Nguyên nhân tranh chấp chung cư được các chuyên gia chỉ ra là do lợi ích xung đột giữa chủ đầu tư với cư dân; Giữa cư dân với ban quản trị… mà cho đến nay các tranh chấp này vẫn chưa bao giờ hết nóng.

Tranh chấp chung cư diễn ra muôn hình vạn trạng. Tại nhiều dự án, mâu thuẫn do sự thiếu minh bạch trong cách quản lý số tiền quỹ bảo trì, thậm chí có nhiều dự án các thành viên trong Ban quản trị năng lực chưa đáp ứng được kỳ vọng của cư dân.

"Tại anh hay tại ả?"

Nói về những tranh chấp chung cư, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng việc mua bán chung cư hiện nay chưa đạt được tính chất của một thị trường chuyên nghiệp. Chủ đầu tư thì chây ỳ, không làm đúng cam kết, trong khi khách hàng cũng "mù mờ" khi ký kết hợp đồng với chủ đầu tư.

Chị Hoàng Thu, một khách hàng sau khi vướng phải việc mua hai căn hộ giá hạng A, nhưng chất lượng thì không đạt hạng A, cho biết điều mà chị suy nghĩ nhất là không đọc kỹ hợp đồng, do hợp đồng quá dày và tin tưởng vào uy tín của chủ đầu tư.

Một vị chuyên gia của Tổng hội Xây dựng cho rằng hợp đồng mua bán rất quan trọng. Nhiều khi khách hàng còn ngại đọc hợp đồng. Tuy nhiên, hợp đồng thường có lợi cho phía chủ đầu tư, đến khi nhận nhà, khách hàng biết được thì sự đã rồi.

"Do vậy, trước hết phải xử lý được những gì không minh bạch, sòng phẳng trong hợp đồng mua bán. Cư dân cần phải xem lại hợp đồng mua bán đã thực sự chuẩn, bình đẳng và rõ ràng đối với người mua chưa; có cần bổ sung gì thêm hay bỏ bớt điều khoản gì đi không", vị chuyên gia này chia sẻ.

Như theo giải thích của vị chuyên gia này, sau này tất cả tranh chấp khi xử lý đều căn cứ vào hợp đồng mua bán. Nhiều khi người mua thì lơ là, chủ đầu tư thì tối đa hóa lợi ích, chính quyền thì không can thiệp nên dễ xảy ra tranh chấp. Trong trường hợp người mua không thông thạo khi đọc hợp đồng thì nên mời luật sư tham vấn.

Cư dân của nhiều dự án đang có tranh chấp với chủ đầu tư về quỹ bảo trì và các diện tích chung, riêng cũng đã gửi đơn kiến nghị tới các cơ quan, ban ngành Trung ương và địa phương để đề xuất các phương án giải quyết.

Điều này cho thấy, khi các quy định và Luật chưa chặt chẽ thì việc chủ đầu tư làm, chủ đầu tư cứ làm; việc cư dân đòi quyền lợi của mình thì cư dân cứ đòi. Do vậy, khi có sự can thiệp của cơ quan quản lý nhà nước thì mọi sự đã rồi.

Hồi đầu tháng 9/2018, Thủ tướng Chính phủ đã ký ban hành Chỉ thị số 29/CT-TTg về tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước đối với công tác quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư.

"Chờ được vạ, má đã sưng"

Thủ tướng Chính phủ yêu cầu UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương trong đó có Hà Nội kiên quyết tổ chức cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.

Một số chuyên gia cho rằng, để triển khai thực hiện hiệu quả Chỉ thị này, các cơ quan chức năng cần sớm sửa đổi, bổ sung các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của các bên. Cùng đó, ban hành chế tài xử phạt các hành vi vi phạm đối với các tổ chức, cá nhân vi phạm.

Đại diện lãnh đạo Cục quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cũng cho biết Bộ đã tính đến khả năng nghiên cứu một luật riêng về quản lý vận hành nhà chung cư. Nhưng hiện ở một số vấn đề hết sức cụ thể, luật chưa điều chỉnh hết được thì một trong những nguyên tắc để điều chỉnh là các bên phải thỏa thuận về vấn đề đó, đảm bảo giữa chủ đầu tư và cư dân đều phải có trách nhiệm, nghĩa vụ và quyền lợi như nhau.

Thực tế, căn cứ các quy định hiện hành, việc khởi tố chủ đầu tư chiếm dụng quỹ bảo trì chung cư là hoàn toàn có cơ sở. Theo Luật Nhà ở, chủ đầu tư phải bàn giao khoản phí bảo trì 2% cho cư dân ngay khi Ban Quản trị tòa nhà đó được thành lập trong thời hạn 7 ngày, nếu không bàn giao sẽ thực hiện các thủ tục cưỡng chế.

Tuy vậy, đến thời điểm hiện tại, chưa có chủ đầu tư nào bị cưỡng chế để bàn giao phí bảo trì do việc cưỡng chế không hề đơn giản.

Mới đây, trả lời chất vấn trước các đại biểu Quốc hội về tình trạng tranh chấp chung cư kéo dài, gây mất an ninh trật tự, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà thừa nhận tranh chấp chung cư thời gian qua rất gay gắt.

Thống kê sơ bộ cho thấy có hơn 200 khiếu nại liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư, xoay quanh nội dung: diện tích căn hộ, kinh phí bảo trì, kinh phí quản lý vận hành, tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu….

Theo ông Phạm Hồng Hà, nguyên nhân xảy ra là do chủ đầu tư chưa thực hiện đúng pháp luật, người mua nhà cũng không xem kỹ hợp đồng. Đồng thời, thừa nhận công tác quản lý nhà nước của Bộ này chưa tốt.