Cơn "sốt" đất nền cục bộ ở thời điểm sau Tết Nguyên đán đã kéo theo cuộc đổ xô của các nhà đầu tư đi găm hàng và lướt sóng. Trong ma trận giao dịch đất, tâm lý của những nhà đầu tư luôn nghĩ tới việc mua rẻ, bán đắt, kiếm lời. Đây cũng là thời điểm thị trường được đánh giá đang tốt và là cơ hội cho các nhà đầu tư đổ rót vốn.

Sở hữu nhiều đặc tính lợi thế, đất nền đã trở thành phân khúc mà rất nhiều nhà đầu tư ưa chuộng. Tuy nhiên, dù là phân khúc giàu tiềm năng sinh lời, rủi ro ít, tính thanh khoản tốt thì việc xuống vốn đầu tư vào dòng sản phẩm này trong cơn "sốt" đất buộc phải có sự tính toán kỹ lưỡng.

Bởi thực tế, khi cả thị trường đang diễn ra cơn "sốt" thì giá trị thực của mảnh đất sẽ biến động khó lường. Chưa kể, quá nhiều thông tin về giá từ đội ngũ môi giới, cò sẽ gây nhiễu loạn thị trường, tạo ra mức giá ảo. Đặc biệt, nhà đầu tư dễ rơi vào áp lực rất lớn khi thương lượng và mặc cả vì tâm lý “nếu không chốt sớm, hàng sẽ rơi vào tay người khác” hoặc “giá sẽ tăng nhanh theo ngày”.

Xác định tính pháp lý

Trong cơn "sốt" đất, do tâm lý vội vã mua nhanh, sợ bỏ lỡ cơ hội nên nhà đầu tư thường bỏ qua tính pháp lý. Nhưng đây lại là vấn đề cực kỳ quan trọng khi xác định mua một sản phẩm đất nền trong cơn "sốt".

Thứ nhất, nhà đầu tư cần xác định quỹ đất này nằm trong quy hoạch nào. Nếu là đất ruộng, không có giấy tờ sở hữu thì việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ không phải là hình thức dễ dàng. Điển hình như câu chuyện cách đây hơn 9 tháng tại Vân Đồn (Quảng Ninh), một số nhà đầu tư bất chấp khuyến nghị, bỏ tiền vào mua những quỹ đất không thuộc quy hoạch đất ở. Khi chính quyền địa phương thanh tra hoạt động chuyển nhượng mục đích sử dụng đất, nhiều chủ đầu tư đã rơi vào tình trạng đọng vốn.

Thứ hai, đối với đất nền dự án, nhà đầu tư cần kiểm tra kỹ lưỡng tính pháp lý khi mua. Khi "sốt" đất, trong một số trường hợp, nhiều môi giới mượn tên dự án, thổi phồng thông tin để bán hàng bất chấp dự án đó chưa đủ cơ sở pháp lý đem bán. Hoặc trường hợp khác, chủ đầu tư chưa đem bán cũng như ủy quyền cho sàn môi giới nhưng đội ngũ môi giới vẫn tiến hành bán cho khách. Nếu sơ suất, không kiểm tra thông tin giấy tờ, nhà đầu tư có thể đặt cọc tiền đất. 

Chia sẻ về trường hợp này, luật sư Trần Minh Hùng - Đoàn luật sư TP.HCM, Trưởng văn phòng luật sư Gia Đình cho biết: "Trong cơn “sốt” đất như hiện nay, nhà đầu tư bất động sản, người mua, bán, sang cọc không nên đặt cọc theo kiểu “lướt sóng”.

Khi thấy giá nhà đất tăng nhanh, người đầu tư thường chọn hình thức giao dịch theo kiểu: đặt cọc cho chủ nhà, đất, rồi nhận lại cọc của bên thứ ba, sau đó yêu cầu chủ đất sang tên cho người thứ ba để hưởng chênh lệch giá và đỡ tốn tiền phí, thuế (thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí công chứng...). 

