐND trong thời gian tới. Để bảo đảm bảng giá đất mới phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương và triển khai hiệu quả hơn, Sở đã phân tích, đánh giá từ năm 2011 đến giai đoạn dịch Covid - 19, và so sánh với hiện tại để xây dựng bảng giá đất phù hợp. Về thời hạn ban hành bảng giá đất mới trước ngày 15/10, các sở, ngành đang khẩn trương hoàn thiện và trình lại bảng giá đất điều chỉnh này.