Dưới tác động của dịch bệnh Covid-19, thị trường bất động sản cuối năm 2020 tiếp tục ghi nhận dòng tiền hướng tới đất nền có giấy tờ hợp pháp và địa điểm thuận tiện. Nắm bắt xu hướng này, giới “cò” đất tiếp tục đẩy sóng đầu tư, mặt bằng giá tại một số khu vực “nhấp nhổm” tăng.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, hiện tượng nhà đầu tư xuất hiện tại các vùng nông thôn thời gian gần đây đã làm cho đất đai làng trên xóm dưới sôi động, nhộn nhịp. Giá đất được đẩy lên cao nhanh chóng mặt. Có những nơi vài năm trước ngưỡng giá trong làng chỉ vài trăm nghìn, nay đã lên đến vài triệu, vài chục triệu đồng/m2. Thậm chí đất vườn, đất ruộng cũng được đẩy lên vài triệu đồng/m2.

Đáng chú ý, thị trường đang xuất hiện một nghịch lý, đó là giá đất trong một số dự án được đầu tư cơ sở hạ tầng hàng chục năm vẫn loanh quanh ngưỡng 30 - 40 triệu đồng/m2. Trong khi đó, đất trong làng xóm không được đầu tư cơ sở hạ tầng tương xứng đã có giá chào bán từ 20 - 30 triệu đồng/m2.

Nhận định về cơn sốt dịch chuyển đầu tư đất nền từ khu vực nội thành sang các vùng ven, bà Nguyễn Thị Hồng Vân, Phó Giám đốc Bộ phận Định giá và Tư vấn tài chính Savills Hà Nội cho biết: “Quỹ đất khu vực nội thành đang dần hạn hẹp và thủ tục pháp lý đầu tư còn phức tạp, làm giảm sự quan tâm của các nhà đầu tư. Có không ít dự án đang dần phát triển tại khu vực ngoại thành và những tỉnh lân cận, với cơ sở hạ tầng tốt hơn, tạo điều kiện thu hút nhà đầu tư với đất nền. Do đó, khi thị trường đất nền ghi nhận nhiều mức giá, nhà đầu tư cần có khả năng so sánh, định giá và đánh giá đúng giá trị của lô đất”.

Theo bà Vân, trên bình diện định giá một tài sản đất nền, có hai tình huống đặt ra cho các nhà đầu tư bao gồm: 

Thứ nhất, làm thế nào xác định giá trị của một dự án phát triển đất nền ở khu vực ngoại thành có quy mô diện tích trên 1.000m2 đã có phê duyệt quy hoạch và đã hoàn thành nghĩa vụ về tiền sử dụng đất?

Thứ hai, làm thế nào xác định giá trị của một lô đất ở nhỏ lẻ với diện tích thông thường dưới 100m2 nằm bên ngoài khu đô thị mới ở khu vực ngoại thành?

Bà Vân cho rằng, đối với tình huống số 1, có thể áp dụng hai phương pháp xác định giá trị:

Thứ nhất, là phương pháp so sánh. Để xác định giá trị từ phương pháp so sánh, người định giá phải tìm được ít nhất 3 so sánh trên thị trường tương đồng về quy mô diện tích, vị trí, phê duyệt phát triển, thời hạn sử dụng đất... Sau đó, tiến hành điều chỉnh các khác biệt dựa trên những yếu tố kể trên và lập luận các điều chỉnh dựa trên bằng chứng thị trường. Từ đó quy ra được giá trị trên một mét vuông đất xác định.

Thứ hai, là phương pháp giá trị đất thặng dư. Dựa vào phê duyệt phát triển, chúng ta sẽ giả định các doanh thu và chi phí ước tính liên quan đến việc phát triển dự án để xác định giá trị đất thặng dư. Theo đó, đối với ước tính doanh thu, người định giá sẽ phải xác định giá bán, tỷ lệ tăng giá, lịch thu tiền, tốc độ bán dựa trên dữ liệu thị trường của các dự án tương đồng đang chào bán trên thị trường. 

Đối với ước tính chi phí, người định giá phải xác định đơn giá xây dựng trên đơn vị, thời gian xây dựng, tỷ lệ lạm phát, chi phí lãi vay các số liệu này cũng được ước tính theo dữ liệu thị trường. Do dòng tiền doanh thu và chi phí sẽ được trải ra theo thời gian, người định giá phải xác định mức tỷ lệ chiết khấu thị trường cho loại tài sản này để chiết khấu toàn bộ dòng tiền về hiện tại. Giá trị ước tính từ phương pháp này phản ánh việc nhà đầu tư có thể chấp nhận trả bao nhiêu cho dự án với phê duyệt phát triển đã có.

Từ đó, nhà đầu tư sẽ so sánh giá trị ước tính từ hai phương pháp định giá để xác định giá trị thị trường của dự án này.

Đối với tình huống số 2, bà Vân cho rằng, do giao dịch đối với các diện tích đất nhỏ lẻ khá phổ biến trên thị trường nên phương pháp so sánh được áp dụng. Đối với những khu vực có hiện tượng tăng giá ảo, người định giá cần kiểm tra và xác định dựa trên các giao dịch thực thay vì dựa trên giá chào trên thị trường do giá chào thường bị đẩy lên khá cao. 

Ngoài ra, người định giá cần phải so sánh với các lô đất tương tự cũng nằm bên ngoài các khu đô thị mới phát triển thay vì so sánh với giá đất ở đang chào bán trong khu đô thị cho dù có nằm ngay sát bên. Vì để đạt được đơn giá đất ở cao trong khu đô thị, chủ đầu tư của các đô thị lớn này đã phải bỏ ra chi phí rất lớn về phát triển hạ tầng và tiện ích đồng bộ, chưa kể đến các chi phí liên quan đến phê duyệt dự án.

"Trên thực tế, có không ít người mua đất nền ở ngoại thành không căn cứ vào giá trị thực. Về dài hạn, khi dòng tiền tiếp tục có xu hướng đổ về thị trường đất nền, nhà đầu tư cần tránh vội vàng và có quyết định phù hợp sau khi cân nhắc các yếu tố quan trọng về giá trị tài sản cũng như tránh tâm lý đám đông", bà Vân nhận định. 

Đưa ra lời khuyên cho các nhà đầu tư, giới phân tích cũng cho rằng, với sản phẩm đất nền nằm trong dự án được quy hoạch đúng, đủ theo pháp luật thì vẫn đảm bảo an toàn cho việc bỏ vốn. Còn với sản phẩm đất nền được chia lô và bán nhưng không thành lập dự án, nhất là sản phẩm cơi nới trên đất ruộng, đất rừng, tự gom và chia lô thì dễ gây rủi ro cho thị trường, thậm chí là phá vỡ quy hoạch, cấu trúc đô thị tại địa phương.