Phân khúc thị trường còn nhiều bất cập

Thị trường bất động sản và nhà ở của nước ta chính thức được công nhận thông qua Pháp lệnh về nhà ở năm 1991 và Hiến pháp năm 1992, Luật Đất đai năm 1993. Lúc này, quyền sử dụng đất đai và sở hữu nhà ở được chính thức giao dịch trên thị trường. Tuy nhiên, phải đến các năm 2006-2008, thị trường bất động sản mới thật sự phát triển mạnh với số lượng doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực này tăng, giá nhà cũng tăng mạnh.

Theo kết quả một báo cáo của Trung tâm Thông tin (Bộ Xây dựng), giai đoạn 1999 đến năm 2009, tổng diện tích sàn nhà ở tăng thêm 706,2 triệu m2, trong đó diện tích nhà khu vực đô thị tăng từ 251,5 triệu m2 lên đến 476,2 triệu m2 đáp ứng phần lớn hộ gia đình có nhu cầu về nhà ở. Trong 10 năm diện tích nhà ở của cả nước tăng trung bình trên 70 triệu m2/năm. Diện tích sàn nhà ở tăng thêm là nhờ có sự thay đổi lớn về cơ chế chính sách cho phát triển đầu tư vào bất động sản nhà ở.

Kết quả thành công của giai đoạn thị trường bất động sản từ năm 1999 đến 2009 đã đáp ứng nhu cầu nhà ở của đại bộ phận người dân. Ở giai đoạn 2005-2009 được đánh giá là giai đoạn phát triển theo chiều rộng về các phân khúc đầu tư bất động sản, trong đó trọng tâm là phân khúc nhà ở, dòng vốn đầu tư vào thị trường bất động sản nhà ở tăng mạnh. Tốc độ đô thị hoá của giai đoạn này tăng với số lượng lớn, nếu năm 1999 cả nước có 629 đô thị với số dân đô thị là 14,9 triệu người. Đến năm 2009, cả nước có 752 đô thị tăng 123 đô thị với số dân đô thị là 22,3 triệu người. Hầu hết phát triển nhà ở tại khu vực các đô thị trong những năm qua theo dự án, theo các khu có hạ tầng đồng bộ. Tuy nhiên, các độ thị nhỏ và đô thị lớn chưa có sự phối hợp một cách đồng bộ.

Bên cạnh đó, tình trạng mở rộng diện tích phát triển đô thị nhà ở diễn ra với tốc độ nhanh trên phạm vi cả nước, mà trọng tâm là các thành phố đô thị lớn khiến cho thị trường bất động sản nhà ở tại Việt Nam rơi vào khủng hoảng thừa hay nói chính xác là nhà ở xây dựng xong không bán được, nhiều công trình rơi vào tình trạng xây dựng dở dang ở nhiều phần khúc từ giai đoạn 2010 – 2013.

Nguyên nhân của tình trạng dư cung bất động sản nhà ở ở cả 3 phân khúc chung cư, đất nền và thấp tầng là do người có nhu cầu về nhà ở không có khả năng thanh toán cho các phân khúc này. Giá trị của bất động sản quá lớn so với thu nhập cũng như luồng tiền tích luỹ mua nhà của người có nhu cầu về nhà ở. Giá bán bất động sản từ năm 2013 so với 2010 giảm nhanh những vẫn được đánh giá là rất cao và diện tích nhà ở quá lớn nên giá trị căn hộ vẫn là lớn so với tổng thu nhập của một hộ gia đình tích luỹ tiền lương trong 10 năm. Đây chính là điều bất cập hiện nay.

Ngoài ra, còn nguyên nhân nữa là do các quyết định cho phép đầu tư bất động sản nhà ở, cho phép đô thị hoá nhanh các khu vực lân cận với quy mô lớn của giai đoạn trước làm cho tình trạng đầu tư bất động sản không có định hướng. Các nhà đầu tư bất động sản, đặc biệt là nhà đầu tư trong nước hạn chế trong hoạch định cũng như xác định nhu cầu và khả năng thanh toán của người mua nhà nên đã đầu tư lớn vào phân khúc quy mô diện tích lớn. Vì vậy, hầu hết các diện tích nhà ở có quy mô lớn tính thanh toán kém, còn các bất động sản có diện tích dao động trung bình từ 50-70m2 là những bất động sản có giao dịch nhiều và hầu như không có hàng để bán.

