Một trong những nguyên tắc gần như “bất di bất dịch” của các ngân hàng luôn phải tính đến khả năng trả nợ trước khi cho vay. Vì thế “chứng minh thu nhập” như một yêu cầu bắt buộc. Gói 30 ngàn tỷ đồng được thực hiện dưới hình thức tái cấp vốn nên về cơ bản vẫn là tiền của mỗi ngân hàng chứ không phải là tiền từ ngân sách. Rất dễ nhận thấy vì sao khi các ngân hàng cho vay tại các dự án nhà ở xã hội thì đồng thời cũng cho khách hàng cá nhân vay luôn. Chẳng hạn như VietinBank và Tổng Công ty Viglacera đã ký thỏa thuận hợp tác đồng thời thực hiện chương trình cho vay khách hàng cá nhân đối với 2 dự án tại KĐT Đặng Xá II và KĐT chức năng Xuân Phương.

Trên thực tế, khi đã cho doanh nghiệp vay thì ngân hàng cũng đồng thời cho cá nhân vay để đảm bảo về “đầu ra” của sản phẩm. Khó khăn của cá nhân khi “chạm” gói 30 ngàn tỷ thuộc về các dự án nhà ở thương mại. Có 2 lý do cơ bản:

Thứ nhất, đa phần các dự án nhà ở thương mại đã được chủ đầu tư mang toàn bộ dự án đi thế chấp ngân hàng để vay vốn triển khai dự án. Vì thế, khách hàng chỉ có thể vay tại ngân hàng mà chủ đầu tư đã thế chấp chứ không thể vay ở các ngân hàng khác. Khách hàng nhầm tưởng là căn hộ mình mua, ký hợp đồng hẳn hoi và đã nộp một phần tiền thì có thể mang chính căn hộ làm tài sản thế chấp mà ít biết rằng cả dự án đã bị chủ đầu tư làm tài sản thế chấp từ trước đó. Đây cũng là nguyên nhân khiến nhiều căn hộ đã nộp đủ tiền, vào ở nhiều năm nhưng vẫn không có sổ đỏ. Vì thế, cá nhân không thể vay tiền cho dù đủ điều kiện là dễ hiểu.

Thứ hai, nhà ở thương mại khách hàng thường mua cao hơn nhiều so với giá hiện tại trên thị trường. Theo công bố của Công ty Savills vào tháng 5/2013 thì tại Hà Nội giá bán trung bình toàn thị trường bất động sản giảm 27% kể từ quý II/2011. Còn vào tháng 4/2013, Công ty CBRE nhận định: Ở phân khúc nhà ở, giá chào bán trung bình giảm khoảng 15 - 20% trên toàn thị trường. Nếu chỉ căn cứ trên hợp đồng và số tiền đã nộp ngân hàng vẫn có thể bị “hớ” to. Theo ông Nguyễn Tiến Đông, Phó tổng giám đốc Agribank thì Agribank cho vay tối đa 80% giá trị hợp đồng đối với cá nhân.

Trên thực tế người mua căn hộ thương mại dưới 70 m2 có giá dưới 15 triệu đ/m2 thuộc diện có thu nhập trung bình khá trở lên nên sẽ không mấy khó khăn về phương án trả nợ cũng như chứng minh thu nhập. Nhiều khách hàng chấp nhận bán lỗ 20% so với giá trị ban đầu vẫn không bán được, nay ngân hàng cho vay đến 80% thì chẳng khác nào đã bán lại cho ngân hàng. Liệu 5 ngân hàng được chỉ định có thể dễ dàng “sập bẫy” hay không?. Vì vậy, dù “hội tụ” đủ điều kiện nhưng các ngân hàng sẽ cẩn trọng đối với các dự án nhà ở thương mại là điều khó tránh.

Về việc xác định đối tượng cho vay là khách hàng cá nhân ở gói 30 ngàn tỷ đồng, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam nêu quan điểm: “Cho người nghèo vay, ít khi mất tiền. Nếu không tin, ngân hàng cứ làm thống kê. Đa số các trường hợp mất tiền đều là những khoản vay lớn. Với người nghèo, căn nhà là cả một đời phấn đấu của không chỉ cá nhân mà cả gia đình. Người nghèo cũng ít khi vay đến 80% giá trị căn nhà, cùng lắm chỉ từ 50 - 70%. Họ không dễ dàng để mất tài sản của cả gia đình. Hơn nữa, khi đã vay được tiền mua nhà họ chuẩn bị trước cho phương án trả nợ nhưng lại khó chứng minh thu nhập. Chẳng hạn, các hộ kinh doanh nhỏ lẻ một tháng vẫn kiếm được cả chục triệu đồng nhưng không thể chứng minh buổi sáng bán phở được lãi bao nhiêu, buổi trưa bán cơm bình dân được bao nhiêu, chồng đi làm xe ôm được bao nhiêu…”. Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam phát đi thông điệp với ngân hàng là “hãy tin ở khả năng trả nợ của người nghèo”. Đó cũng chính là lý do Bộ Xây dựng dành nhiều ưu tiên cho các dự án nhà ở xã hội.