Là lĩnh vực nhạy cảm với các yếu tố vĩ mô, thị trường địa ốc đang chịu những tác động gì từ bối cảnh hiện tại và năm tới? Reatimes lược ghi những chia sẻ của TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia.

Tăng trưởng kinh tế vĩ mô: Những biến động trong năm 2022 và dự báo 2023

Năm 2022, tình hình kinh tế thế giới đi xuống, giảm 3% so với 2021. Trong đó có 10 chỉ số cho thấy xác suất xảy ra suy thoái kinh tế toàn cầu là 55 - 60%. Tuy nhiên, suy thoái xảy ra nhẹ, không nghiêm trọng như giai đoạn 2008 - 2009. Về cục bộ, suy thoái chỉ xảy ra tại một số khu vực như Mỹ, châu Âu, không phải xảy ra tràn lan trên cả thế giới.

Cụ thể, tăng trưởng kinh tế toàn cầu dự báo giảm mạnh từ 6% năm 2021 xuống khoảng 3% năm 2022 và 2,2 - 2,7% năm 2023; nhiều nền kinh tế như Mỹ, châu Âu phải đối mặt với rủi ro suy thoái trong năm 2023.

Lạm phát trên thế giới cũng đã qua đỉnh nên ngân hàng các nước trên thế giới vẫn tiếp tục tăng lãi suất nhưng tần suất thưa hơn. Và việc tăng lãi suất có thể dừng lại trong quý I/2023. Như vậy, áp lực về lãi suất, tỷ giá chắc chắn sẽ đỡ hơn trong năm 2023.

Bên cạnh đó, chỉ số giá hàng hoá đã bắt đầu giảm từ tháng 7 vừa qua và vẫn đang trên đà giảm. Ví như giá dầu đã giảm 10% so với mức bình quân mọi năm.

Tóm lại, tình hình kinh tế thế giới năm 2022 tóm gọn với 4 tăng: Bất định tăng (chiến tranh, dịch bệnh…); Lạm phát và lãi suất tăng và còn ở mức cao; Rủi ro tài chính tăng (lãi suất tăng, tỷ giá tăng, rủi ro nợ tăng...); Rủi ro an ninh năng lượng, an ninh lương thực tăng;

Cùng với đó là 2 giảm: Lợi nhuận biên của doanh nghiệp giảm; đà phục hồi kinh tế giảm và suy thoái nhẹ năm 2023.

Điểm sáng duy nhất có lẽ là Trung Quốc khi mà họ mở cửa lại nền kinh tế trong năm 2023. Mặc dù vậy thì sau khi trải qua một năm 2022 đầy biến động cũng không nhiều người đặt kỳ vọng vào Trung Quốc có thể giải cứu nền kinh tế trên toàn cầu khỏi tình trạng rủi ro suy thoái.

Trong năm 2022 - 2023, thế giới cũng chứng kiến các xu hướng dịch chuyển nhanh: kinh tế số, tài chính xanh, chuyển đổi năng lượng, bất động sản xanh...

Trong bối cảnh kinh tế thế giới có nhiều biến động, sẽ tác động tới tình hình kinh tế của Việt Nam.

Trong năm 2022, kinh tế Việt Nam phục hồi rất tốt bởi 2 lý do:

Thứ nhất, Việt Nam quyết định mở cửa sớm và cho phép hoạt động sản xuất trở lại.

Thứ hai, so với nền tăng trưởng rất thấp của năm 2021 thì chỉ số phát triển kinh tế trong năm 2022 tăng cao tới 8% là điều không có gì đáng ngạc nhiên.

Động lực giúp kinh tế Việt Nam tăng trưởng còn tới từ "cỗ xe tam mã": Thứ nhất, xuất khẩu tăng rất tốt khoảng 15%, trong khi thế giới tăng trưởng khoảng 4%; Thứ hai, vốn đầu tư dù còn khó khăn nhưng vẫn tăng trưởng 7 - 9%; Thứ ba, tiêu dùng tăng khoảng 15 - 17%. Như vậy, tăng trưởng kinh tế năm 2022 vẫn ở mức 7%.

Ngoài ra, cũng phải kể đến như nhập khẩu tăng trưởng tích cực, trong đó, xuất khẩu năm 2022 ước đạt 380 - 384 tỷ USD, tăng khoảng 14%, cán cân thương mại thặng dư (khoảng 10 tỷ USD), góp phần hỗ trợ ổn định tỷ giá và các cân đối vĩ mô khác. Việc giải ngân FDI tiếp tục khả quan, ước đạt 21 - 22 tỷ USD, tăng 13% so với năm trước. Thu - chi ngân sách đạt kết quả tích cực nhờ kinh tế phục hồi; trong đó ước thu ngân sách cả năm 2022 vượt 14% kế hoạch đề ra và tăng mạnh 20% so với cùng kỳ năm 2021, giúp ngân sách nhà nước thặng dư (một phần do chi đầu tư phát triển còn ở mức thấp so với kế hoạch)…

Như vậy, với những kết quả đạt được trong năm 2022 thì triển vọng chung của kinh tế Việt Nam trong năm 2023 như sau: Trong bối cảnh kinh tế thế giới tăng trưởng chậm lại và một số nước có thể rơi vào suy thoái cục bộ, ngắn hạn và so với mức nền cao của năm 2022, dự báo GDP Việt Nam tăng trưởng chậm lại, nhưng vẫn đứng ở mức khá, khoảng 6 - 6,5% (kịch bản cơ sở).

