Trong giai đoạn thị trường BĐS còn khó khăn, thị trường căn hộ cao cấp luôn trong tình trạng dư thừa nguồn cung. Nguồn cung căn hộ cao cấp tại Hà Nội hiện chiếm khoảng 18% tổng nguồn cung (khoảng 126.000 căn). Như vậy, tổng số trên thị trường hiện có khoảng trên 22 nghìn căn hộ. Lượng căn hộ cao cấp còn tồn kho trên thị trường vào khoảng 6.500 căn.

Trong bối cảnh vắng bóng giao dịch trong một thời gian dài, để tạo thanh khoản cho sản phẩm và có nguồn tài chính triển khai dự án, hàng loạt dự án căn hộ cao cấp đã bị chủ đầu tư “hạ cấp” xuống trung cấp, với mức giá giảm hàng chục triệu đồng mỗi mét vuông để bán hàng.

Cụ thể, trong giai đoạn 2011 - 2012, hàng loạt dự án căn hộ cao cấp, từng được giao dịch trên thị trường với giá trên dưới 40 triệu đồng/m2, đã bị chủ đầu tư giảm xuống còn 22 - 29 triệu đồng/m2. Những dự án căn hộ cao cấp bị chủ đầu tư đánh tụt giá bán mạnh nhất giai đoạn này có thể kể đến Dự án Golden Palce Mễ Trì của CTCP Đầu tư Mai Linh, Dự án Golden Land của Tập đoàn Hoàng Huy, hay Dự án Mandarin Garden của Tập đoàn Hòa Phát. Đặc biệt, Dự án Westa tại quận Hà Đông của Coma 18 từng được định vị là dự án cao cấp, nhưng có thời điểm căn hộ tại đây được chào bán với giá dưới 20 triệu đồng/m2…

Mặc dù giảm mạnh giá bán, nhưng thanh khoản tại nhiều dự án vẫn gặp khó khăn. Do vậy, nhiều chủ đầu tư căn hộ cao cấp đã phải “đa dạng hóa” sản phẩm, như việc đưa ra căn hộ dạng xây thô để khách hàng có nhiều khả năng lựa chọn. Nhờ đưa ra gói sản phẩm mới lạ, nhiều chủ đầu tư đã bán được số lượng không nhỏ. Cụ thể, Dự án Mandarin Garden đã bán được hầu hết các căn hộ diện tích nhỏ sau khi giảm giá và bán cả căn hộ xây thô. Trong khi đó, Dự án Golden Palace Mễ Trì cũng đã bán được gần 600 căn hộ xây thô sau nhiều đợt mở bán.

Từ năm 2012 đến nay, việc doanh nghiệp (DN) hạ cấp dự án để bán hàng đã trở thành một trào lưu phổ biến. Thậm chí, nhiều dự án được định vị ở căn hộ cao cấp, đã hoàn thiện, nhưng thanh khoản vẫn khó khăn khiến DN tiếp tục phải giảm giá xuống ngang giá căn hộ trung bình hoặc bình dân. Cụ thể, tại Hồ Gươm Plaza (quận Hà Đông), một dự án căn hộ được định vị ở phân khúc cao cấp, đã hoàn thiện, nhưng mức giá bán chỉ dao động từ 22 - 29 triệu đồng/m2, đã bao gồm nội thất và VAT. Tại đợt mở bán căn hộ The Spark Hoàng Quốc Việt mới đây, Tập đoàn Nam Cường cũng chỉ bán căn hộ hoàn thiện, đầy đủ nội thất tại dự án này với mức giá dưới 30 triệu đồng/m2. Trong khi đó, căn hộ The Spark Dương Nội cũng từng được định vị căn hộ cao cấp, nhưng tại đợt mở bán mới đây, chủ đầu tư đã “đánh tụt” giá bán xuống ngang giá căn hộ bình dân, với giá chưa đầy 20 triệu đồng/m2.

Tại Hà Nội, hàng loạt dự án cao cấp đã bị “đắp chiếu” trong một thời gian dài, đến khi tái khởi động thì lại mang bộ mặt của phân khúc trung cấp, với giá bán trung bình chỉ trên dưới 20 triệu đồng/m2 căn hộ hoàn thiện. Đó là những dự án như CT 1 Trung Văn của Vinaconex 3, Diamon Flower của Handico 6, Green Star của CTCP Ngôi Sao An Bình, HP Landmark Tower của CTCP Đầu tư Hải Phát…

Lý do chính khiến các bất động sản Hà Nội tuyên bố đại hạ giá sản phẩm của mình là giảm nợ xấu, giảm hàng tồn kho và kích cầu thị trường. Bên cạnh đó, thời gian này cũng là thời điểm tốt để giảm giá. Đại diện một số sàn giao dịch BĐS cho biết đây, việc giảm giá các căn hộ sẽ có tác động mạnh tới thị trường, bởi ít khi phân khúc “nhà giàu” giảm giá. Đây là cơ hội để người mua nhà “xuống tiền”, sở hữu căn nhà “mơ ước”, bởi giá đã gần sát với giá thành và các doanh nghiệp đã phải tự “phá giá” để cứu mình.