Việc ban hành chiến lược nhà ở chưa thật sự sâu và chi tiết đến từng phân khúc, từng nhóm hàng nên tình trạng cấp phép xây dựng thời gian qua không theo kế hoạch phát triển nhà ở. Vấn đề nhà ở chưa thực sự phù hợp với năng lực tài chính của người có nhu cầu mua nhà.

Cần có chiến lược dài hạn

Trước tình hình thị trường bất động sản khó khăn liên tiếp trong 3 năm, Chính phủ đã thực hiện nhiều chính sách hỗ trợ nhằm tháo gỡ khó khăn như ban hành chính sách “gia hạn nộp tiền sử dụng đất”, chính sách “giải quyết nợ xấu” thông qua ban hành Nghị quyết số 02/NQ-CP... Bên cạnh đó, chính phủ còn mạnh dạn cung cấp gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng để gỡ khó cho các doanh nghiệp... Tuy nhiên, trên thực tế những chính sách này vẫn được xem là giải pháp tạm thời, chúng ta cần có sự thay đổi mang tính dài hạn.

Khi nghiên cứu một số chính sách phát triển nhà ở và nhà ở phúc lợi của Nhật Bản, theo ThS. Nguyễn Thị Tùng Phương – Khoa Bất động sản và Kinh tế tự nhiên (Trường Đại học Kinh tế Quốc dân), Việt Nam có thể thực hiện công tác quy hoạch nhà ở 5 năm một lần, trong đó xác định rõ quy hoạch phải phù hợp với từng địa phương. Hàng năm có kế hoạch cụ thể về diện tích nhà ở cho từng nhóm đối tượng, từ đó xác định mục tiêu nhóm đối tượng và hỗ trợ đúng các nhóm đối tượng về nhà ở là bài học vô cùng quý báu cho Việt Nam. Rõ ràng để hàng hoá bất động sản nhà ở tồn kho và tình trạng phát triển tràn lan không xác định được đối tượng thụ hưởng, không có sự kiểm soát là điều vồ cùng lãnh phí nguồn lực đầu tư của các nhà doanh nghiệp còn các nhà quản lý không thể ban hành chính sách đúng với tình hình diễn biến của thị trường.

Bên cạnh đó, ThS. Nguyễn Thị Tùng Phương cũng cho rằng, Nhà nước có thể lập quỹ vốn nhà ở để hỗ trợ các đối tượng mua nhà, thực hiện chế độ lãi suất cố định chi thấp và thời gian hoàn vốn dài. Nếu như Nhật Bản thực hiện chế độ lãi suất cố định bằng 1/3 lãi suất thông thường cho nhóm đối tượng khó khăn về tài chính trong việc mua nhà đem lại thành công cho chính sách nhà ở của dân thì nên chăng chúng ta cũng cần điều chỉnh lãi suất cho hoạt động vay mua nhà của người dân để họ có thể tiếp cận với nhà ở tốt hơn. Đồng thời, thời gian hoàn trả vốn dài 35 năm và có thể cho phép ân hạn thêm 10 năm nếu không trả nợ được như của Nhật Bản là bài học quý báu cho các ngân hàng về triển khai chương trình cho người thu nhập thấp vay tiền mua nhà.

Hay chúng ta có thể xây dựng chính sách ưu đãi về lãi suất cho các doanh nghiệp đầu tư bất động sản phân khúc nhà ở giá rẻ và bất động sản nhà ở xã hội. Trước sự bùng nổ về thị trường, tính khan hiếm đặc biệt của bất động sản và nhu cầu sở hữu tư nhân về nhà ở gia tăng đã đẩy giá bất động sản ngày càng cao hơn so với thu nhập của người dân. Điều này xảy ra không riêng một quốc gia nào, do đó áp dụng nguyên tắc hỗ trợ người thu nhập thấp thông qua hình thức cho các chủ đầu tư vay tiền với lãi suất ưu đãi để xây dựng nhà giá rẻ và hỗ trợ tài chính về thuế là biện pháp giảm giá nhà ở.

Theo ThS. Nguyễn Thị Tùng Phương cũng như một số chuyên gia khác, nếu chúng ta mạnh dạn áp dụng mô hình phát triển của Nhật Bản trong lĩnh vực quản lý phát triển bất động sản nhà ở thì tin rằng chúng ta sẽ có khả năng tiết kiệm được tài nguyên đất đai hợp lý, người dân có nhà ở phù hợp với năng lực tài chính của họ. Từ đó, có thể từng bước gỡ khó cũng như ổn định được vấn đề xây dựng cũng như chính sách phát triển nhà ở và xã hội tại Việt Nam.../.