Bảo lãnh ngân hàng cho bất động sản: Ai được lợi?
(Tài chính) Từ ngày 01/7, Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) sửa đổi sẽ có hiệu lực. Theo đó, tất cả các dự án bán hàng ra thị trường dưới hình thức hình thành trong tương lai đều phải mua bảo lãnh trách nhiệm của ngân hàng cho người mua nhà.
Tránh rủi ro cho khách hàng
Là đối tượng trực tiếp chịu tác động của quy định này, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hội đồng thành viên Cty CP Đầu tư dầu khí Toàn Cầu - chủ đầu tư dự án sắp có sản phẩm bán ra thị trường đúng lúc Luật này có hiệu lực đã liên hệ tới các ngân hàng để tìm hiểu thông tin.
Phía các ngân hàng được liên hệ chưa đưa ra được con số cụ thể nhưng xác nhận mức phí bảo lãnh sẽ dao động ở mức từ 1 - 2% tổng mức đầu tư của cả dự án. Theo tính toán, nếu phí bảo lãnh ở mức 2%, thì mỗi mét vuông căn hộ sẽ tăng khoảng 600 nghìn đồng. Ông Hiệp cho biết, nếu giá định bán ra là 30 triệu đ/m2 thì sẽ phải bán giá 30,6 triệu đ/m2.
Còn bà Hương Trần Kiều Dung - Phó tổng giám đốc Tập đoàn FLC cho rằng, nếu phí bảo lãnh cao thì các nhà đầu tư sẽ phân bổ chi phí này vào giá thành của sản phẩm và người mua nhà sẽ chịu chi phí này.
Dưới góc độ nhìn nhận của người dân, anh Nguyễn Tấn Hùng - một khách hàng đang có nhu cầu mua nhà bày tỏ quan điểm đồng tình với quy định này. “Nói thật, mặc dù giá nhà có tăng thêm nhưng được đảm bảo an toàn cũng không sao. Hình thức này giống mua bảo hiểm, tôi tán thành luôn. Ở các nước hiện đại trên thế giới, khi thực hiện các giao dịch BĐS, người dân thường tìm đến dịch vụ tư vấn và đồng ý chi trả khoản tiền nhất định cho luật sư để có sự đảm bảo về pháp lý tránh rủi ro. Vậy nếu như ngân hàng bảo lãnh được rủi ro này thì cũng có thể là người mua bớt được một khâu tư vấn, bớt được thời gian và chi phí cho dịch vụ này”.
Trao đổi với phóng viên, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết: Đây là một điểm siết cần phải có trong điều kiện thị trường BĐS đang thừa nguồn cung như hiện nay. Có ý kiến cho rằng điều này làm khó chủ đầu tư nhưng không đúng như vậy. Khi thực hiện quy định này sẽ hạn chế nhà đầu tư yếu kém không đủ năng lực, đảm bảo quyền lợi cho người tiêu dùng được mua sản phẩm có bảo lãnh, giảm nguồn cung ảo trong khi hàng tồn kho hiện nay còn nhiều. Còn với các chủ đầu tư uy tín thì các ngân hàng rất sẵn sàng hợp tác vì bảo lãnh khác với đặt cọc. Đặt cọc là DN phải đóng băng một cục tiền vào ngân hàng nhưng bảo lãnh thì chỉ cần trả phí cho ngân hàng. “Đã đến lúc DN và người dân nên quen dần với việc trả phí cho dịch vụ để được hưởng những tư vấn tốt nhất về pháp lý tránh rủi ro như bảo lãnh ngân hàng hay thuê luật sư”, Thứ trưởng Nam nói.
Cần có hướng dẫn cụ thể
Thực tế, khoảng 3 - 5 tháng trước khi Luật Kinh doanh BĐS mới có hiệu lực thì đã có nhiều dự án được ngân hàng bảo lãnh tiến độ và chủ đầu tư đã có cơ sở để cam kết với khách mua nhà, thậm chí đã đưa các điều khoản về chậm tiến độ vào hợp đồng mua bán như Ngân hàng Indovina bảo lãnh dự án chung cư 89 Phùng Hưng, Ngân hàng Maritime Bank bảo lãnh dự án Goldmark City…
Vấn đề đặt ra là có những khách hàng họ không cần bảo lãnh ngân hàng mà vẫn tin tưởng vào năng lực chủ đầu tư. Bản thân các chủ đầu tư cũng mong chờ Nghị định hướng dẫn Luật Kinh doanh BĐS mới ra đời sẽ có quy định cụ thể và có tính toán sao cho phí bảo lãnh không quá lớn làm cho giá thành BĐS đội lên, gây bất ổn cho thị trường, đồng thời tránh nguy cơ khoản phí này có thể trở thành gánh nặng cho các chủ đầu tư. Cũng có ý kiến cho rằng cần phân loại các dự án bắt buộc phải mua bảo lãnh, bởi không nên đánh đồng các chủ đầu tư uy tín, năng lực tài chính lớn với các DN nhỏ mới tham gia thị trường BĐS.
Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu cho rằng, cần có những hướng dẫn cụ thể chi tiết hơn để có thể phân loại rạch ròi, những DN nào bắt buộc phải thực hiện quy định bảo lãnh, những DN nào không cần phải bảo lãnh. Cụ thể, thứ nhất đối với những DN đã có quá khứ “đen” với khách hàng như giao nhà chậm, sử dụng vốn sai mục đích cam kết… dù đã khắc phục được lỗi lầm nhưng khách hàng cũng vẫn không tin họ. Nên những DN này bắt buộc phải đóng bảo lãnh khi tiến hành những sản phẩm mới, để khách hàng có cái mà tin họ. Thứ hai, những DN mới ra đời trên thị trường chưa biết năng lực thế nào, nên cũng rất cần chế định bảo lãnh. Thứ ba, các DN hoạt động làng nhàng, khách hàng không hoàn toàn tin tưởng, nên nếu không có bảo lãnh của ngân hàng, thì khách hàng quay sang chọn sản phẩm của DN khác.
“Đó là ba trường hợp DN rất cần và bắt buộc phải thực hiện quy định bảo lãnh, chứ cũng không nên vì tâm lý “con sâu làm rầu nồi canh” mà bắt tất cả các DN BĐS đều phải thực hiện chế định bảo lãnh. Tôi mong rằng khi hướng dẫn thực hiện, các nhà hoạch định chính sách có thể lưu ý những điểm này, để quy định hợp tình hợp lý. Về vấn đề làm sao để biết được đơn vị nào đàng hoàng, đơn vị nào uy tín thì có thể để thị trường quyết định. Nếu khách hàng nhận thấy DN BĐS không đủ uy tín hoặc không có bảo lãnh, họ sẽ tự quyết định không mua sản phẩm của DN ấy”, ông Lê Hoàng Châu bày tỏ quan điểm.
