Cùng ở một vị trí, cùng ở một điểm xuất phát, nhưng trớ trêu thay số phận của hai dự án Victoria – Văn Phú và Hanoi Times Tower (Khu đô thị Văn Phú, quận Hà Đông, Hà Nội) lại hoàn toàn trái ngược. Trong khi ba tòa tháp Victoria – Văn Phú đã le lói ánh đèn về đêm khi những cư dân đầu tiên chuyển về ở thì ngay bên cạnh, nơi tọa lạc dự án tòa tháp đôi Hanoi Times Tower vẫn chỉ là một màn đêm bao phủ. Suốt hơn một năm qua, công trường thi công dự án Hanoi Times Tower không có bóng dáng công nhân và máy móc hoạt động, cho dù đã có lúc, niềm hy vọng hồi sinh của dự án này được thắp lên khi có nhà đầu tư mới rót vốn. Nhưng, hy vọng lại tắt ngấm khi nhà đầu tư mới nhận thấy thương vụ này không dễ ăn và tìm cách thoái vốn. Dự kiến bàn giao nhà năm ngoái, nhưng đến giờ này dự án mới xây đến tầng 5. Những cọc sắt gỉ đang trơ gan cùng tuế nguyệt. Chưa biết đến bao giờ dự án này mới lại tái khởi động.

Những số phận long đong

Những dự án “chết lâm sàng” như Hanoi Times Tower là biểu hiện rõ nét nhất cho cuộc khủng hoảng lan rộng trên thị trường bất động sản suốt mấy năm qua, khiến nhiều doanh nghiệp lao đao, nhiều dự án ngưng xây dựng. Khắp nơi, từ Bắc chí Nam cho tới miền Trung, đâu đâu cũng thấy những công trường trơ những cọc sắt nhọn hoen gỉ làm hoen ố bộ mặt đô thị. Thậm chí, có dự án nhà ở đã gần đến ngày bàn giao nhà, nhưng chủ đầu tư cạn vốn, người mua không đóng tiền, khiến dự án lại “đắp chiếu”. Những cao ốc văn phòng gần đến ngày chào thuê thì chủ đầu tư hết tiền, ngân hàng không giải ngân và vì thế việc xây dựng cũng bị ngưng trệ.

Như ở giữa trung tâm TP. Hồ Chí Minh, ngay bên cạnh cao ốc 68 tầng Bitexco Financial Tower lung linh ánh đèn là một khối bê tông đen sì cao 41 tầng. Dự án cao ốc Saigon One do Công ty cổ phần M&C làm chủ đầu tư đã nằm án binh bất động suốt mấy năm qua sau khi hoàn thành phần khung và một phần tường kính. Xa hơn về phía Quận 2, bên cạnh những cao ốc rực sáng ánh đèn như Estella và The Vista, những tòa tháp căn hộ PetroVietnam Landmark Tower vắng tanh bóng người vì chủ đầu tư – Công ty cổ phần bất động sản xây lắp dầu khí Việt Nam – dù đã gần hoàn thiện dự án, nhưng không thể bàn giao nhà khi thời hạn đã trôi qua hơn ba năm. Đã có rất nhiều cuộc họp giữa khách hàng với chủ đầu tư, nhiều phương án được đề xuất, nhưng đến giờ này, những tòa tháp vẫn tối thui khi đêm về.

Thê thảm không kém là những dự án tại Hà Nội của Công ty cổ phần Bất động sản AZ (AZ Land). Một thời, những dự án như AZ Sky Định Công, AZ Vân Canh, AZ Lâm Viên và Bright City được giới đầu tư săn lùng vì giá căn hộ khá rẻ. Nhưng khi thị trường bất động sản lao dốc, khách hàng tìm mọi cách rút vốn, chủ đầu tư không còn tiền xây tiếp nên các dự án này đều dở dang.

Nhưng khác với những dự án của các “con cháu ngành dầu khí” như Hanoi Times Tower hay PetroVietnam Landmark Tower, những dự án của AZ Land gần đây đã có những bước hồi sinh ngoạn mục. Khởi đầu là sự sống lại AZ Vân Canh nằm trong Khu đô thị Vân Canh (huyện Hoài Đức, Hà Nội). Sau khi đổi tên thành CT Number One, hai tòa tháp đầu tiên của dự án này đã xây dựng đến tầng 20 trong khi hơn một năm trước đó vẫn chỉ dừng ở phần móng. Một dự án khác là AZ Lâm Viên cũng đã xây dựng đến tầng 14 sau khi nằm bất động ở tầng 5 suốt hai năm liền. Dự án Bright City cũng đã chọn được nhà thầu và chuẩn bị tái khởi động trở lại sau khi được Ngân hàng BIDV Chi nhánh Tây Hà Nội cam kết rót 1.100 tỷ đồng.

