Điều kiện thuê đất để thực hiện dự án trong khu công nghiệp

Để được thực hiện dự án đầu tư, trở thành chủ thể của quyền thuê đất trong khu công nghiệp (KCN), người được Nhà nước cho thuê đất và đơn vị thuê lại đất để thực hiện dự án cần đáp ứng các điều kiện sau:

- Điều kiện về diện tích KCN: Theo Khoản 1, Điều 2, Nghị định số 68/2017/NĐ-CP ngày 25/5/2017 của Chính phủ quy định về quản lý, phát triển cụm công nghiệp (CCN) quy định: “CCN có quy mô diện tích không vượt quá 75 ha và không dưới 10 ha.

Riêng đối với CCN ở các huyện miền núi và CCN làng nghề có quy mô diện tích không vượt quá 75 ha và không dưới 5 ha”. Như vậy, khi nhà đầu tư (NĐT) đầu tư dự án khu, CCN và có diện tích trên 75ha thì phải thực hiện thủ tục đầu tư dự án KCN.

Một số trường hợp sau khi đã nằm trong danh mục phát triển KCN do Thủ tướng Chính phủ ban hành thì phải giảm diện tích để phù hợp với sự thay đổi, điều chỉnh về quy hoạch có liên quan, khả năng thu hút đầu tư của KCN; đáp ứng các yêu cầu về quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường, tài nguyên thiên nhiên và di tích lịch sử, văn hóa; nhu cầu chuyển đổi mục đích đất KCN sang xây dựng đô thị, nhà ở, công trình xã hội, văn hóa, thể thao khiến diện tích còn lại của KCN nhỏ hơn 75ha, chủ đầu tư (CĐT) vẫn phải thực hiện theo thủ tục quy định tại Nghị định số 82/2018/NĐ-CP.

- Điều kiện của CĐT xây dựng kinh doanh hạ tầng kỹ thuật KCN: Để được đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật KCN, CĐT cần đáp ứng đủ các điều kiện về năng lực kinh nghiệm, năng lực tài chính để thực hiện dự án xây dựng nhà xưởng, kho bãi, văn phòng để cho doanh nghiệp (DN) thuê hoặc bán và kinh doanh các dịch vụ công cộng, tiện ích khác trong KCN; có khả năng vận động, tiếp nhận dự án đầu tư vào KCN trên cơ sở quy hoạch chi tiết và ngành nghề sản xuất đã được phê duyệt.

Theo các quy định tại Điều 11, Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) năm 2014, NĐT được Nhà nước cho thuê đất trong KCN, sau đó xây dựng kết cấu hạ tầng và cho nhiều NĐT khác thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng là kinh doanh BĐS. Vì vậy, NĐT phải đảm bảo các điều kiện về vốn trong lĩnh vực kinh doanh BĐS. Tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải thành lập DN hoặc hợp tác xã có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng (Khoản 1, Điều 10, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014), do đó, tổ chức, cá nhân muốn đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng KCN để kinh doanh phải thành lập DN và phải có vốn Điều lệ không dưới 20 tỷ đồng.

Khoản 2, khoản 4 Điều 14 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định rõ điều kiện đối với người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư là phải có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên.

Như vậy, để xác định được điều kiện số vốn tối thiểu để được thực hiện dự án đầu tư KCN, CĐT phải lập được phương án đầu tư, xác định được tổng mức đầu tư kết hợp với quy mô sử dụng đất để xác định tỷ lệ vốn góp trong trường hợp liên doanh đầu tư thành lập pháp nhân mới hoặc huy động, điều chỉnh tỷ lệ vốn góp tối thiểu trong DN phù hợp với tỷ lệ vốn sở hữu theo quy định.

- Về nhu cầu thuê đất, điều kiện giao đất, cho thuê đất và cho phép chuyển mục đích thuê đất: Điều kiện để giao đất, cho thuê đất khi thành lập KCN cần đáp ứng các điều kiện sau:

Một là, phù hợp với quy định tổng thể phát triển KCN đã được phê duyệt.

Hai là, tổng diện tích đất công nghiệp của các khu chế xuất (KCX) đã được thành lập trên địa bàn lãnh thổ tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương trước đó đã cho các dự án đăng ký đầu tư, cấp Giấy chứng nhận đầu tư thuê đất, thuê lại đất ít nhất là 60% (Khoản 2, Điều 12, Nghị định số 82/2018/NĐ-CP).

