Vì sao ngành bất động sản lại bị siết “vòng kim cô”?

Theo thống kê từ các tỉnh thành trên cả nước, đặc biệt là khu vực ven biển trải dài từ Bắc vào Nam, chỉ tính riêng các khu du lịch nghỉ dưỡng quy mô lớn (từ 50ha trở lên) đã có 77 dự án, với tổng diện tích 18.019ha; 16.537 phòng khách sạn, 12.056 căn hộ condotel, 11.174 biệt thự nghỉ dưỡng.

Ngoài ra, còn có hơn 120 dự án khu du lịch nghỉ dưỡng quy mô vừa và nhỏ, có diện tích dưới 50ha/khu. Từ năm 2015 đến tháng 9/2017, cả nước đã có 71 dự án condotel, officetel (vừa làm việc, vừa cư trú qua đêm) được cấp phép với tổng số 25.639 căn.

Trong đó, có 15.010 căn hộ condotel (Hà Nội: 4.114 căn; TP.HCM: 208 căn; Đà Nẵng: 4.565 căn và các tỉnh khác: 5.823 căn); và có 10.629 căn officetel (Hà Nội: 3.726 căn; Tp.HCM: 6.424 căn; và các tỉnh khác: 479 căn).

Theo đại diện Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh, các dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, cùng với các dự án bất động sản nhà ở cao cấp cũng đã thu hút nguồn vốn tín dụng và nguồn vốn đầu tư rất lớn của xã hội, của các nhà đầu tư thứ cấp, dẫn đến hiện tượng lệch pha dòng tiền đầu tư một cách đáng quan ngại.

Cùng với đó, thời gian qua, thị trường bất động sản có những thời điểm phát triển quá nóng, nhiều dự án bất động sản được cấp phép không căn cứ vào quy hoạch phát triển đô thị, không có kế hoạch và không phù hợp với nhu cầu có khả năng thanh toán của thị trường; nhiều doanh nghiệp không có chức năng, không đủ năng lực và kinh nghiệm cũng tham gia đầu tư bất động sản, dẫn đến tình trạng lệch pha cung - cầu, hàng tồn kho lớn không bán được dẫn đến nhiều doanh nghiệp phải dừng triển khai dự án, có doanh nghiệp phá sản.

Theo thống kê trong năm 2018 có khoảng gần 20.000 căn hộ từ 45 dự án được tung ra thị trường tiếp tục gây áp lực nguồn cung lên thị trường. Tính riêng trong 6 tháng đầu năm 2018, có 4.000 sản phẩm cao cấp, 3.700 trung cấp và 1.914 bình dân được tung ra thị trường; tương ứng năm 2017 là 5.200 sản phẩm cao cấp, 5.136 trung cấp và 6.200 bình dân. Áp lực nguồn cung tăng mạnh trong khi lượng giao dịch trên thị trường bất động sản lại có xu hướng chững lại đang trở thành mối lo lớn trên thị trường.

Trước thực trạng đó, một số chuyên gia tài chính cũng tỏ ra quan ngại dù thị trường bất động sản vẫn tăng trưởng, chưa xuất hiện dấu hiệu bong bóng. Tuy nhiên, xét theo phân khúc, nếu như phân khúc trung bình - có nhu cầu rất lớn - đang thiếu cung thì ở phân khúc cấp cao lại có dấu hiệu dư cung, song giá vẫn không giảm, đó là những dấu hiệu không an toàn ở thị trường bất động sản.

Vì vậy, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) buộc phải đưa ra nhiều biện pháp nhằm kiểm soát chặt tín dụng, nhất là cho vay bất động sản, đặc biệt với những lĩnh vực đòi hỏi khoản vay dài ngày. Đồng thời, yêu cầu các tổ chức tín dụng chuyển dịch cơ cấu tín dụng theo hướng ưu tiên tập trung vốn cho sản xuất, kinh doanh.

Tiếp đó, Ngân hàng Nhà nước cũng nhắc nhở các tổ chức tín dụng mở rộng tín dụng đi đôi với kiểm soát chất lượng tín dụng, tăng cường công tác thẩm định, giám sát sử dụng vốn vay, đảm bảo đúng mục đích, hạn chế nợ xấu mới phát sinh.

Theo TS. Trần Du Lịch, vốn kinh doanh của các doanh nghiệp nói chung, bất động sản nói riêng hiện vẫn phụ thuộc phần lớn vào vốn tín dụng ngân hàng.

Bài học nợ xấu mà ngành ngân hàng đang ra sức xử lý hiện nay chính là đã cho doanh nghiệp bất động sản vay quá nhiều. Vì vậy, với Chỉ thị 04/CT-NHNN được ban hành là “thước đo” cho các doanh nghiệp trong sử dụng vốn vay, nhất là bất động sản.

Tại Nghị quyết phiên họp thường kỳ tháng 10/2018, Chính phủ đã yêu cầu Ngân hàng Nhà nước tiếp tục điều hành chính sách tiền tệ linh hoạt, thận trọng, duy trì thanh khoản ở mức hợp lý, kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào lĩnh vực bất động sản, chứng khoán...

Đồng thời, yêu cầu Bộ Xây dựng phối hợp chặt chẽ với các bộ, ngành và UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tập trung nâng cao chất lượng công tác quản lý nhà nước về phát triển đô thị đồng thời chấn chỉnh kịp thời các vi phạm pháp luật trong hoạt động xây dựng, đầu tư phát triển đô thị…

Theo ghi nhận của phóng viên, hiện nay, đa số các ngân hàng đều “lắc đầu” trong việc cung ứng tín dụng cho chủ đầu tư kinh doanh bất động sản, mà chỉ tập trung cho vay cá nhân mua nhà, sửa chữa nhà ở mặc dù đây là miếng đất màu mỡ của ngành ngân hàng.