Tìm thuốc cải tử hoàn sinh

Khó khăn chưa phải đã hết, nhưng đối với ông Bùi Viết Sơn, Chủ tịch Hội đồng quản trị AZ Land, những gì mà doanh nghiệp này đã nỗ lực làm để hồi sinh dự án có thể nói là “vô tiền khoáng hậu”. Bởi nếu không có khủng hoảng thì với các dự án ở những vị trí đắc địa, AZ Land rất có thể giờ đã trở thành một “ông lớn” trong ngành bất động sản. Nhưng ông Sơn thừa nhận sai lầm là đã đầu tư dàn trải và khi thị trường gặp khó, khách hàng rút vốn khiến dự án nào cũng dở dang.

Không bó tay chịu chết, AZ Land đã tìm mọi phương cách để hồi sinh những “đứa con cưng” của mình. Nói thì có vẻ dễ, nhưng khi bắt tay vào làm thực tế mới thấy khó. Không có một công thức chung nào có thể áp dụng để hồi sinh tất cả các dự án đã “đắp chiếu”. Đối với dự án AZ Lâm Viên, AZ Land may mắn tìm được đối tác cùng hợp tác đầu tư là Công ty cổ phần Đầu tư Lạc Hồng. Nhà thầu xây dựng này đã chấp nhận tài trợ vốn để tiếp tục triển khai dự án khi nhận thấy triển vọng kinh doanh của dự án này khá ổn do nằm ở vị trí đắc địa tại ngã 3 đường Nguyễn Phong Sắc – Trần Đăng Ninh (quận Cầu Giấy, Hà Nội).

Phương thức hợp tác đầu tư hoặc bán lại dự án cũng là lối thoát cho một số dự án “chết lâm sàng”. Tại TP. Hồ Chí Minh, Tập đoàn Novaland đã mua lại một số dự án nằm bất động trong thời gian dài và đổi tên thành Lexington Residences và Icon 56. Một số công ty có tiềm lực tài chính lại có các công ty con mạnh về xây dựng hoặc phân phối như Đất Xanh, Hưng Thịnh cũng mua lại hoặc hợp tác đầu tư vào một số dự án xây dựng dở dang hoặc chưa triển khai được do chủ đầu tư thiếu vốn. Nhờ đó, một số dự án tại phía Nam đã trở lại thương trường giống như AZ Lâm Viên.

Nhưng không có nhiều dự án may mắn tìm được đối tác như vậy. Ông Phan Xuân Cần – Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty Tư vấn mua bán dự án bất động sản SohoVietnam – cho biết, vẫn còn nhiều dự án nằm án binh bất động như Saigon One ở TP. Hồ Chí Minh hay Thăng Long Mansion ở Hà Nội vì chủ đầu tư không muốn bán đi “đứa con cưng” của mình hoặc đòi giá cao mà không người mua nào chấp nhận được. Nhìn chung, không có nhiều doanh nghiệp đủ tiềm lực, xét cả về năng lực tài chính, kinh nghiệm phát triển và khả năng kinh doanh như Novaland để đi thâu tóm các dự án dở dang để tái phát triển. Ông Cần tiết lộ, đa phần người mua không mặn mà với các dự án xây dựng dở dang, vì các dự án này đã được đầu tư một số tiền khá lớn, nên muốn mua thì người mua phải chi đậm hơn những dự án chưa xây dựng. Hơn nữa, việc phát triển kinh doanh các dự án xây dựng dở dang sẽ rất khó khăn vì việc cơ cấu lại sản phẩm cho phù hợp với nhu cầu thị trường rất mất thời gian và không dễ dàng. Vì thế, phương án hồi sinh các dự án “chết lâm sàng” bằng cách bán cho nhà đầu tư mới không có tính khả thi cao.

Những vị cứu tinh

Khi không có người mua, những chủ doanh nghiệp như ông Sơn lại phải xoay sang phương án khác là cầu cứu ngân hàng. Thực tế, không chỉ có doanh nghiệp của ông Sơn mà còn nhiều chủ đầu tư khác như Công ty cổ phần Sông Đà – Thăng Long, Công ty cổ phần Đầu tư Minh Việt hay Công ty cổ phần Kinh doanh dịch vụ cao cấp dầu khí Việt Nam đều đã sức cùng lực kiệt do đầu tư dàn trải vào nhiều dự án. Vốn tự có không còn, khách hàng lại từ chối đóng tiền do mất niềm tin, doanh nghiệp không còn con đường nào khác là phải gõ cửa ngân hàng.

