Bài học từ đầu cơ

Chủ đầu tư một dự án tại khu đô thị Hà Đông cho biết, năm 2011, dự án này bán khoảng 550 căn nhà liền kề, biệt thự. Chủ đầu tư vô cùng vui mừng khi chỉ trong vòng 2 tháng, toàn bộ số căn hộ được bán hết, sẽ có nguồn tiền triển khai dự án đúng tiến độ. Thời điểm đó, giới đầu cơ và môi giới nhà đất cũng "ăn đậm" bằng việc mua đi, bán lại các căn hộ thuộc dự án. Không ít người "trúng quả" tiếp tục tung tiền găm 2, 3 căn liền kề, biệt thự để chờ thị trường lên nữa để gia tăng tiền lời.

Tuy nhiên, sau khi thị trường đạt đỉnh, giá bất động sản sụt giảm mạnh, "tàn dư" mà giới đầu tư gây ra tại nhiều dự án vẫn còn đó. Giờ là lúc, chủ đầu tư đau đầu giải quyết hệ lụy này. Các nhà đầu tư ôm nhiều hàng, giờ không có tiền nộp tiếp theo tiến độ khiến cho chủ đầu tư gặp khó.

"Chúng tôi bán hết nhà trong dự án thì tập trung xây dựng dự án cho xong, không quan tâm giới đầu tư buôn đi bán lại kiếm lời lãi ra sao. Thế nhưng, hệ lụy hiện nay xảy ra tại dự án là nhà bán cho người có nhu cầu ở thực, họ nộp tiền rất đầy đủ còn các căn hộ bán cho các nhà đầu tư, đầu cơ bây giờ không thu được tiền. Điều này, ảnh hưởng rất lớn tới việc cân đối tài chính của công ty. Đa phần các nhà đầu tư đều lấy lý do không đủ tài chính để nộp mặc dù công ty đưa ra chế tài phạt chậm nộp rất nặng", Tổng giám đốc dự án trên chia sẻ.

Chủ dự án này cho biết, hiện dự án đô thị này đã hoàn thành xong, bắt đầu cấp sổ đỏ cho người mua nhà. Tuy nhiên, trong tổng số 550 căn nhà chỉ có 150 căn hộ là có người đến nhận bàn giao, nhận số đỏ. Còn lại 400 căn, chủ nhà không đến nhận, trong số đó có quá nửa là giới đầu cơ. Họ không có nhu cầu nhận nhà để làm sổ đỏ vì nếu nhận sau này muốn chuyển nhượng cho khách thì sẽ lại mất thêm 1 lần phí. Chính vì thế mà chủ đầu tư không thể bàn giao hết để đưa dự án vào khánh thành.

Trường hợp tương tự cũng xảy ra tại 1 chung cư cao cấp tại khu vực Mỹ Đình. Thời điểm năm 2012, khi thị trường khó khăn, để tạo thanh khoản, chủ đầu tư dự án này đã bán 600 căn hộ theo hình thức bàn giao thô, cùng với đó giá bán nhà thô giảm xuống mức 4-6 triệu đồng/m2 so với giá bán nhà hoàn thiện.

Tuy nhiên, vào thời điểm bàn giao nhà mới đây, hàng chục khách hàng đã đồng loạt phản đối việc chủ đầu tư chưa hoàn thiện các hạng mục đã giao nhà; việc chủ đầu tư yêu cầu các nhà thầu hoặc các hộ gia đình tham gia hoàn thiện nhà cho khách hàng phải nộp tiền bảo lãnh ngân hàng mới được sửa chữa…

Lý do chủ dự án này đưa ra là, để đảm bảo ngày khánh thành dự án nên chủ đầu tư bàn giao căn hộ thô trước 3 tháng để khách hàng kịp hoàn thiện. Do số lượng căn hộ thô bàn giao 600 căn, vì thế chủ đầu tư buộc phải có quy định quản lý chặt chẽ đề phòng rủi ro không đáng có xảy ra trên công trường. Do vậy, các nhà thầu và khách hàng tham gia hoàn thiện nhà phải có tiền bảo lãnh tại ngân hàng. Và chỉ được sử dụng cho mục đích khắc phục, sửa chữa, bồi thường hoặc thay thế các thiệt hại có thể xảy ra trong quá trình nhà thầu thực hiện thi công hoàn thiện nội thất căn hộ đối với căn hộ liền kề hoặc hệ thống hạ tầng của tòa nhà.

