Cơ hội nào cho bất động sản công nghiệp từ “cuộc chiến” Mỹ - Trung?
Theo báo cáo mới đây từ Công ty nghiên cứu thị trường Jones Lang LaSalle (JLL), trong cuộc chiến thương mại Mỹ - Trung, giá thuê đất công nghiệp tại Trung Quốc tăng lên sẽ thúc đẩy Việt Nam trở thành một trong những điểm đến tiếp theo của các nhà đầu tư.
Trung Quốc ngày nay dường như không còn là lựa chọn đầu tư sản xuất hàng đầu như giai đoạn trước năm 2012, và điều này đang tạo cơ hội cho sự phát triển sản xuất ở các nước Đông Nam Á, đáng chú ý nhất là Việt Nam và Indonesia.
Giữa năm nay, Mỹ đã áp thuế 50 tỉ USD cho hàng loạt mặt hàng nhập khẩu từ Trung Quốc, cộng thêm 16 tỉ USD trong đợt áp thuế thứ hai có hiệu lực vào cuối tháng 8.
Trưởng phòng kinh tế của JLL, ông Ryan Severino, cho rằng hàng rào thuế mà Mỹ áp lên hàng hóa nhập khẩu từ Trung Quốc làm chi phí tăng thêm, kiềm chế tiêu dùng, từ đó làm giảm nhu cầu về kho bãi để lưu trữ hàng hóa.
Tuy nhiên, đại diện JLL, việc gia tăng thuế quan không thể kìm lại sự tăng trưởng của bất động sản công nghiệp khi mà ngành thương mại điện tử hiện đang bùng nổ và các công ty công nghệ liên tục săn tìm nhà xưởng.
Như một hệ quả tất yếu, theo JLL, các nhà đầu tư nước ngoài tìm kiếm những địa điểm đầu tư tiết kiệm chi phí hơn. Việt Nam là một lựa chọn thay thế trong nỗ lực cắt giảm các chi phí, chẳng hạn như chi phí lao động, chi phí đào tạo và thuế suất giảm.
Nhận định về Trung Quốc như một công xưởng thế giới với chi phí lao động thấp trong hai thập kỷ qua đã không còn đúng nữa. IMA Asia ước tính rằng tiền lương sản xuất ở Trung Quốc đã tăng từ 2 USD/giờ trong năm 2010 lên 3,9 USD/giờ trong năm 2016. Mức lương này là khá cao khi so sánh với tiền lương sản xuất trung bình ở Việt Nam chỉ từ 1 - 1,4 USD/giờ.
Đối với giá đất công nghiệp, báo cáo của JLL cho biết, các thành phố lớn như Thượng Hải ở Trung Quốc ghi nhận giá đất công nghiệp tăng lên mức 180 USD/m2, cao hơn so với các thành phố Đông Nam Á khác, trong đó Việt Nam đang có mức giá đất tương đối cạnh tranh, chỉ ở mức 100-140 USD/m2.
“Các nhà sản xuất đang tìm cách rời khỏi Trung Quốc nhằm tiết kiệm chi phí sản suất, theo chiến lược "Trung Quốc +1". Chiến tranh thương mại sẽ thúc đẩy nhiều doanh nghiệp sản xuất lớn đến và thành lập nhà máy mới tại Việt Nam”, JLL nhận định.
Cũng theo JLL, khi tổng thống Donald Trump áp thuế bổ sung lên 200 tỉ USD hàng hóa Trung Quốc, GDP sẽ giảm thêm 50 - 70 điểm % trong 12 - 18 tháng tới.
Điều này sẽ khiến nhu cầu không gian công nghiệp sụt giảm, đặc biệt là ở các khu vực ven biển. Giá chào thuê công nghiệp cũng có thể giảm 50 - 100 điểm %.
Ông Ryan Severino đánh giá, việc tăng thuế quy mô lớn này sẽ sớm có những hậu quả nghiêm trọng kéo dài đối với nền kinh tế và thị trường công nghiệp hai nước mặc dù diễn biến cho thấy có ít khả năng dẫn đến một cuộc suy thoái kinh tế.
Đợt thuế này cũng tiếp tục khuấy động ngành bất động sản thương mại. Các mức thuế đối với thép, nhôm và gỗ - được áp dụng trong ba tháng đầu năm 2018 - làm tăng chi phí thi công và chậm quá trình phát triển dự án.
Giá gỗ mềm vào tháng 7 đã tăng 19,5% so với cùng kỳ năm trước, theo Cục Thống kê Lao động Chỉ số giá Sản xuất (PPI). Gỗ ván ép cũng tăng 22,5%, thép non tăng 12,4% và nhôm đúc tăng 17,8%.
"Chúng tôi ghi nhận được cuộc chiến thương mại đang làm gián đoạn nhiều dự án và trì hoãn nhiều dự án mới”, ông Ryan Severino nhận định. Đồng thời cho rằng, trong khi nguồn cung mới thiếu hụt, các tòa nhà hiện hữu sẽ tăng giá trị dựa theo nguyên lý cung cầu và cũng kìm hãm tăng trưởng kinh tế.
Việt Nam – Trung tâm công nghiệp mới của Đông Nam Á
Việt Nam có nhiều cơ hội để phát triển sản xuất công nghiệp. Theo đó, Việt Nam sở hữu vị trí chiến lược nằm giữa Trung Quốc và Singapore với 3.260 km đường bờ biển, dễ dàng tiếp cận Biển Đông của Việt Nam, một trong những tuyến vận chuyển hàng hải trọng yếu trên thế giới. Khoảng 40% hàng hóa vận chuyển từ Ấn Độ Dương đến Thái Bình Dương đi qua Biển Đông trước khi đến Trung Quốc, Nhật Bản, Hàn Quốc và Hoa Kỳ.
Nhờ vị thế địa lý thuận lợi, Việt Nam là điểm trung chuyển hàng hóa nhập khẩu từ các nước châu Á qua cảng Cát Lái và hàng xuất khẩu sang Mỹ và EU qua khu vực cảng Cái Mép - Thị Vải. Với lợi thế chiến lược này, Việt Nam có tiềm năng to lớn để phát triển các cảng biển sâu trên cả nước, tạo điều kiện thuận lợi cho xuất nhập khẩu hàng hóa cho các ngành công nghiệp, thúc đẩy phát triển logistics.
Định hướng ngành công nghiệp của Việt Nam và Trung Quốc rất khác nhau. Cụ thể, các nhà máy ở Việt Nam hiện đang chuyên về các mặt hàng có giá trị gia tăng thấp và thậm dụng lao động như lắp ráp ô tô, đồ nội thất và hàng may mặc. Trong khi đó, Trung Quốc lại đang dịch chuyển lên trong chuỗi giá trị, cơ cấu lại nền kinh tế theo hướng tiêu thụ nội địa, tập trung phát triển dịch vụ và xuất khẩu mặt hàng có giá trị cao hơn. Điều này đã định hướng lại dòng vốn đầu tư nước ngoài đối với các ngành dựa trên cơ sở lao động, đất đai và các yếu tố khác.
Tăng trưởng xuất khẩu của Việt Nam đã vượt qua Trung Quốc kể từ năm 2011. Trong giai đoạn 2010-17, xuất khẩu từ Việt Nam đã tăng trưởng với tốc độ hằng năm là 18%, trong khi tăng trưởng xuất khẩu của Trung Quốc đã giảm xuống chỉ còn 9%.