Nhờ nỗ lực xin chuyển đổi dự án Bright City sang nhà ở xã hội mà AZ Land đã tiếp cận được nguồn vốn giá rẻ từ gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng của Chính phủ thông qua Ngân hàng BIDV – Chi nhánh Tây Hà Nội. Đối với dự án CT Number One Vân Canh, AZ Land buộc phải vay thương mại từ Ngân hàng Agribank – Chi nhánh Nam Hà Nội. Nhưng để được ngân hàng giải ngân, AZ Land buộc phải chấp nhận luật chơi do ngân hàng đặt ra. Đó là, Agribank không trực tiếp trao tiền cho AZ Land mà trả tiền cho nhà thầu theo tiến độ dự án. Ông Đặng Tiến Dũng, Giám đốc Agribank – Chi nhánh Nam Hà Nội cho biết, đây là lần đầu tiên ngân hàng áp dụng cơ chế này. Nhờ đó, ngân hàng kiểm soát được dòng tiền, đảm bảo tiền vay được sử dụng với mục đích duy nhất là xây dựng dự án CT Number One. Cách làm này cũng khiến nhà thầu là BID yên tâm mua vật tư và triển khai xây dựng vì không sợ chủ đầu tư thiếu nợ.

Thực tế cho thấy, ngân hàng là vị cứu tinh không thể thiếu đối với các dự án xây dựng dở dang. Hầu hết các dự án bất động sản hồi sinh được là do vay được vốn ngân hàng. Như tòa tháp 45 tầng HP Landmark Tower của Công ty cổ phần Hải Phát hay tòa tháp Diamond Flower do Công ty cổ phần Phát triển nhà số 6 làm chủ đầu tư đều đã tái khởi động và đẩy nhanh tiến độ sau khi được Ngân hàng Quân đội và Ngân hàng Tiết kiệm Bưu điện Liên Việt cho vay hàng trăm tỷ đồng.

Nhưng tiếp cận nguồn vốn ngân hàng là cửa ải gian truân đối với các dự án xây dựng dở dang. Bởi triển vọng kinh doanh của các dự án này đều mờ mịt, hơn nữa, do chủ đầu tư cạn vốn hoặc vẫn nợ ngập đầu với các khoản vay cũ, nên không có đủ điều kiện để tiếp tục vay vốn. Chẳng hạn như tại dự án Usilk City, do chủ đầu tư là Công ty cổ phần Sông Đà – Thăng Long đã từng nợ hàng nghìn tỷ đồng nên đành phải xin lỗi khách hàng là không thể vay tiếp được vốn ngân hàng cho các tòa tháp tiếp theo. Trong số hơn chục tòa tháp thuộc dự án Usilk City, nhiều tòa mới chỉ xong phần móng cọc rồi nằm bất động trong nhiều năm. Không vay được tiền ngân hàng, chủ đầu tư buộc phải bán một dự án ở phía Nam để có tiền hoàn thiện ba tòa tháp đã gần xây dựng xong. Đồng thời, chủ đầu tư và khách hàng của ba tòa tháp này đã đi đến một quyết định chưa từng có tiền lệ là khách hàng sẽ đóng tiền vào tài khoản chủ đầu tư tại ngân hàng và khách hàng cùng ngân hàng giám sát việc giải ngân theo tiến độ. Nhờ cách làm này, dự án Usilk City đã hồi sinh một phần và chủ đầu tư đang chuẩn bị bàn giao nhà.

Phương thức này cũng được AZ Land áp dụng tại dự án CT Number One Vân Canh. Theo đó, khách hàng mua nhà tại dự án này sẽ nộp tiền vào tài khoản của chủ đầu tư tại ngân hàng và ngân hàng sẽ giải ngân theo tiến độ dự án. Nếu dự án chậm tiến độ, ngân hàng sẽ hoàn lại tiền cho khách hàng cả gốc lẫn lãi. Ông Sơn – Chủ tịch AZ Land – nhìn nhận, đã từng mắc sai lầm trong quá khứ thì chủ đầu tư cũng chẳng dại gì mang tiền của khách hàng nộp cho dự án này đi đầu tư dự án khác. Cách làm này tạo sự yên tâm cho người mua nhà, đảm bảo tiền được sử dụng đúng mục đích và khách hàng sẽ nhận được căn hộ đúng như cam kết.

