Sau cả năm trời tìm hiểu, vợ chồng chị Tâm (Hà Nội) vừa quyết định mua một mảnh đất ở quận Nam Từ Liêm, phía Tây thủ đô, để xây nhà. Mảnh đất này nằm trong ngõ, có diện tích khiêm tốn là 35m2 với giá hơn 700 triệu đồng. Mức giá 20 triệu đồng m2 này cũng gần bằng đơn giá bán của các dự án chung cư cao cấp ở quanh khu vực. Nhưng chị Tâm không chọn mua chung cư để hưởng ưu đãi vốn vay.

Có đủ khả năng trả nợ?

Chị Tâm cho biết: "Ở Hà Nội, thực ra có rất ít dự án nhà ở thu nhập thấp, giá hợp lý. Có dự án ở vị trí quá xa, dự án khác có tiến độ thi công chậm, chưa biết đến khi nào mới được bàn giao nhà".

Điểm qua vài dự án nhà ở thu nhập thấp, đang nhận được hỗ trợ vay vốn từ gói 30.000 tỷ đồng như Đặng Xá (Gia Lâm), Tây Nam Linh Đàm (Hoàng Mai), dự án Đại Thanh, Vinaconex Xuân Mai… chị Tâm đều xua tay, lắc đầu. Một số dự án nhà ở thương mại thì tiến độ quá chậm hoặc không "ưng ý" về chất lượng công trình.

Hơn nữa, "với mức thu nhập bình quân của hai vợ chồng là 15 triệu đồng/tháng, chúng tôi không đủ khả năng chi trả nếu đi vay ngân hàng mua nhà, dù lãi suất có 5 - 6%/năm. Phần lớn tiền mua đất là do bố mẹ cho, còn lại vay họ hàng để hạn chế trả tiền lãi", chị Tâm nói và chia sẻ khả năng tài chính vẫn còn eo hẹp sau 8 - 10 năm đi làm.

Cũng như chị Tâm, vợ chồng anh Hùng (quê ở Hà Nam) lên Hà Nội làm ăn đã hơn chục năm, nhưng vẫn chưa mua được nhà. Đã có vài lời giới thiệu, mời chào vay vốn từ các nhân viên ngân hàng, với lãi suất từ 6 - 15%/năm, nhưng anh Hùng không dám vay.

"Chúng tôi dự tính chỉ mua căn hộ hoặc đất có trị giá dưới 1 tỷ đồng thôi. Là người kinh doanh tự do, việc đi vay ngân hàng khó khăn lắm vì "ba không": không tài sản, không chứng minh thu nhập và không có tích lũy lớn", anh Hùng nói.

Không riêng chị Tâm, anh Hùng, hàng chục nghìn người ở Hà Nội là cán bộ, nhân viên, người lao động… có thu nhập ổn định, ở mức trung bình và cao cũng chưa mua được nhà.

Hiện nay, người mua nhà có thể được vay vốn ưu đãi từ gói 30.000 tỷ đồng (triển khai từ tháng 6/2013, lãi suất vay đã giảm từ 6% xuống 5%/năm) và gói tín dụng liên kết 4 nhà 50.000 tỷ đồng (mới triển khai đầu năm 2014). Song, đối tượng và điều kiện vay rất chặt chẽ, số dự án đáp ứng yêu cầu của gói 30.000 tỷ đồng hiện chỉ đếm trên đầu ngón tay.

Kết quả là, sau hơn 1 năm triển khai, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho biết, chỉ có 4.984 người tiếp cận được vốn với số tiền 4.104 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 13,7% gói 30.000 tỷ đồng (tính đến 20/5/2014). Rõ ràng, nguồn tín dụng ngân hàng đang dồi dào, nhưng người mua nhà vẫn khó tiếp cận vốn, vậy thì "nút thắt" nằm ở đâu?

Gỡ ba "nút thắt"

Việc đưa ra 2 gói hỗ trợ với quy mô lên tới 80.000 tỷ đồng là nỗ lực rất lớn của Chính phủ, NHNN và các ngân hàng thương mại. Để giải quyết các vướng mắc, thúc đẩy giải ngân các gói tín dụng, NHNN đã đưa ra một số đề xuất, như: hạ lãi suất, tăng thời gian cho vay, mở rộng ngân hàng tham gia gói hỗ trợ…

Bộ Xây dựng cũng đã kiến nghị Thủ tướng cho mở rộng đối tượng vay vốn (cá nhân, hộ gia đình mua nhà ở thương mại có giá dưới 1,05 tỷ đồng), kéo dài thời gian vay từ 10 năm lên 15 năm…

Đây là những giải pháp ở tầm vĩ mô, còn trong thực tế triển khai, có thể thấy 3 "nút thắt" đang hạn chế khả năng tiếp cận vốn đối với 2 gói tín dụng 80.000 tỷ cũng như chính sách cho vay mua nhà khác của ngân hàng.

Thứ nhất, nguồn cung dự án nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp ở đô thị lớn như Hà Nội, Tp.HCM thực sự khan hiếm. Trong 1 năm qua, số lượng dự án được khởi công mới, hoặc chuyển đổi từ nhà thương mại, chia nhỏ diện tích căn hộ… là khá ít, chưa có nhiều sản phẩm phù hợp nhu cầu của người dân.

Những dự án nhà giá rẻ thường ở cách xa trung tâm, hạn chế đi lại, số lượng căn hộ/đơn nguyên lớn, mật độ dân cư quá đông… khiến các khu dân cư giá rẻ giống như "tổ ong", theo lời chị Tâm. Chưa kể, chất lượng điện nước, hạ tầng kỹ thuật khác… cũng rất đáng lo.

Thứ hai, điều kiện vay mua nhà của ngân hàng rất chặt chẽ (có tài sản đảm bảo, có nguồn thu nhập đảm bảo trả nợ) và thủ tục vay còn rườm rà, thời gian thẩm định kéo dài khiến người vay sợ hãi. Chính sách hỗ trợ vốn vay tới 70 – 80% giá trị căn nhà giữa chủ đầu tư và ngân hàng chưa hấp dẫn vì điều kiện ràng buộc khắt khe, đẩy rủi ro cho người vay vốn.

Thứ ba, trước tình hình nhiều dự án chậm tiến độ, "đắp chiếu" vài năm, nhiều khách hàng lo sợ nộp tiền mua nhà dự án có thể phải "ôm" nợ xấu thay cho chủ đầu tư. Thực tế, đã có nhiều chủ đầu tư, đối tác huy động tiền của người mua nhà rồi bỏ trốn, hoặc "chan" vốn sang dự án khác, trả nợ… dẫn tới, dự án dở dang.

Mặc dù giờ đây, có một số trường hợp ngân hàng và chủ đầu tư đã bắt tay hợp tác để quản lý dòng tiền vào dự án, song khách hàng có được bảo đảm nhận nhà đúng cam kết hay không, lại là điều chưa ai dám chắc?