Nguồn cung giảm mạnh

Lệch pha cung cầu luôn là một trong những yếu tố hàng đầu được giới chuyên gia nhận định là nguyên nhân làm tăng giá sản phẩm. Cung quá ít trong khi cầu tăng cao, hiển nhiên giá bán ra sẽ bị đội lên.

Theo ông Nguyễn Chí Thanh – Phó Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam, lệch pha cung cầu làm tăng giá bán là quy luật tất yếu của thị trường không riêng bất động sản. Vì vậy, khi nguồn cung căn hộ được tung ra quá ít trong khi nhu cầu về chốn an cư của người dân Thủ đô ngày càng cao, đặc biệt trong bối cảnh dịch bệnh phức tạp thì giá căn hộ nhìn chung sẽ tăng lên. Nguồn cung ít là do tiến độ cấp phép dự án mới bị chậm. Chỉ tính riêng trong quý II/2021, TP. Hà Nội không có bất cứ dự án mới nào được cấp giấy phép đủ điều kiện bán hàng, dẫn đến tình trạng nguồn cung khan hiếm, cùng với ảnh hưởng của dịch bệnh, chi phí xây dựng tăng đã buộc chủ đầu tư phải điều chỉnh tăng giá bán nhằm đảm bảo lợi nhuận. 

“Chính điều này đã khiến thị trường căn hộ có nhiều ảnh hưởng nghiêm trọng. Đặc biệt là tại các thành phố lớn như Hà Nội. Nơi đây sẽ thiếu trầm trọng nguồn hàng, giá bán phân khúc căn hộ bình dân sẽ bị đẩy sang ngưỡng mới, người có thu nhập thấp lại càng khó khăn hơn để sở hữu nhà ở”, ông Nguyễn Chí Thanh khẳng định.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp Hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh cũng cho rằng, có nhiều lý do khiến giá phân khúc căn hộ liên tục tăng cao, tuy nhiên, một trong những lý do hàng đầu là lệch pha cung cầu. 

Hiện nay, tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, nguồn cung căn hộ trên thị trường ngày càng ít, đặc biệt là căn hộ giá rẻ. Vì vậy, người có thu nhập thấp rất khó để tiếp cận và ổn định chỗ ở.

Minh chứng cho điều này, báo cáo của JLL Việt Nam cho thấy, so với quý trước nguồn cung và quy mô mở bán của các chủ đầu tư căn hộ lao dốc mạnh bởi lượng mở bán căn hộ chính thức chỉ đạt 2.067 căn trong quý II/2021. Tổng lượng bán trong quý II/2021 giảm 14,9% so với quý trước đó. Hầu hết nguồn cung thị trường được góp sức từ 11 dự án bất động sản cũ và không có dự án mới nào được cấp đủ điều kiện bán hàng trong quý II.

Còn theo Savills Việt Nam, với 1 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của 6 dự án cũ, cung cấp khoảng 1.600 căn hộ, nguồn cung mới của thị trường căn hộ Hà Nội vẫn giảm tới 60% theo quý và 74% theo năm. Đây là nguồn cung mới thấp nhất trong vòng 5 năm. Chính vì vậy, Savills đánh giá, quý II/2021 là quý thứ 10 liên tiếp giá bán sơ cấp chung cư Hà Nội tăng. 

Hạ tầng đồng bộ

Bên cạnh khan hiếm nguồn cung, theo các chuyên gia, cơ sở hạ tầng cũng là một trong những nguyên nhân có tác động mạnh nhất đến giá bất động sản. Việc công bố một loạt quy hoạch hạ tầng trong thời gian qua cũng góp phần tạo nên cơn sốt đất hồi đầu năm hay tăng giá các căn hộ xung quanh.

Cụ thể, trong giai đoạn 2021 - 2025, tại Hà Nội sẽ có 460 dự án đầu tư trung hạn nhằm phát triển hạ tầng giao thông vận tải tại Thủ đô. Gần nhất trong năm nay, dự kiến hai tuyến đường sắt đô thị đầu tiên tại Hà Nội sẽ đi vào hoạt động gồm: Tuyến đường sắt đô thị số 2A (Cát Linh - Hà Đông) và tuyến đường sắt đô thị số 3 (Nhổn - Ga Hà Nội). Ngoài ra, trong giai đoạn 2021 - 2025, 7 đường vành đai cũng lần lượt được khai thác.

Ông Nuyễn Chí Thanh nhận định, việc phát triển mạnh mẽ hạ tầng giao thông tại Hà Nội đang thu hẹp khoảng cách về giá BĐS giữa khu vực đô thị và các vùng lân cận. Điều này cũng đồng nghĩa, các dự án nhà ở gia tăng giá trị là tất yếu. 