Về nguồn cung, công nghiệp chế biến - chế tạo và dịch vụ phục hồi mạnh mẽ bởi du lịch nội địa phục hồi nhanh. Về phía cầu, xuất khẩu, đầu tư và tiêu dùng phục hồi khá hơn. Trong đó, xuất khẩu dự báo tăng khoảng 8 - 10%, đầu tư (trong và ngoài nước) tăng khoảng 8%, tiêu dùng cuối cùng tăng khoảng 9 - 10%.

Đáng chú ý, lạm phát trong năm 2023 được dự báo tăng cao hơn, sẽ ở mức 4 - 4,5% (từ mức 3,3% năm 2022): Thứ nhất, tốc độ tăng lạm phát của Việt Nam chậm hơn so với thế giới.

Thứ hai, cung tiền của năm 2022 và 2023 vẫn còn rất lớn, tín dụng vẫn duy trì ở mức 15%.

Bên cạnh đó, năm 2023 cũng là thời điểm phải chấp nhận tăng một số mặt hàng do Nhà nước quản lý (lương cơ bản, giá điện, y tế, giáo dục).

Áp lực lãi suất, tỷ giá tăng vẫn còn lớn và đang là thách thức đối với điều hành kinh tế vĩ mô; thu ngân sách cũng sẽ khó khăn hơn do doanh nghiệp còn nhiều rào cản, thách thức.

Mặc dù vậy, chúng ta vẫn có thể lạc quan trong 2023, lạm phát cơ bản được kiểm soát; tỷ giá, lãi suất tăng nhưng trong tiên lượng và tầm kiểm soát. Các chương trình phục hồi và phát triển kinh tế xã hội và đầu tư công được đẩy mạnh…

Nhìn chung, ở hướng tích cực, kinh tế Việt Nam vẫn được ví như một ngôi sao trong khu vực Đông Nam Á về tăng trưởng và hồi phục kinh tế trong năm 2023. Theo đó, thu hút rất nhiều các nhà đầu tư lớn từ: Mỹ, Trung Quốc, châu Âu…

Một số giải pháp để ổn định kinh tế vĩ mô

Một số giải pháp nhằm ổn định nền kinh tế trong năm tới như sau:

Thứ nhất, Quốc hội và Chính phủ tiếp tục kiên định ổn định kinh tế vĩ mô, đảm bảo các cân đối lớn của nền kinh tế, tiếp tục đẩy nhanh các cấu phần trong quy mô của Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn 2022 - 2023, các chương trình mục tiêu quốc gia và giải ngân đầu tư công. 

Thứ hai, hoàn thiện thể chế, tăng cường kiểm tra, giám sát, nâng cao tính minh bạch, chuyên nghiệp và hiệu quả cho thị trường tài chính, quan tâm kiểm soát rủi ro hệ thống tài chính; tăng cường củng cố niềm tin của nhà đầu tư, tăng cường giáo dục tài chính. Đồng thời, cần đẩy nhanh quá trình sửa đổi các Luật liên quan đến lĩnh vực tài chính như Luật Chứng khoán, Luật các tổ chức tín dụng, Luật Doanh nghiệp, Luật Đấu giá, Luật Đấu thầu...

Thứ ba, Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước và các bộ, ngành liên quan, đẩy nhanh tiến độ ban hành, tháo gỡ vướng mắc văn bản pháp lý hỗ trợ chuyển đổi số, Fintech và giải ngân gói hỗ trợ lãi suất 2% thuộc Chương trình phục hồi. Cùng với đó, đẩy nhanh tiến độ cơ cấu lại các tổ chức tài chính và thị trường tài chính (theo các đề án đã ban hành); lưu ý đảm bảo thanh khoản hệ thống tổ chức tín dụng, an toàn của các công ty chứng khoán, hạn chế tối đa tác động lan truyền, sửa các quy định về trái phiếu doanh nghiệp.

Thứ tư, vấn đề thanh khoản của thị trường trái phiếu doanh nghiệp và rủi ro liên thông giữa thị trường này với thị trường tiền tệ, thị trường tài sản sẽ là rủi ro mang tính trọng yếu trong năm 2023 - 2024. Chính phủ cần chỉ đạo có phương án, giải pháp cụ thể, khả thi giải quyết rủi ro trái phiếu doanh nghiệp này.