Lợi dụng sự sơ hở này, đồng thời nắm bắt yếu tố không an toàn của các bên giao dịch, nhiều đối tượng lừa đảo đã câu kết với các bên trong giao dịch hoặc đơn phương hủy cọc. Hệ quả của việc này là đất chuyển nhượng không được, các bên cứ “sát phạt” tiền cọc. Còn chủ sở hữu nhà, đất vì thấy giá cả tăng đột biến nên cũng không muốn bán nữa, mà chấp nhận chịu phạt cọc gấp đôi...

Hệ quả dây chuyền sẽ là bên thứ hai bị phạt đối với bên thứ ba, và bên thứ ba bị phạt đối với bên thứ tư... Tôi đã từng tiếp nhận vụ việc có bốn, năm bên đặt cọc theo dây chuyền như vậy. Những vụ việc này rất phức tạp, thường kéo dài do có rất nhiều bên liên quan".

Luật sư Trần Minh Hùng cho rằng, khách hàng nên ký hợp đồng cọc với thời gian ngắn và ký với người đứng tên trên giấy chứng nhận, không nên nhận cọc nhiều với thời gian đặt cọc quá lâu vì như vậy sẽ tạo nhiều rủi ro trong giao dịch. 

Ngoài ra, nhà đầu tư cũng cần phải kiểm tra tính pháp lý của dự án để đảm bảo quỹ đất mình mua sẽ có giấy chứng nhận quyền sở hữu. Vì khi dự án dính vướng mắc về pháp lý, chủ đầu tư không thể thực hiện việc bàn giao quyền sử dụng đất. Điều này dẫn tới những tranh chấp, kiện tụng trong tương lai.

Xác định giá trị của đất nền

Xác định giá trị của đất nền cũng là một bài toán khó khăn với nhà đầu tư khi xuống vốn trong ma trận "sốt" đất. Giới đầu tư có kinh nghiệm cho rằng, các khách hàng cần tìm hiểu và so sánh giá của quỹ đất này với 3 – 5 quỹ đất có vị trí tương tự xung quanh. Việc so sánh giá của các quỹ đất xung quanh về vị trí, độ dài mặt tiền… của cùng một dự án hoặc cùng 1 khu vực sẽ giúp cho nhà đầu tư nắm cơ bản về mức giá.

Chia sẻ về cách xác định giá đất, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA tiết lộ: "Khi mua đất nền tìm hiểu kỹ về giá và đi tham khảo vài lần trước khi “xuống tiền”. Điều này sẽ cho người dân biết được giá đất khu vực này có biến đuộng gì sau vài ngày hay không? Cách tìm hiểu giá, nên hỏi chủ đất, sau đó là tới những công ty môi giới… Từ đó nhận biết được rằng, giá đất thực sự thế nào để đầu tư”.

Một câu hỏi đặt ra, đối với nhà đầu tư khi lướt sóng trong cơn "sốt" thì mức giá của một quỹ đất bao nhiêu thì đáng để xuống tiền. Ông N.L (Giám đốc Công ty môi giới ở Hà Nội), nhà đầu tư có hơn 10 năm trong nghề, chia sẻ: “Nếu xác định đầu tư để kiếm khoản tiền chênh thì giá đất bạn mua cần phải thấp hơn so với mặt bằng chung từ 15 – 20% tại thời điểm kháo sát giá. Nhiều người nghĩ rằng, rất khó để mặc cả mức giá thấp hơn so với thị trường chung như vậy. Tuy nhiên, đây là kinh nghiệm mà những nhà đầu tư lâu năm áp dụng.

Bởi khi mua được với mức giá thấp hơn 15%, nhà đầu tư mới đảm bảo rủi ro giảm thiểu. Khi "sốt" đất, không ai có thể biết trước, ai là người “ôm hàng” cuối cùng. Đó có thể chính là bạn vì thị trường bất động sản sẽ “đóng băng” theo ngày. Chỉ cần có thông tin không tốt, các hoạt động sẽ rơi vào tình trạng dè chừng ngay lập tức”.