Đất nền vùng ven “nóng” nhưng đầy rẫy cạm bẫy

Cách đây 1 năm, thông qua một số mối quan hệ riêng, bà Đỗ Thị Thu L. được nhân viên môi giới tên T., thuộc công ty bất động sản H. có trụ sở tại quận Tân Bình (TP. Hồ Chí Minh) giới thiệu về một dự án đất nền tại huyện Đức Hòa (Long An).

Theo lời giới thiệu của T., nhờ ăn theo hạ tầng giao thông, cùng các dự án lớn đã được đầu tư trước đó, tiềm năng tăng trưởng của các lô đất này rất cao, bình quân 20 - 40%/ năm.

Để lấy lòng tin của nhà đầu tư, nhân viên T. đã “khoe” hàng loạt hợp đồng trước đó đã ký kết với nhiều khách hàng trước đó; đồng thời hù dọa: “Nếu chị không đầu tư sớm, chỉ trong vài ngày nữa là không còn cơ hội”.

Theo hợp đồng ký kết, phía nhà đầu tư phải thanh toán 90% giá trị trong vòng 2 tháng mới được chủ đầu tư giao sổ đỏ. Tuy nhiên, sau khi thanh toán xong và gần 1 năm chờ đợi, bà L. vẫn chưa được giao sổ đỏ như đã cam kết.

Trong suốt 1 năm đó, phía công ty H. liên tục đưa ra lý do để thoái thác trách nhiệm. Trong đó, lần đầu, nhân viên T. viện cớ dự án đang có trục trặc với một số vấn đề pháp lý nên quá trình hoàn thiện sổ đỏ bị gián đoạn. Phía công ty cam kết sẽ trả cho bà L. sau 1 tháng nữa.

Sau đó 1 tháng, phía công ty lại đưa ra lý do sếp đi vắng, lãnh đạo công ty đang đi công tác, hồ sơ của chị sắp được duyệt,...

Sau 4 lần thương lượng bất thành, bà L. mới biết thực chất dự án này chỉ là “bánh vẽ” của chủ đầu tư. Không chấp nhận mất vốn, vào đầu tháng 9/2020, bà L. đã chuẩn bị hồ sơ, nhờ luật sư tư vấn các thủ tục để khởi kiện công ty H.

Bà L. chỉ là một trong hàng ngàn nạn nhân bị các công ty bất động sản lừa khi đầu tư vào các dự án đất nền không có thật. Trong 2 năm qua, cơ quan điều tra đã liên tục phanh phui ra hàng loạt các công ty bất động sản, hoặc một số cá nhân môi giới liên quan tới hành vi lừa đảo bán các dự án đất nền “ma”.

Nổi tiếng nhất là Công ty Cổ phần Tập đoàn Alibaba với 2.000 nạn nhân, chiếm đoạt hàng nghìn tỷ đồng. Mới đây, vào cuối tháng 7, Giám đốc Công ty Tiên Phong Land cũng bị khởi tố về tội danh lừa đảo sau khi vẽ dự án "ma" chiếm đoạt hơn 40 tỷ đồng.

Những “chiêu lừa” truyền thống

Theo ông An Tiến Hưng, chuyên gia bất động sản, hiện nay, các phi vụ lừa đảo bất động sản hầu hết đều tập trung ở phân khúc đất nền, nhất là đất nền vùng ven xung quanh TP. Hồ Chí Minh, như Long An, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, Đồng Nai.

Sở dĩ có hiện tượng này chính là do đất nền là phân khúc “nóng” và được nhiều nhà đầu tư săn đón nhất hiện nay. Bên cạnh đó, quỹ đất tại các tỉnh giáp ranh TP. Hồ Chí Minh vẫn còn tương đối thoải mái, nhiều khu vực còn hoang sơ, giá trị vẫn còn thấp phù hợp với nhiều nhà đầu tư.

Dù được ví như "con gà đẻ trứng vàng" song phân khúc này dễ bị các cá nhân hoặc các tổ chức, công ty không uy tín lợi dụng để lừa đảo.