Cũng theo đại diện dự án, trong tổng số hơn 600 khách hàng thì chỉ có gần 40 khách hàng đứng ra phản đối. Nguyên nhân có thể là do các nhà đầu cơ không có nhu cầu ở vì vậy họ đã không muốn nhận nhà. Vì nhận nhà tại thời điểm này, khách hàng phải nộp tiếp hơn 30% giá trị hợp đồng. Có thể là do chưa thu xếp được tài chính nên các nhà đầu cơ viện mọi lý do để "chây ỳ" không nhận nhà.

Ngoài ra, nhiều dự án cũng chịu hệ lụy gây ra bởi giới đầu tư, đầu cơ như: từng có dự án bị "chết chìm" do giới đầu cơ bán tháo và cũng có những dự án "sốt nóng" do bị giới đầu cơ làm giá. Để minh bạch hóa thị trường, hạn chế tình trạng đầu cơ, đưa giá bán nhà về giá bán thực, các cơ quan quản lý đã từng đưa ra giải pháp về thuế như đánh thuế lũy tiến từ căn nhà thứ 2; hạn chế cho vay đầu tư bất động sản... nhưng chỉ đến khi thị trường "lao dốc" không phanh, tình trạng đầu cơ "ôm" nhà đất mới thực sự được hạn chế.

Nhiều chủ dự án cho biết, hiện nay đa phần họ thích bán trực tiếp cho người cần mua nhà để ở để thu lại "tiền tươi thóc thật".

Nguy cơ thao túng thị trường

Từ đầu năm nay, thị trường bất động sản đang có sự xuất hiện trở lại việc mua bán có tiền chênh từ vài chục triệu đến cả trăm triệu đồng. Theo giới chuyên gia, diễn biến này cho thấy giới đầu cơ đang trở lại và tiếp tục việc gom hàng đẩy giá kiếm lời.

Nhận định về tình trạng đầu cơ bất động sản, TS. Nguyễn Minh Phong cho biết, hai nguyên nhân đẩy thị trường bất động sản giai đoạn 2011-2013 lâm vào cảnh khó khăn, đóng băng là do yếu tố đầu cơ và làm giá. Điều này không chỉ đẩy giá bất động sản lên cao, vượt xa khả năng tài chính của người mua mà còn tác động hết sức tiêu cực đến tâm lý của khách hàng. Và đây cũng chính là nguy cơ lớn nhất đang đe dọa những nỗ lực phục hồi của thị trường bất động sản thời gian gần đây.

Để hạn chế tình trạng đầu cơ trong hoạt động kinh doanh bất động sản, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang được tập trung để làm rõ những điểm vướng mắc khi xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở cho phù hợp với từng loại giao dịch để tạo điều kiện cho các chủ sở hữu thực hiện được đầy đủ các quyền của mình đối với nhà ở; xây dựng hệ thống thông tin dữ liệu về nhà ở đầy đủ, tin cậy và cập nhật thường xuyên; mở rộng đối tượng và điều kiện được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài…

Thực tế thị trường bất động sản những năm trước đây cho thấy, khi giá trị thật bị đẩy lên quá cao, thị trường bất động sản sốt nóng nhưng lại tạo ra rào cản ngăn cách cung – cầu khiến các giao dịch bị chững lại. Hậu quả kéo theo sau đó là thị trường bất động sản bị đóng băng trong suốt một thời gian dài, hàng nghìn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phá sản, các sàn giao dịch, môi giới phải đóng cửa… Chính vì vậy, dù mục tiêu lợi nhuận là quan trọng nhưng các nhà đầu tư cần tránh tình trạng đẩy giá lên quá cao, gây đổ vỡ cho thị trường, đồng thời lại ảnh hưởng trực tiếp tới chính hoạt động kinh doanh của mình.