Mất niềm tin, mất tất cả

Ông Phạm Thanh Hưng, Phó chủ tịch Cen Group – một đơn vị phân phối đã từng tham gia giải cứu thành công nhiều dự án bất động sản “chết lâm sàng” – cho rằng, điều quan trọng nhất để hồi sinh những dự án “đắp chiếu” hoặc tạm dừng thi công do thiếu vốn là cần phải có lòng tin. Ngân hàng có lòng tin thì mới cho vay, nhà thầu có tin chủ đầu tư thì mới ứng tiền thi công, khách hàng có tin thì mới tiếp tục đóng tiền. Vì thế, cần phải có cơ chế xây dựng lòng tin và cơ chế phối hợp giữa ngân hàng, chủ đầu tư, nhà thầu, đơn vị phân phối và khách hàng như tại dự án CT Number One hay Tân Tây Đô. Nhờ sự phối hợp tạo lòng tin mà Cen Group đã bán sạch 220 căn hộ mà công ty này “ôm” tại dự án CT2 Tân Tây Đô và tiếp tục giành quyền phân phối dự án CT Number One.

Nhưng, lấy lại lòng tin của khách hàng rõ ràng là thách thức cực lớn. Bởi tại các dự án dở dang, chủ đầu tư đã đánh mất niềm tin vì thường chậm giao nhà một vài năm. Hết vốn, dự án ngừng thi công, khiến khách hàng càng nghi ngờ năng lực của chủ đầu tư và họ không đóng tiền tiếp. Một thời, dự án Hanoi Times Tower tưởng chừng được cứu khi Tập đoàn Đại Dương mua phần lớn cổ phần của công ty mẹ. Dự án triển khai rầm rộ được thời gian ngắn, chủ đầu tư cũng chấp nhận hạ giá một chút và kêu gọi những khách hàng đã mua tiếp tục đóng tiền. Nhưng kêu gọi mãi cũng chẳng ai đóng, dự án lại ngừng thi công, cực chẳng đã Tập đoàn Đại Dương lại tuyên bố thoái vốn. Mới đây, hy vọng hồi sinh dự án này lại nhen nhóm trở lại khi chủ đầu tư tuyên bố đã đạt thỏa thuận vay của Ngân hàng Ocean Bank 326 tỷ đồng để tiếp tục xây dựng. Dù có tiền để tái khởi động, nhưng làm thế nào để chủ đầu tư huy động được tiền từ khách hàng cũ vẫn là bài toán khó, bởi những khách hàng này đã mất niềm tin. Chưa kể giá lúc họ mua cao hơn rất nhiều so với giá trên thị trường thứ cấp hiện nay cũng như những dự án lân cận như Victoria.

Kinh nghiệm từ ông Sơn cho thấy, giải quyết ổn thỏa với các khách hàng đã mua là vấn đề đau đầu đối với các dự án tái khởi động. Ông Sơn không ngần ngại nói thẳng rằng, rất nhiều khách hàng trước đây mua với mục đích đầu cơ và khi thị trường lao dốc, họ thấy không còn lợi nhuận nên tìm mọi cách rút vốn. Đối với những khách hàng này, cách xử lý là chấp nhận cho họ rút vốn theo lộ trình. Còn với những khách hàng vẫn quyết tâm mua nhà, chủ đầu tư sẽ đưa ra nhiều ưu đãi như hy sinh lợi nhuận để giảm giá bán xuống mức thấp nhất, đồng thời sẵn sàng trả lãi cho thời gian chậm bàn giao. Ông cho biết, để những người mua cũ chấp nhận ở lại, đồng thời thu hút được người mua mới có nhu cầu nhà ở thực sự, AZ Land đã chấp nhận giảm giá bán CT Number One xuống mức 11-12 triệu đồng/m2, tức là thấp ngang bằng, thậm chí rẻ hơn một số dự án nhà ở xã hội. “Với mức giá này chúng tôi không còn lãi,” ông Sơn khẳng định.

Có lẽ, không chỉ ông Sơn mà nhiều chủ đầu tư nữa không còn con đường nào khác ngoài việc chấp nhận hạ giá bán, thậm chí đến mức không còn lợi nhuận thì mới mong lấy được lòng tin của khách hàng cũ để có thể hồi sinh dự án. Hoặc họ sẽ phải chấp nhận bán cả dự án với giá rẻ, để ngân hàng phát mại, nếu không họ sẽ còn phải ngồi chứng kiến những cọc sắt chồi ra từ các cột bê tông hoen gỉ thêm từng ngày.

Nhưng dù có tái khởi động trở lại thì làm thế nào để bán được cho khách hàng mới lại là bài toán đau đầu mà chủ đầu của những dự án như Hanoi Times Tower sẽ còn phải mất nhiều công sức để đi tìm lời giải.