Theo thống kê của Savills, từ năm 2017, giá sơ cấp căn hộ tại quận Cầu Giấy (Hà Nội) đã tăng 14% mỗi năm, nhờ việc sở hữu các cơ sở chăm sóc sức khỏe, giáo dục có chất lượng và hạ tầng kết nối thuận lợi.

Ngoài ra, giá sơ cấp căn hộ tại quận Long Biên (Hà Nội) cũng tăng 12%/năm do vị trí gần khu trung tâm và những cải thiện về cơ sở hạ tầng, bao gồm nút giao thông kết nối đường Vành đai 3 và đường cao tốc Hà Nội - Hải Phòng, đường vành đai 2.

Còn theo khảo sát của CBRE, các dự án trung cấp mới hoàn thiện, nằm tại vị trí thuận tiện như ở quận Hai Bà Trưng hay Bắc Từ Liêm (Hà Nội) ghi nhận mức tăng giá cao nhất trong vòng một năm trở lại đây. Một số dự án ghi nhận mức tăng từ 8 - 9%/năm.

Cú “đấm bồi” từ giá VLXD tăng cao

Theo Hiệp hội Thép Việt Nam (VSA), từ đầu năm đến nay, giá thép trên thị trường toàn cầu cũng như ở Việt Nam đang có nhiều diễn biến phức tạp. Hiện nay, giá thép đã có chiều hướng giảm so với đỉnh điểm nhưng vẫn cao hơn nhiều so với thời điểm cuối năm 2020 tới 40%. Ngoài ra, không chỉ giá thép, trong năm 2021 các nguyên liệu đầu vào của ngành xây dựng cũng liên tục ghi nhận tăng giá như: Cát, đá tăng giá từ 15 - 20%, gạch xây dựng tăng 10%, xi-măng, gạch ốp lát, bêtông tăng 5 - 10%.

Việc tăng giá VLXD trong thời gian qua đã ít nhiều ảnh hưởng đến các dự án bất động sản. Theo nhiều chuyên gia, giá VLXD tăng cao như cú “đấm bồi” tác động đến giá căn hộ chào bán.

Cụ thể, theo ông Lê Hoàng Châu, hiện có nhiều chi phí hình thành nên giá thành của một dự án nhà ở cao tầng, trong đó có chi phí lãi vay trên dưới 10%, chi phí đất cho dự án nhà cao tầng chiếm 15 - 20%, chi phí xây dựng lớn nhất chiếm 60%, ngoài ra còn có chi phí không tên đặc thù của ngành địa ốc. Trong chi phí xây dựng, sắt thép - vật liệu then chốt chiếm khoảng trên dưới 30%. Vì vậy, khi giá thép tăng sẽ đẩy giá nhà tăng cao.

“Tuỳ thuộc vào chủ đầu tư, nếu chủ đầu tư chấp nhận biến động giá cả thị trường thì chủ đầu tư phải bù vào khoảng giá vật tư xây dựng tăng và giảm biên lợi nhuận. Ngược lại, khi chủ đầu tư không chấp nhận, nhà thầu phải gánh toàn bộ chi phí, ắt hẳn sản phẩm bán ra sẽ “đội giá” tăng cao”, ông Lê Hoàng Châu cho biết.

Nhìn nhận về điều này, chuyên gia kinh tế, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cũng cho rằng, khi VLXD tăng cao sẽ tác động ngay đến giá căn hộ chung cư nói riêng và một số sản phẩm khác của BĐS khác nói chung. Tuỳ theo từng loại VLXD mà mức độ ảnh hưởng đến công trình, dự án khác nhau. Tuy nhiên, ở Việt Nam thép là loại vật liệu gần như phổ biến nhất. Vì vậy, khi thép tăng giá hiển nhiên sẽ cộng dồn vào giá nhà lúc bán ra.

Bên cạnh đó, giá VLXD tăng sẽ kéo theo hiện tượng ám ảnh tăng giá khiến giá BĐS tăng lên không chỉ vì sự tăng giá của VLXD. Đây gọi là tác động tâm lý, tác động này nhiều khi còn ảnh hưởng nặng nề hơn mức tăng giá thật của VLXD.

“Có nhiều lý do khiến giá căn hộ chung cư tăng trong thời gian gần đây, vấn đề quan trọng nhất là chênh lệch cung cầu. Cung quá ít trong khi cầu thì luôn lớn, hiển nhiên sản phẩm khi đưa ra chào bán sẽ được rất nhiều người quan tâm. Nhưng khi giá VLXD tăng cao, đặc biệt là giá thép tăng đột biến cũng là một trong những lý do hàng đầu khiến giá sản phẩm BĐS bán ra cao hơn so với bình thường. Khi đó, tất yếu vượt ngoài khả năng mua của khách hàng khiến thị trường BĐS rơi vào trầm lắng, trì trệ, khó bán được sản phẩm”, chuyên gia kinh tế khẳng định.