Nếu như cách đây 5 năm, giá văn phòng hạng A tại TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội không có khoảng cách thì đến nay đã có sự thay đổi đáng kể. Tuy nhiên, hiện nay, nguồn cung văn phòng hạng A trung tâm Hà Nội đang khan hiếm, nhiều chuyên gia kỳ vọng khoảng cách này sẽ được rút ngắn.

Thị trường Hà Nội ổn định

Báo cáo thị trường bất động sản văn phòng của công ty TNHH CBRE Hà Nội cho thấy trong quý III/2019 có 1 dự án hạng B mới khai trương là Doji Tower, với khoảng 3.000m2 sàn cho thuê. Trước đó, trong quý II có 2 toà nhà là FLC Twin Towers và Leadvisors Tower đi vào hoạt động, cung cấp khoảng 29.000m2 sàn.

Nhìn chung, kết quả hoạt động của thị trường văn phòng Hà Nội ở cả hạng A và B đều diễn biến tích cực. Giá thuê trung bình của hạng A trong quý này ổn định so với quý trước nhưng đã tăng 5% theo năm, đạt 26,4 USD/m2/tháng (chưa bao gồm phí dịch vụ và thuế VAT).

Tương tự, giá thuê trung bình của hạng B tăng 4,4% theo năm, đạt 14,3 USD/m2/tháng. Về tỷ lệ trống, văn phòng hạng A giảm 1,7 điểm phần trăm theo năm về mức 7,9%. Trong khi đó, mặc dù có nguồn cung mới trong quý, tỷ lệ trống của hạng B ở mức 9,2%, giảm 2,3 điểm phần trăm theo năm.

Về nhu cầu, tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 60.000m2 trong 9 tháng đầu năm 2019. Nhu cầu vẫn tập trung ở các ngành đang phát triển với diện tích hỏi thuê lớn như công nghệ thông tin hay không gian làm việc linh hoạt.

Trong quý cuối năm 2019, thị trường sẽ tiếp tục các xu hướng tích cực với các dự án mới hoàn thiện tại khu Đống Đa, Ba Đình và khu phía Tây. Đáng chú ý, hoạt động thị trường dự kiến sẽ tiếp tục phát triển tốt khi một số dự án mới đã đạt tỷ lệ lấp đầy nhất định trước khi đi vào hoạt động, thậm chí có thể lên tới 70%.

Còn tại TP. Hồ Chí Minh, theo đánh giá của CBRE, nguồn cung hạng A quý III/2019 đạt 414.113m2 sàn với 16 tòa và hạng B là 894.201m2 sàn với 65 tòa.

Lượng nguồn cung mới dồi dào đã giúp kìm lại tốc độ tăng giá, đặc biệt đối với các mặt bằng văn phòng hạng A, dù giá chào thuê vẫn giữ ở mức 46,6 USD/m2/tháng.

Từ nửa cuối năm 2019 đến hết năm 2021, thị trường văn phòng TP. Hồ Chí Minh dự kiến sẽ chào đón thêm 14 tòa nhà văn phòng mới với hơn 300.000m2 diện tích sử dụng, một nửa trong số này là phân khúc hạng A.

Tương lai tăng giá

Về tỷ lệ tăng giá thuê tạiTP. Hồ Chí Minh, giá thuê hạng A sẽ tiếp tục tăng nhẹ trong 2 năm 2019 và 2020 với tốc độ tăng trưởng trung bình lần lượt là 3% và 0,6%. Tuy nhiên, giá trung bình hạng A sẽ có chiều hướng giảm nhẹ 0,6% trong năm 2021 khi tỷ lệ trống của phân khúc này chạm ngưỡng 20% trong cùng năm.

Bà Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội, cho biết nếu cách đây 5 năm, giá thuê của 2 thành phố không khác nhau, nhưng hiện nay hoàn toàn khác. Hiện tại, giá hạng A ở Hà Nội trung bình toàn thị trường 26 USD/m2/ tháng, tại TP. Hồ Chí Minh là trên 40 USD/m2/tháng. Theo bà Hoài An, có 3 nguyên nhân dẫn đến sự chênh lệch, đó là:

Thứ nhất, là do cán cân cung – cầu. Tổng nguồn cung của 2 thành phố không cách xa, có khoảng 1,3 triệu m2 sàn. Tuy nhiên, nguồn cung TP. Hồ Chí Minh 3 năm vừa qua tương đối ổn định, trong khi Hà Nội có tốc độ phát triển nhanh hơn.

Thứ hai, phân bố sản phẩm bất động sản văn phòng khác nhau: nếu như ở TP. Hồ Chí Minh, khu vực trung tâm quận 1 và 3 vẫn có văn phòng hạng A, mặt bằng giá ổn định và đi lên.

Còn ở Hà Nội, do mở rộng thành phố, bức tranh phân bố thị trường văn phòng thay đổi. Cách đây 7-8 năm, trung tâm quận Hoàn Kiếm chủ yếu là nguồn cung văn phòng hạng A, thì đến nay thị trường văn phòng ở phía Tây Hà Nội chiếm 50% nguồn cung.

“Khi mở rộng khu vực mới, cả chủ đầu tư và khách thuê ra khỏi khu vực truyền thống cũng phải mất một thời gian di chuyển. Điều này khiến cho các dự án phía Tây có giá thuê phù hợp để kéo khách thuê từ khu vực truyền thống sang thị trường mới. Đây chính là lý do giá không tăng”, bà An nói.

Thứ ba, TP. Hồ Chí Minh vẫn là trung tâm kinh tế trẻ lớn của cả nước, thu hút FDI lớn nhất, nhu cầu đầu tư, nhu cầu thuê văn phòng luôn nhỉnh hơn Hà Nội.

Tuy nhiên, bà An nhận định giá văn phòng hạng A ở TP. Hồ Chí Minh hiện đang có xu hướng chậm lại, thậm chí trong năm nay và năm sau không tăng nữa do nguồn cung tăng nhanh. Trong khi tại Hà Nội, nguồn cung thị trường văn phòng rất dồi dào, sẽ tăng 10% nhưng nguồn cung hạng A hạn chế. Do đó, hạng A đang có mức tăng giá tốt hơn, khoảng 4-5%.