Theo thống kê trên địa bàn Hà Nội, mới chỉ có 3 tháng đầu năm 2018 đã xảy ra rất nhiều vụ việc tranh chấp giữa chủ đầu tư và khách hàng mua chung cư về quỹ bảo trì, diện tích chung – riêng, nhà sinh hoạt động đồng… Nhưng mọi mâu thuẫn trở nên đỉnh điểm đó là một số chủ đầu tư bàn giao nhà thiếu diện tích.

Chênh lệch diện tích lớn

Bàn giao nhà thiếu diện tích không chỉ mới xảy ra, mà đã xảy ra cách đây hơn chục năm, khi đó tính diện tích theo tim tường. Tuy nhiên, số vụ bàn giao nhà thiếu diện tích ngày càng nhiều hơn.

Điển hình như: Giữa năm 2017, dư luận lại dậy sóng bởi sự việc hàng chục hộ dân tại chung cư cao cấp Imperia Garden (203 Nguyễn Huy Tưởng, Thanh Xuân, Hà Nội) tố chủ đầu tư và nhà thầu thi công làm thiếu diện tích của mỗi căn hộ khoảng vài mét vuông.

Mới đây nhất, cư dân dự án HD Mon City tố cáo chủ đầu tư công ty cổ phần địa ốc Hải Đăng bàn giao nhà thiếu diện tích từ trên 0,5% dẫn đến cư dân căng băng rôn khắp 2 toà nhà yêu cầu chủ đầu tư đo lại diện tích căn hộ.

Sự việc vẫn chưa đi đến hồi kết, vì chủ đầu tư thuê đơn vị tư vấn đo theo Thông tư số 03/2016/TT-BXD ngày 10/03/2016 của Bộ Xây dựng quy định về phân cấp công trình xây dựng và hướng dẫn áp dụng trong quản lý hoạt động đầu tư xây dựng đã hết liệu lực, trong khi đó Thông tư về cách tính diện tích lô gia và ban công theo Luật Nhà ở 2014 chưa được ban hành.

Trên thực tế, tình trạng diện tích căn hộ khi bàn giao chênh lệch so với hợp đồng không hiếm. Trong các hợp đồng đều cho phép sai số dưới 0,5m2. Tuy nhiên, có những trường hợp, diện tích căn hộ thiếu tới 2 – 3 m2 thì vấn đề đã chuyển sang hướng khác.

Như vậy, vướng mắc dù ít dù nhiều cũng đã được giải quyết, thế nhưng, việc tranh chấp khiếu kiện về diện tích căn hộ dường như đã trở thành vấn nạn của câu chuyện hậu dự án bất động sản.

Các dự án bàn giao nhà thiếu diện tích nêu trên, hầu hết các chủ đầu tư đều đồng ý với phương án đo lại. Theo một cư dân, điều khoản của hợp đồng mua bán căn hộ thể hiện, nếu khách hàng không đồng ý với cách đo đạc của chủ đầu tư thì hoàn toàn có quyền yêu cầu đơn vị đo đạc độc lập xác định lại diện tích thực tế của căn hộ.

Trong trường hợp số liệu có sự khác biệt giữa hai đơn vị đo đạc thì chủ đầu tư sẽ thu xếp để các đơn vị đo đạc đối chiếu số liệu, phương pháp đo. Đơn vị nào có số đo phù hợp với quy định của pháp luật sẽ được sử dụng.

Như vậy, An Bình City đã giải quyết ổn thoả với khách hàng. Còn dự án HD Mon City cũng đã đồng ý với phương án đo lại diện tích theo yêu cầu của cư dân. Tuy nhiên, đo lại hộp kỹ thuật theo cách nào thì chủ đầu tư cần thống nhất lại với cư dân. Theo cam kết, chủ đầu tư sẽ làm rõ cách đo diện tích hộp kỹ thuật với cư dân và mời cả đại diện Bộ Xây dựng chứng kiến.

Cần quy định trong Luật

Theo các chuyên gia bất động sản, pháp luật không quy định cụ thể về tỷ lệ sai số cho phép giữa diện tích căn hộ được cấp phép xây dựng với diện tích sử dụng căn hộ thực tế tại thời điểm bàn giao cho người mua.

Vì vậy, việc xác định tỷ lệ sai số này là do chủ đầu tư và khách hàng mua căn hộ tự thỏa thuận trong hợp đồng mua bán. Nếu diện tích đo đạc thực tế bị thiếu nhiều hơn tỷ lệ sai số cho phép thì khách hàng được trả lại tiền.

Luật sư Nguyễn Thế Truyền – Giám đốc công ty Luật Thiên Thanh, cho hay diện tích căn hộ là vấn đề đầu tiên cần phải lưu ý khi nhận bàn giao nhà. Trước khi ký biên bản bàn giao, khách hàng nên đo đạc thực tế chính xác. Nếu không biết cách đo thì nên nhờ người đo đúng diện tích mới ký. Tuyệt đối không ký vào biên bản bàn giao khi chưa rõ các thông tin. Tránh trường hợp đã ký xong biên bản bàn giao phát sinh việc thừa thiếu diện tích thì cơ hội để đòi lại phần lợi ích của mình là rất khó khăn.

Thông thường, khi sự việc đã xảy ra cách giải quyết là hai bên tự thu xếp. Nếu chủ đầu tư thiện chí sẽ trả lại diện tích đó cho khách hàng. Còn trường hợp không thống nhất được thì kiện nhau ra toà dân sự.

Tuy nhiên, một số chuyên gia bất động sản cho rằng vấn đề bàn giao nhà thiếu diện tích của chủ đầu tư cần bổ sung trong Luật Nhà ở nhằm tăng tính răn đe. Đồng thời cần quy định rõ sai số diện tích là bao nhiêu để có chế tài xử lý nghiêm minh, tránh trường hợp chủ đầu tư đưa khách hàng vào sự việc "đã rồi".

Nếu vấn đề này không được quy định trong Luật Nhà ở thì các chủ đầu tư khác tiếp tục "nhờn", và cái lòng luẩn quẩn tranh chấp chung cư không bao giờ có lối thoát.