Ba là, với các KCX có quy mô lớn hơn 500 ha và có nhiều NĐT tham gia đầu tư xây dựng – kinh doanh kết cấu hạ tầng theo từng khu riêng biệt hay gắn liền với khu đô thị, kinh doanh tập trung trong đề án tổng thể, thì phải lập quy hoạch chung xây dựng theo hướng của Bộ Xây dựng trước khi lập quy hoạch chi tiết.

Bốn là, đối với KCX có diện tích lớn hơn 500 ha mà năm ngay cạnh quốc lộ, các khu bảo tồn quốc gia, trong đô thị loại II và I phải có ý kiến bằng văn bản của Bộ Xây dựng và các bộ, ngành khác có kiên quan về quy hoạch chi tiết xây dựng KCN trước khi UBND cấp tỉnh phê duyệt.

Vướng mắc trong triển khai quy định về quyền thuê đất trong khu công nghiệp

Khoản 1 Điều 110 Luật Đất đai quy định về các trường hợp được miễn, giản tiền thuê đất, Điều 19 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước, được bổ sung tại Khoản 6, Điều 3 Nghị định số 135/2016/NĐ-CP quy định các trường hợp miễn tiền thuê đất cho cả thời gian thuê; Miễn tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản; Miễn tiền thuê đất trong một số năm cụ thể sau thời gian xây dựng cơ bản đối với NĐT được Nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN tùy thuộc vào địa bàn ưu đãi đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư.

Căn cứ các quy định trên, các trường hợp miễn tiền thuê đất cho toàn bộ thời gian thuê hay cho một số năm nhất định thì đều thuộc trường hợp cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền thuê đất. Tuy nhiên, trong các trường hợp CĐT được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng không được hưởng bất kỳ ưu đãi nào liên quan đến miễn tiền thuê đất, thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.

Nghĩa là, chỉ được cho thuê lại đất theo hình thức trả tiền hàng năm, dẫn đến trường hợp DN muốn huy động vốn từ các tổ chức tín dụng, thì chỉ có thể thực hiện khi đầu tư xây dựng tài sản trên đất hợp pháp và được ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền thuê đất. Đây là lực cản không nhỏ đối với DN, nhất là khi DN huy động vốn từ các tổ chức tín dụng.

Chưa kể, Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn không quy định cụ thể vấn đề CĐT muốn chuyển hình thức thuê đất đối với diện tích đất được thuê trong KCN thì có thể chuyển toàn bộ diện tích đất thuê hay có thể thực hiện việc này đối với từng thửa đất riêng lẻ nằm trong KCN. Điều này dẫn tới việc áp dụng không thống nhất tại các địa phương có KCN, gây khó khăn cho cả CĐT lẫn bên thuê lại đất.

Trường hợp, nếu CĐT bị giải thể hay phá sản, thì về nguyên tắc đất mà CĐT thuê với hình thức trả tiền hàng năm sẽ bị thu hồi. Tuy nhiên, cần tính đến đặc thù của việc thuê lại đất trong KCN là DN thuê đất trong KCN được cấp giấy chứng nhận quyền thuê đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho phần diện tích thuê, cho dù thuê lại đất theo hình thức trả tiền một lần hay hàng năm từ CĐT. Về điểm này, có thể thấy Luật Đất đai năm 2013 còn bỏ ngỏ “số phận” của DN thuê lại đất trong KCN trong trường hợp thu hồi đất do CĐT KCN được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền một lần bị giải thể hay phá sản.

Một số vấn đề cần tháo gỡ trong thời gian tới

Hệ thống pháp luật nói chung và quy định pháp luật về thuê đất trong KCN nói riêng hiện nay bộc lộ nhiều bất cập, nhất là các quy định về đáp ứng các điều kiện thu hút đầu tư, các rào cản của DN đầu tư vào KCN để xây dựng hạ tầng kỹ thuật để sản xuất kinh doanh... Nhằm hoàn thiện hành lang pháp lý về thuê đất trong KCN, thời gian tới cần tiếp tục tháo gỡ những vấn đề cụ thể sau:

Thứ nhất, phân quyền cho NĐT thuê lại đất từ CĐT để đầu tư vào KCN nhằm sản xuất kinh doanh trong trường hợp CĐT được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn, giảm tiền thuê đất. Theo đó, người sử dụng đất có đầy đủ các quyền như: Được chuyển nhượng, góp vốn hay thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) thuê lại QSDĐ, tài sản gắn liền với QSDĐ. Điều này có thể phá vỡ rào cản lớn khi NĐT huy động vốn từ các tổ chức tín dụng. Cùng với đó, cần có các văn bản hướng dẫn cụ thể về việc CĐT có thể chuyển hình thức thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất thuê từ Nhà nước hay có thể thực hiện việc này đối với từng thửa đất riêng lẻ nằm trong KCN để có sự áp dụng thống nhất giữa các địa phương có KCN.

