Nơi tồn kho, nơi mất thanh khoản

Những biến động gần đây như chiến tranh thương mại, tình trang bất ổn xã hội, vướng mắc pháp lý tại các dự án và dịch Covid-19 gây ra ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Phân khúc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ nhất là bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, bất động sản bán lẻ, phân khúc văn phòng và nhà ở cũng ghi nhận những dấu hiệu giảm nhiệt nhất định.

Năm 2003, dịch SARS xuất hiện vào thời điểm thị trường bất động sản đang ở thời kỳ suy thoái, khác với Covid-19 hiện tại khi thị trường đang trên đà phát triển. Theo đánh giá của các chuyên gia các dấu hiệu khó khăn lan rộng trong lĩnh vực đầu tư vẫn chưa được thống kê, nhưng đến nay, nhiều khả năng chủ đầu tư sẽ phải quyết định chờ đợi cho tình trạng này đi qua.

Ghi nhận mới nhất từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho hay, trong 2 năm 2018 - 2019, hầu hết các doanh nghiệp bất động sản đều gặp khó, các doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán cũng hầu hết có kết quả kinh doanh sụt giảm trong năm 2019. Hầu hết các doanh nghiệp chỉ đạt mức tăng trưởng doanh thu khoảng 7% và lợi nhuận sau thuế chỉ tăng 11%, thấp hơn rất nhiều so với mức tăng trưởng lợi nhuận lên đến 47% trong năm 2018.

Điều đáng quan ngại là đến cuối năm vừa qua, tổng giá trị hàng tồn kho của doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán lên đến 223.474 tỷ đồng, tăng 38% so với một năm trước đó. Trong số này có đến 24 doanh nghiệp có giá trị hàng tồn kho trên 1.000 tỷ đồng; có 4 tập đoàn có giá trị hàng tồn kho từ 4.200 tỷ đồng đến 7.397 tỷ đồng.

Nhận định về thực trạng này, HoREA cho rằng, hàng tồn kho theo kế hoạch sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp và trong quá trình phân phối lưu thông sản phẩm là điều bình thường, thậm chí có thể là một lợi thế của doanh nghiệp.

Nhưng tồn kho sẽ trở thành gánh nặng cho doanh nghiệp và cho nền kinh tế nếu hàng tồn kho đó là bán thành phẩm như: Do vướng mắc về pháp lý nên dự án bị dừng triển khai; không ra được sản phẩm làm tăng gánh nặng chi phí, lãi vay… giống như doanh nghiệp bất động sản tại thành phố đang gặp phải.

Được biết, từ năm 2017 đến nay, tại thành phố có 158 dự án, mặt bằng kinh doanh có sử dụng đất công thuộc diện phải tạm dừng để rà soát. Đến tháng 3/2019, 124 dự án được vận hành trở lại, nhưng thực tế nhiều dự án vẫn chưa thể được hoạt động bình thường. Kinh doanh sụt giảm liên tục trong 2 năm gần đây, từ đầu năm đến nay lại chịu thêm tác động của dịch cúm Covid-19 nên khó khăn của doanh nghiệp bất động sản càng trầm trọng hơn.

Chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển cho hay: “Tôi vẫn nhất trí quan điểm tiến hành thanh và kiểm tra dự án. Đó là sự tính toán kịp thời, là biện pháp để thiết lập lại kỷ cương pháp luật. Doanh nghiệp sai phạm cần xử lý, phải công bằng và minh bạch. Nhưng chúng ta cũng không thể “đánh đồng”, gộp cả doanh nghiệp tốt và doanh nghiệp có sai phạm vào cùng một nhóm để áp dụng một chính sách, biện pháp rà soát mà thực hiện không đúng như quy định của các luật đưa ra. Thế nên, những vướng mắc về thủ tục hành chính như sự chồng chéo của các luật, “hành là chính” các doanh nghiệp thì phải sửa đổi để các công ty địa ốc có cơ hội phát triển”.

Cũng trong bối cảnh khó khăn của thị trường, theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đã có nhiều kiến nghị gửi Chính phủ và các bộ ngành cần có biện pháp hỗ trợ doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh du lịch bị ảnh hưởng bởi dịch Covid-19.

Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch VNREA cho rằng, ngành ngân hàng cần có phương án giảm lãi suất đối với hợp đồng vay đầu tư cho dự án kinh doanh các sản phẩm căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú… Như giảm 50% lãi suất trong thời gian diễn ra dịch và 30% lãi suất cho thời gian 1 năm sau khi dịch bệnh được kiểm soát, xem xét cơ cấu thời hạn trả nợ, hoãn, giãn nợ cho doanh nghiệp. Ngoài ra, Chính phủ nên xem xét các giải pháp về chính sách thuế hỗ trợ ngành kinh doanh như: Giãn thời gian nộp các nghĩa vụ thuế vào ngân sách 6 tháng đối với mỗi kỳ nộp sau 1 năm dịch bệnh được kiểm soát; miễn tiền phạt chậm nộp khi doanh nghiệp đã nộp đủ thuế; giãn tiến độ nộp tiền thuê đất sau khi dịch được kiểm soát, giảm thuế GTGT và lùi thời gian nộp thuế.

