Nhiều lần đấu giá thất bại

Dự án khu tái định cư (TĐC) Bình Khánh, TP. Thủ Đức (quận 2 cũ) được xây dựng từ năm 2013, có diện tích 38,4 ha, do liên danh CTCP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín, Công ty TNHH Xây dựng Thương mại Thuận Việt và CTCP Sản xuất Thương mại Thành Thành Công làm chủ đầu tư.

Đây là dự án thuộc chương trình 12.500 căn hộ phục vụ TĐC cho khu đô thị mới Thủ Thiêm và là khu TĐC lớn nhất trên địa bàn Thành phố, gồm 3 khu: khu 30,2ha Bình Khánh có 4.216 căn hộ, khu 38,4ha Bình Khánh có 6.220 căn hộ, khu 17,3ha An Phú - Bình Khánh có 1.844 căn.

Từ tháng 4/2015, khu TĐC bắt đầu đón những cư dân đầu tiên tại khu nhà của CTCP Đức Khải. Thời điểm đó, kế hoạch của UBND quận 2 (cũ) là trong một thời gian ngắn sẽ bố trí người dân vào ở hết các căn hộ tòa nhà. Nhưng cho đến nay, đã hơn 5 năm, chỉ một số ít người dân vào ở, còn lại là để trống, biến nơi đây như khu đô thị “ma”, dù nằm ở vị trí “vàng”.

Ghi nhận thực tế của phóng viên Nhadautu.vn, hầu hết các hạng mục đã xuống cấp nghiêm trọng, đường vào nội khu bị rào chắn, xung quanh có lập các chốt bảo vệ. Trước đây, do bỏ hoang lâu năm, cỏ dại xâm lấn khắp nơi nhưng giờ đã được dọn dẹp khá sạch sẽ để chuẩn bị cho công tác đấu giá vào tháng 6 này.

Được biết, trong năm 2020, để duy trì, vận hành sửa gần 10.000 căn hộ TĐC bỏ trống, TP. Hồ Chí Minh phải bỏ ra hơn 70 tỷ đồng. Đây là con số lớn, thế nhưng hiệu quả của chương trình TĐC của chính quyền thành phố lại chưa đáp ứng được so với kỳ vọng.

Quay trở lại những năm 2017, 2018, trước sự xuống cấp, lãng phí của hàng nghìn căn hộ tái định cư ở Thủ Thiêm, chính quyền TP. Hồ Chí Minh đã tổ chức đấu giá với hy vọng có doanh nghiệp đứng ra vận hành, khai thác.

Cụ thể, lần đầu đầu tiên là năm 2017, Thành phố đã tổ chức đấu giá với mức giá khởi điểm là 8.800 tỷ đồng nhưng không đơn vị nào tham gia.

Lần thứ 2 là tháng 2/2018, TP. Hồ Chí Minh tổ chức bán đấu giá đã đấu giá 3.790 căn hộ tái định cư với giá khởi điểm 9.100 tỷ đồng. Tuy nhiên, khi đưa ra đấu giá không có đơn vị nào tham gia.

Sau 2 lần đấu giá không thành công, Trung tâm dịch vụ bán đấu giá (Sở Tư pháp TP. Hồ Chí Minh) kiến nghị tiếp tục thực hiện lần 3. Số tiền khởi điểm đấu giá được trung tâm đưa ra là 9.900 tỷ đồng, tăng 800 tỷ đồng so với lần đấu thứ 2 và tăng 1.100 tỷ đồng lần thứ đầu tiên.

Theo Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản, với kinh nghiệm những lần đấu giá trước thất bại, lần thứ 3 nếu không thu hút nhà đầu tư sẽ đề xuất phương án tốt hơn, sẽ chia nhỏ số lượng căn hộ bán theo cụm, khối nhà. Nếu gặp khó, có thể chia ra theo sàn, cụm và thậm chí bán lẻ từng căn. Tuy nhiên, kết quả cũng tương tự như 2 lần trước đó, không có doanh nghiệp nào tham gia.

Mới đây, trong thông báo của UBND TP. Hồ Chí Minh cho biết, thành phố sẽ tiếp tục đấu giá lần thứ 4 vào tháng 6/2021 với mức giá khởi điểm là 9.900 tỷ đồng.

Cụ thể, UBND TP. Hồ Chí Minh sẽ đấu giá quyền sử dụng 4 lô đất (gồm lô 3-5; 3-9; 3-12; 3-8), với tổng diện tích hơn 30.000 m2 thuộc khu chức năng số 3 và số 4 trong khu đô thị mới Thủ Thiêm, phường An Khánh, TP. Thủ Đức.

Giao Sở TN&MT hoàn chỉnh hồ sơ trình UBND Thành phố phê duyệt giá khởi điểm 4 lô đất trước ngày 15/5, hoàn thành thủ tục tổ chức đấu giá trước ngày 10/6. Đối với 3.790 căn hộ chung cư, thành phố giao Sở TN&MT hoàn chỉnh hồ sơ trình phê duyệt giá khởi điểm trước ngày 20/5, hoàn chỉnh hồ sơ tổ chức đấu giá trước ngày 15/6.