“Trong năm 2020, bất chấp đại dịch Covid-19, phân khúc đất nền vùng ven vẫn giao dịch sôi động. Bình quân giá đất 4 tỉnh giáp TP. Hồ Chí Minh cũng đã tăng 10 - 15%, thậm chí tại Long Thành (Đồng Nai) đã tăng 20% so với đầu năm 2019”, ông Hưng nói.

Theo ông Hưng, có 6 chiêu lừa rất dễ gặp khi giao dịch đất nền với các đơn vị không uy tín, đó là chiếm dụng tiền đặt cọc, giả mạo ngân hàng thanh lý đất nền, mạo danh chủ đầu tư để lừa bán đất, một lô đất bán cho nhiều người, giả khách mua để tráo sổ đỏ và lừa đảo nhà đất qua vi bằng.

Trong 6 chiêu này thì chiếm dụng đặt cọc và một lô đất bán cho nhiều người là thông dụng nhất. Với chiêu đầu tiên chiếm dụng đặt cọc, thì Alibaba chính là ví dụ điển hình nhất.

“Các công ty sử dụng chiêu này thường tổ chức các sự kiện để bán các dự án “ma”, không có thật. Họ cài cắm người của công ty, giả làm khách hàng để tạo ra các giao dịch giả. Khi nhà đầu tư mắc “bẫy”, chấp nhận đóng cọc giữ chỗ theo tâm lý đám đông. Về sau, khi nhận ra bị lừa, hầu hết nhà đầu tư không thể rút được cọc”, ông Hưng nói.

Cẩn trọng lời mật ngọt của dân “cò đất”

Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc khối R&B DKRA Việt Nam đưa ra lời khuyên, dù đầu tư để ở hay bán với tiêu chí an toàn và hiệu quả, khách hàng cùng nhà đầu tư mới phải cẩn trọng và xem xét kỹ lưỡng trước khi giao dịch.

Trong đó, người mua cần phải đánh giá vị trí của dự án đất nền, dựa trên tiềm năng phát triển chung về kinh tế - xã hội, hạ tầng giao thông.

Đặc điểm chung của đất nền các tỉnh giáp ranh TP. Hồ Chí Minh là vẫn còn hoang sơ, cơ sở hạ tầng vẫn còn chưa hoàn thiện nên so với bình quân giá đất trong trung tâm TP. Hồ Chí Minh vẫn còn thấp, cơ hội tăng giá vẫn còn nhiều.

Tuy nhiên, một trong yếu tố giúp giá đất tăng chính là nền tảng hạ tầng giao thông, kinh tế - xã hội. Nếu một dự án không có các tiêu chí này, giá đất sẽ bất động trong thời gian dài.

Bên cạnh đó, chuyên gia của DKRA khuyến cáo người mua phải kiểm tra kỹ pháp lý của dự án có đầy đủ hay không, quy trình thủ tục mua bán chuyển nhượng có đúng quy định của Nhà nước hay chưa.

Đồng thời, trước khi giao dịch, người mua cần phải kiểm tra uy tín của chủ đầu tư, dựa vào các dự án trước đó đã thực hiện.

Hiện nay, trong bối cảnh ảnh hưởng từ dịch bệnh, nhiều chủ đầu tư đã đưa ra nhiều lời “mật ngọt” thông qua các chương trình ưu đãi, khuyến mãi để kích cầu thị trường, cũng như tạo điểm nhấn thu hút khách hàng.

Sẽ có một vài trường hợp, các chương trình khuyến mãi là cái bẫy cho khách hàng. Ví dụ như, mua đất nền tặng ô tô, hoặc miễn một số chi phí phát sinh trong quá trình giao dịch, song vẫn thu phí đều. Nếu có khách hàng phản ứng, chủ đầu tư sẽ đổ lỗi cho nhân viên tư vấn chưa chính xác.

Vì vậy, ông Hoàng nhấn mạnh, những lời “mật ngọt” có thể là lợi thế, nhưng cũng có thể tiềm ẩn rủi ro khi giao dịch.