Thứ năm, Bộ Tài chính, Ủy ban Chứng khoán Nhà nước cần sớm phát triển các sản phẩm chứng khoán phái sinh mới như hợp đồng tương lai trên chỉ số cổ phiếu khác, hợp đồng tương lai trên cổ phiếu đơn lẻ, hợp đồng quyền chọn,... nhằm đa dạng hóa sản phẩm, khắc phục hạn chế của hợp đồng tương lai chỉ số VN30 hiện tại, thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài nước...

Thị trường bất động sản dự báo phục hồi vào cuối năm 2023

Thị trường bất động sản năm 2022 phát triển với 4 điểm bất thường - "4 Đ":  Thị trường đã và đang điều chỉnh rất mạnh sau 3 năm tăng nóng; cả doanh nghiệp và nhà đầu tư đã dùng đòn bẩy tài chính tương đối nhiều; đầu cơ gia tăng và cuối cùng là tâm lý đám đông vẫn còn nặng nề.

Hiện nay có 6 vấn đề tác động lớn đến thị trường bất động sản bao gồm:

Thứ nhất, kinh tế vĩ mô bao gồm các chỉ số, tăng trưởng lạm phát, thu nhập, lãi suất, tỷ giá tác động rất mạnh tới thị trường. Những yếu tố này tăng thì thị trường bất động sản chắc chắn cũng giảm.

Thứ hai, vấn đề pháp lý và thách thức trong vấn đề quản lý.

Thứ ba, vấn đề về quy hoạch và cơ sở hạ tầng.

Thứ tư, yếu tố tài chính liên quan đến thuế phí.

Thứ năm, nguồn vốn tín dụng, nguồn vốn từ các kênh vốn khác (huy động vốn cộng đồng…).

Thứ sáu, vấn đề về các thông tin dữ liệu, tính minh bạch của thị trường liên quan đến cung cầu và giá mua bán trên thị trường.

Trong đó, câu chuyện nguồn vốn đang nhận được nhiều sự quan tâm của thị trường. Mới đây, Thủ tướng đã chỉ đạo tập trung 3 vấn đề vốn, trái phiếu doanh nghiệp và thị trường bất động sản. Đồng thời thành lập 3 nhóm công tác cho 3 nhóm vấn đề này. Đây sẽ là 3 vấn đề chính cần tập trung của nền kinh tế trong thời gian tới.

Đối với câu chuyện vốn tại thị trường bất động sản, mặc dù nguồn vốn tín dụng năm vừa qua vẫn tăng 15% đổ vào lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, có 2 áp lực về vốn khi quý I, II/2022 tăng quá nhanh dẫn đến việc quý III phải "phanh gấp". Mặt khác, nhu cầu vốn của doanh nghiệp trong năm lớn, trong khi kênh trái phiếu doanh nghiệp không phát triển, phát hành giảm đã dồn áp lực vốn cho hệ thống ngân hàng. Mặc dù vậy, vốn nước ngoài đổ vào bất động sản tương đối tốt, khoảng hơn 4 tỷ USD cho đến thời điểm hiện nay. Trong đó hơn 2 tỷ USD là M&A và gần 2 tỷ USD là vốn góp cổ phần.

Liên quan đến vấn đề trái phiếu, thị trường trái phiếu đến hạn thanh toán trên toàn thị trường sẽ vào khoảng 600 ngàn tỷ trong năm 2023. Riêng lĩnh vực bất động sản, lượng trái phiếu đến hạn khoảng 130 ngàn tỷ vào năm 2023 và năm 2024 khoảng 120 ngàn tỷ. Do đó, việc sửa đổi Nghị định 156 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực chứng khoán và thị trường chứng khoán là bước quan trọng khi cho phép giãn hoãn nợ với trái chủ.

Tôi cho rằng, có thể xem xét đổi tiền lấy hàng: đổi trái phiếu lấy nhà. Tuy nhiên, Việt Nam cần có hướng dẫn cụ thể về quy trình, thủ tục, cũng như cách thức và giá cả… Đồng thời, được phép phát hành trái phiếu mới, đặc biệt có giãn hoãn một số điều kiện chặt chẽ hiện nay.

Về phía doanh nghiệp, cần tiến hành tái cấu trúc, bên cạnh đó phấn đấu nợ đến hạn phải trả. Không trả được phải đàm phán khất; đồng thời chấp nhận cắt lỗ, bán đi một số tài sản, dự án để có tiền trả nợ. 

Hiện nay, Thủ Tướng đã quyết liệt chỉ đạo để đưa ra các cơ chế chính sách, giải pháp biện pháp hỗ trợ lĩnh vực bất động sản, bộ, ngành và doanh nghiệp cần bắt tay nhanh chóng khẩn trương để giải quyết các vấn đề còn tồn đọng trong năm 2023, giúp thị trường có thể phục hồi trong quý III/2023./.