Lô thứ 1 ký hiệu 3-5, có diện tích 6.446,1m2, lô thứ 2 ký hiệu 3-9, diện tích 5.009,1m2, lô thứ 3 ký hiệu 3-12, diện tích 10.059,7m2. Mục đích sử dụng của 3 lô đất này là đất ở tại đô thị (khu nhà ở chung cư hỗn hợp có bố trí kết hợp chức năng thương mại dịch vụ). Hình thức sử dụng đất là nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Thời hạn sử dụng của các lô đất là 50 năm, tính từ thời điểm có hiệu lực của quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất. Người mua nhà ở gắn liền với đất quyền sử dụng đất sẽ được sử dụng đất ổn định lâu dài.

Còn lô đất thứ 4 có ký hiệu 3-8, diện tích 8.568,1m2. Mục đích sử dụng là đất ở tại đô thị nhưng không có bố trí kết hợp chức năng thương mại dịch vụ. Thời hạn sử dụng đất cũng là 50 năm và người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài. Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Doanh nghiệp không mặn mà

Một trong những nguyên nhân dẫn đến thất bại trong việc đấu giá hàng nghìn căn hộ TĐC tại Thủ Thiêm đó là giá “chát”, chất lượng căn hộ kém và cơ chế chính sách chưa phù hợp. Ở lần đấu giá thứ 2, các tổ chức, cá nhân muốn mua phải đặt cọc trước 20% giá khởi điểm. Nếu trúng đấu giá, trong vòng một tháng phải nộp 50% giá trị trúng đấu giá, 50% còn lại nộp trong vòng 90 ngày.

Nhiều doanh nghiệp cho rằng, kể cả có tiềm lực về tài chính họ cũng không tham gia đầu tư do chất lượng căn hộ kém và mức giá đề xuất quá cao chưa kể đến những tiện ích đầu tư, chi phí vận hành, sửa chữa. Đứng trên góc độ doanh nghiệp là đầu tư có hiệu quả, biên độ lợi nhuận cùng với uy tín thương hiệu, do đó nhiều doanh nghiệp đã từ chối.

Với mức giá khởi điểm lần thứ 4 này 9.900 tỷ đồng, tức trung bình khoảng hơn 2,6 tỷ đồng/căn hộ, diện tích khoảng 70m2, các chuyên gia địa ốc vẫn nhận định là rất cao. Trong khi đó trong tầm giá 2,5 - 3 tỷ đồng, khách hàng có thể mua lại những căn hộ từ các dự án được hoàn thiện đầy đủ tiện ích, chủ đầu tư uy tín ở thị trường TP. Hồ Chí Minh.

Đơn cử như tại chung cư Him Lam Phú An, cách không xa, trong tầm giá dao động này có thể mua căn hộ 70m2, trong nội khu có đầy đủ các tiện ích. Chung cư Jamila Khang Điền cũng tương tự, căn hộ 75m2, 2 phòng ngủ, cũng chỉ từ tầm 2,7 - 2,8 tỷ đồng.

Hay như ở đối diện khu đô thị mới Thủ Thiêm là một loạt block chung cư The Sun Avenue của Tập đoàn Novaland. Với mức giá tầm trên 3,2 tỷ đồng, căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích từ 70 - 75m2, khách hàng cũng có thể mua lại với vị trí nằm ngay mặt đường Mai Chi Thọ, bên dưới cũng có đầy đủ các tiện ích.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA), chỉ rõ bất cập chính là giá khởi điểm đưa ra cần xem xét lại, bởi việc thẩm định giá đối với các căn TĐC đã bị tính luôn cả chi phí hạ tầng, bảo trì... Việc chia nhỏ các cụm chung cư với số lượng ít sẽ đáp ứng đúng với nhu cầu hơn. Nhưng ngay cả khi chia nhỏ, sân chơi này cũng không thu hút các nhà đầu tư.

“Đặc biệt, dưới góc độ doanh nghiệp và tâm lý khách hàng, mọi người rất ngại mua nhà TĐC vì lâu nay, những dự án này chất lượng thường không bảo đảm và giá khởi điểm không tương xứng, muốn thu hút thì phải kiểm định lại chất lượng lần nữa và bán giá thấp thì mới có thể tiêu thụ được những căn hộ này”, ông Châu nói.

Một doanh nghiệp có tiếng ở TP. Hồ Chí Minh cho biết, với số tiền lớn như lần này, càng khó để nhà đầu tư tham gia. Dù nằm ở vị trí “vàng” nhưng những căn hộ này mang “mác” TĐC sẽ khiến cho doanh nghiệp họ, khách hàng lo ngại về chất lượng. Từ đó, việc mời chào người mua cũng rất khó. Thay vì đấu giá cho doanh nghiệp, chính quyền thành phố nên đấu giá cho từng người với nhu cầu mua nhà thật và sẽ giải quyết vấn đề hàng năm phải bỏ ra hàng chục tỷ đồng để duy trì bảo dưỡng.

Theo nhận định của các chuyên gia, giải pháp tối ưu nhất hiện nay đó là thành phố nên chuyển đổi thành nhà ở xã hội để người dân, cán bộ công chức, những người khó khăn về nhà ở có thể mua hoặc thuê. Vừa có thêm nguồn cung lại vừa không gây lãng phí.