Thống kê của VNREA cho thấy, hiện nay cả nước có hơn 82.900 căn hộ du lịch, 28.099 biệt thự du lịch, 15.663 nhà phố thương mại, bao gồm các sản phẩm đã đưa vào sử dụng; sản phẩm đã hoàn thiện xây dựng nhưng chưa đưa vào khai thác; sản phẩm đã và đang được xây dựng tập trung ở Bình Thuận, Khánh Hòa, Đà Nẵng, Phú Quốc, Quảng Ninh, Bà Rịa – Vũng Tàu. Tổng giá trị ước tính phân khúc bất động sản này lên tới hơn 23 tỷ USD.

Gập ghềnh con đường vốn

Diễn biến trên thị trường huy động vốn của doanh nghiệp bất động sản hiện nay cũng không hề dễ dàng. Huy động vốn ngân hàng ngày càng khó khăn hơn vì lộ trình siết tín dụng ngày càng chặt. Mặt khác, sau Tết Âm lịch thị trường chứng khoán liên tục lao dốc do ảnh hưởng của dịch Covid-19. Giá cổ phiếu giảm mạnh, tâm lý nhà đầu tư e ngại khiến con đường gọi vốn qua thị trường chứng khoán không còn dễ đi như tính toán ban đầu.

Ông Nguyễn Hồng Sơn, Giám đốc Bộ phận tư vấn của Savills Việt Nam phân tích, phải hiểu là một dự án bất động sản cần rất nhiều vốn, khi nhu cầu vốn lớn thì chủ đầu tư theo thông lệ chung là đi vay ngân hàng. Tuy nhiên, theo quy định của nhà nước, vốn tự có của nhà đầu tư thì ít nhất cũng phải chiếm 20% và trong những năm vừa qua cũng nhờ có sự hỗ trợ trên thị trường từ các nguồn vốn khác nên nếu vốn của nhà đầu tư không cao thì họ vẫn có thể huy động ngoài từ tiền vay ngân hàng, tiền ứng trước của người mua hoặc tiền từ các đối tác khác.

Trong đó, huy động từ người mua chính là một nguồn vốn quan trọng, hầu hết các dự án trong nước và nước ngoài đều huy động vốn từ người mua, đây là chuyện hết sức bình thường. Tuy nhiên, vấn đề này phải theo quy định cụ thể của nhà nước để có mức tối đa vốn của người mua.

Cũng bởi vậy mới có quy định bảo lãnh mua nhà hình thành trong tương lai. Việc có sự bảo lãnh của ngân hàng nhằm giảm bớt rủi ro cho cả người phát triển dự án và người mua nhà. Đây là phương án dự phòng, giải pháp cho người mua nhà khi dự án không diễn ra theo kế hoạch và ngược lại nó cũng là bước để sàng lọc, yêu cầu của ngân hàng trong việc xét duyệt cấp bảo lãnh, có sự sàng lọc doanh nghiệp, có giám sát quá trình thực hiện dự án để đảm bảo dự án diễn ra đúng tiến độ để hạn chế rủi ro cho người mua nhà.

Một trong những nguồn vốn bất động sản được nhắc đến nhiều nhất là nguồn vốn tín dụng. Việc hạn chế tín dụng ngân hàng vào bất động sản là câu chuyện không hề mới mà được nhắc đến liên tục trong nhiều năm nay. Việc hạn chế tín dụng để giảm rủi ro cho ngân hàng song đây là vấn đề có lộ trình, năm 2020 vẫn tiếp tục lộ tình đó song và ít nhiều cũng sẽ có những tác động đến thị trường bất động sản.

Một trong những hình thức vốn được huy động nữa là hình thức huy động qua trái phiếu. Tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp tháng 1/2020, theo số liệu của Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội là 13.374 tỷ đồng; trong đó, riêng các doanh nghiệp bất động sản đã phát hành 7.364 tỷ đồng, chiếm đến 55%.

Nhu cầu thực hiện trái phiếu trên thị trường bất động sản là nhu cầu rất cấp thiết và thực tế. Đây là nhu cầu chính đáng với các nhà đầu tư, trên thực tế, huy động trái phiếu đã hỗ trợ chủ đầu tư một nguồn vốn lớn khi thực hiện dự án. Tuy nhiên, cũng có một số trường hợp có một số biểu hiện không được bình thường như lãi suất của trái phiếu rất cao với một nhà đầu tư phát triển dự án. Thông thường thì nhà phát triển dự án khó có thể “gánh” được mức chi phí lớn như vậy.

Ông Sơn cũng cho hay, hiện nay trên thị trường có những động thái chặt chẽ hơn với các dòng vốn vào thị trường bất động sản. Điều này cũng cần thiết và đúng đắn đề có thể định hướng và phát triển thị trường một cách bền vững và an toàn. Trong bối cảnh này, các chủ đầu tư cũng trên cơ sở đó cũng cần linh hoạt để tận dụng và huy động các dòng vốn khác nhau để có thể phát triển được dự án. Tuy nhiên, mỗi dự án cần có phương án phát triển các dự án một cách an toàn, thì mới có thể huy động được các dòng vốn.