Thứ hai, quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ của CĐT, cũng như NĐT thứ phát đầu tư vào KCN, tránh tình trạng bỏ ngỏ “số phận” của DN thuê lại đất trong KCN trong trường hợp thu hồi đất do CĐT KCN được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền một lần bị giải thể hay phá sản. Trường hợp CĐT bị phá sản, giải thể các NĐT thứ phát đầu tư sản xuất kinh doanh KCN sẽ được Nhà nước cho thuê đất để có thể tiếp tục sản xuất, kinh doanh.

Thứ ba, quản lý nhà nước về QSDĐ trong các KCN phải được thực hiện từ khâu quy hoạch. Quy hoạch phát triển KCN cần bảo đảm tính khoa học, trên cơ sở tính toán kỹ lưỡng, toàn diện các xu thế phát triển. Tránh tình trạng phát triển các KCN, tràn lan, tình trạng tăng về số lượng KCN nhưng tỷ lệ lấp đầy lại giảm dẫn đến khó khăn trong việc quản lý nhà nước. Các địa phương cần rà soát, điều chỉnh quy hoạch các KCN để đảm bảo tính đồng bộ, phù hợp với quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội (KT-XH), quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; Cần xem xét lại mối quan hệ giữa quy hoạch phát triển KCN tại mỗi vùng kinh tế với quy hoạch của các ngành KT-XH khác trong vùng; Quy hoạch phát triển KCN tại mỗi vùng cần phù hợp với điều kiện tài nguyên, đặc điểm KT-XH, triển vọng thị trường.

Quá trình lập quy hoạch phải tính tới các nguyên nhân có thể phát sinh tranh chấp, vi phạm liên quan đến QSDĐ KCN có thể xảy ra để có phương án giảm thiểu và bảo vệ môi trường KCN. Việc thành lập và phát triển KCN phải đảm bảo tuân thủ đúng với quy hoạch đã được phê duyệt.

Thứ tư, phối hợp thực hiện QSDĐ trong các KCN. Tăng cường chính sách hỗ trợ đối với các DN liên quan đến đất đai bên cạnh việc kêu gọi các DN trong KCN tự giác thực hiện, tuân thủ các quy định pháp luật về đất đai. Chính phủ cũng cần có những động thái tích cực nhằm thu hút các NĐT vào đầu tư xây dựng hạ tầng và sản xuất kinh doanh trong KCN, khuyến khích các DN đầu tư vào lĩnh vực không gây ô nhiễm, ưu tiên những ngành công nghiệp sạch, ít ô nhiễm, bảo đảm cơ cấu ngành nghề phù hợp với khả năng thực tế của địa phương; Thu hút có trọng điểm để phát triển các ngành kinh tế chủ lực, cũng như tạo điều kiện thuận lợi trong bố trí nhà máy để đảm bảo bảo vệ môi trường, hướng tới phát triển bền vững.

Thứ năm, phát triển KCN theo hướng bền vững: Phát triển bền vững là “sự phát triển có thể đáp ứng được những nhu cầu hiện tại mà không ảnh hưởng, tồn tại đến những khả năng đáp ứng nhu cầu của các thế hệ tương lai…”. Phát triển bền vững KCN được đặt trong khuôn khổ của việc phát triển bền vững chung, được cụ thể hóa theo những đặc thù của KCN. Nghĩa là phát triển hiệu quả kinh tế, hài hòa về mặt xã hội, nâng cao chất lượng cuộc sống người lao động; khai thác và sử dụng tiết kiệm tài nguyên thiên nhiên, bảo vệ môi trường KCN.  

Tài liệu tham khảo:

1. Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (2018), “Pháp luật và thực tiễn về tiếp cận đất đai của doanh nghiệp Việt Nam”;

2. Doãn Hồng Nhung (2017), Pháp luật về bảo vệ môi trường tại khu công nghiệp ở Việt Nam, sách chuyển khảo, NXB Đại học Quốc gia Hà Nội;

3. Nguyễn Cảnh Quý (2018), “Một số vấn đề cần hoàn thiện trong pháp luật đất đai ở Việt Nam hiện nay”, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật;

4. Nguyễn Thành Luân (2018), “Bản chất pháp lý của quyền sử dụng đất ở Việt Nam”, Tạp chí Tòa án nhân dân điện tử ngày 29/4/2018.

(*) Bài đăng trên Tạp chí Tài chính kỳ 2 tháng 5/2021