Tìm cách vượt “chướng ngại vật”!

Hiện nay, có khoảng 70% vốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản là vốn vay ngân hàng. Điều này cho thấy, nguồn vốn phát triển bất động sản của các doanh nghiệp Việt Nam quá phụ thuộc vào ngân hàng. Đặc biệt, khi Chỉ thị 04/CT-NHNN đưa ra các chính sách hạn chế dòng tiền chảy vào bất động sản thì doanh nghiệp bất động sản như vấp “chướng ngại vật”.

Trước thực trạng này, Ngân hàng Nhà nước khuyến khích các doanh nghiệp bất động sản phải tìm kiếm các nguồn vốn bổ sung khác, trước hết là từ thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp nguồn vốn đầu tư nước ngoài…

Còn với nguồn vốn từ các quỹ đầu tư bất động sản chưa khả thi vì cho đến nay, cả nước mới chỉ có một Quỹ đầu tư bất động sản là TCREIT thuộc Techcombank với số vốn điều lệ rất nhỏ, chỉ vỏn vẹn 50 tỷ đồng.

Có một thực tế, tín dụng ưu đãi có vai trò quan trọng trong phát triển nhà ở xã hội và nhà thương mại giá rẻ. Đặc biệt, khi chi phí tín dụng cho các dự án tại Việt Nam rất cao vì chúng ta đang sử dụng tín dụng thương mại chứ không phải là tín dụng đầu tư. Trong đó, tín dụng thương mại có lãi suất khoảng 10%, ưu đãi có thì cũng chỉ lùi được tới mức 5%, trong khi ở nhiều nước khác, tín dụng thương mại ở mức 5% còn tín dụng đầu tư chỉ khoảng 2%.

Cùng với đó, sau khi gói tín dụng 30.000 tỷ đồng kết thúc vào cuối năm 2016, Chính phủ cũng có quyết định về mức cho vay ưu đãi nhà ở xã hội nhưng việc triển khai mới dừng lại ở một số văn bản hướng dẫn. Vì không có nguồn vốn nên hầu hết các dự án nhà ở xã hội đang triển khai bị chậm tiến độ hoặc tạm dừng thi công, nguồn cung sản phẩm ra thị trường hầu như không có, nguồn cầu cũng bị chững lại.

"Nhằm giải quyết vốn, tôi cho rằng cần thực hiện cách thức tiết kiệm giống như bán nhà trên giấy cho những người có nhu cầu nhà ở. Chúng ta cần vận hành sao cho tạo ra nguồn tín dụng ưu đãi từ nhiều nguồn lực khác nhau, đừng chỉ đợi vào Nhà nước. Đồng thời tham gia quỹ tiết kiệm nhà ở là một phương thức tốt. Người mua có thể đóng góp trong thời gian nhất định, khoảng 50% giá trị căn nhà là được mua nhà", GS. Đặng Hùng Võ đề xuất.

Về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng khuyến nghị: Để giảm bớt dần sự phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng, các doanh nghiệp bất động sản cần chủ động tiếp cận các nguồn vốn khác ngoài nguồn vốn tín dụng ngân hàng, nâng cao hiệu quả kinh doanh, năng lực tài chính, quan tâm các phân khúc nhà ở có tính thanh khoản cao, bền vững, tham gia các chương trình phát triển nhà ở theo chủ trương của Chính phủ...

Còn theo ông Nguyễn Văn Đính, Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, trong thời gian tới, thị trường sẽ tương đối khó khăn do tình hình kinh tế vĩ mô, kinh tế thế giới không ổn định, quản lý chặt tín dụng bất động sản...

Do đó, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần có kế hoạch phát triển bài bản, cung ứng sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị trường và giảm chi phí để giảm giá bán cũng là cách chủ động nguồn vốn.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng đưa ra các khuyến nghị để thị trường bất động sản giảm bớt sự phụ thuộc vào nguồn vốn vay ngân hàng bằng cách:

Thứ nhất, cần đảm bảo hiệu quả kinh doanh như chỉ tiêu lợi nhuận, doanh thu, chuẩn bị được quỹ đất dự án, chất lượng công trình, tiến độ thực hiện dự án, tính minh bạch trong quản trị doanh nghiệp... để đủ điều kiện tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng ngân hàng theo chính sách mới hiện nay và chuẩn bị sẵn sàng cho việc hạn chế tín dụng vào bất động sản dự kiến áp dụng kể từ ngày 1/1/2019 theo lộ trình của Thông tư 19/2017 của Ngân hàng Nhà nước.

Đặc biệt, doanh nghiệp phải đặt lợi ích của khách hàng lên trên hết, giữ chữ tín, coi trọng công tác hậu mãi chăm sóc khách hàng để có thể huy động được nguồn vốn ứng trước của khách hàng theo đúng quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản.

Thứ hai, doanh nghiệp bất động sản cần nhanh chóng tăng vốn chủ sở hữu để tăng cường nội lực của doanh nghiệp thông qua việc hợp tác, liên doanh, liên kết, sáp nhập để hình thành các tập đoàn bất động sản hùng mạnh.

Ngoài ra, doanh nghiệp nên xem xét chuyển đổi thành công ty cổ phần để có điều kiện gọi vốn ngoài xã hội và định hướng trở thành công ty đại chúng nhằm đáp ứng đủ điều kiện niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán. Cùng với đó, các doanh nghiệp bất động sản cần nỗ lực để đủ điều kiện phát hành trái phiếu doanh nghiệp, trái phiếu dự án, phát hành cổ phiếu trên sàn giao dịch để huy động vốn trong và ngoài nước từ các nhà đầu tư.