Với sự ra đời của hàng loạt dự án căn hộ và khu đô thị mới trên cả nước, một trong những phân khúc bất động sản sôi động bậc nhất ở các thành phố lớn của Việt Nam trong năm nay chính là shophouse – mô hình nhà ở kết hợp với cửa hàng kinh doanh. Dù đi sau Singapore, Malaysia… nhưng thị trường shophouse của Việt Nam nhìn chung hứa hẹn một tỷ suất sinh lợi không kém cạnh.

Khả năng sinh lợi cao cho những ai nghiên cứu kỹ lưỡng

Trong một dự án, shophouse thường có số lượng rất ít, chỉ chiếm 2 – 3% những chung cư quy mô trung bình và 5% khu đô thị lớn. Sở hữu một căn hộ shophouse đa chức năng, vị trí đắc địa, số lượng hạn chế, nhà đầu tư thường không phải lo ngại về tính thanh khoản của tài sản. Trung bình, một căn shophouse có giá cao hơn từ 1,3 cho đến gấp đôi căn hộ hoặc nhà liền kề chỉ dùng để ở.

Giá cho thuê shophouse tại TP.HCM hiện nay ước tính từ 25 - 35 USD/m2, cá biệt có vài shophouse tại một khu dân cư quy mô 10.000 hộ có giá cho thuê lên đến 50 USD/m2. Tại các khu biệt thự hoặc nhà liền kề, giá đất xây shophouse thường cao gấp 2 - 3 lần giá đất xây nhà ở.

Dù mức giá cao và chỉ phục vụ được đối tượng khách hàng ở ngay trong dự án, các shophouse tại các khu dân cư cao cấp có chủ đầu tư uy tín vẫn luôn được bán hết ngay sau khi vừa mở bán. Dự án Park Hill (Bình Thạnh) từng chứng kiến chỉ có 20 căn shophouse được chào bán nhưng có tới 350 khách hàng phải bốc thăm. Hay đợt mở bán 23 căn shophouse của một dự án uy tín tại quận 2 vào tháng 10/2017 đã thu hút hơn 100 người xếp hàng đăng ký mua.

Theo kinh nghiệm của nhiều người từng đầu tư shophouse, những dự án được định vị là cao cấp với mật độ xây dựng thấp, số lượng căn hộ vừa phải thì lợi nhuận đến từ shophouse thường không hấp dẫn bằng những dự án có mật độ xây dựng cao, số lượng căn hộ lớn.

Ngoài ra, khả năng thành công khi kinh doanh tại shophouse và mức lời khi sang nhượng shophouse còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như vị trí dự án, số lượng các trung tâm thương mại trong cùng khu vực, thói quen của cư dân.

Một khu căn hộ cao cấp quy mô gần 1 ngàn căn ở quận 7 dù đã kín người ở nhưng các shophouse ở tầng trệt vẫn vắng khách vì không cạnh tranh nổi với loạt trung tâm thương mại ở quanh đó.

Còn tại khu căn hộ cao cấp gần 1.500 căn ở đường Nguyễn Hữu Cảnh (Q. Bình Thạnh, TP.HCM), nhà hàng món ăn Nhật ở vị trí đẹp nhất cũng luôn vắng vẻ ngay cả ngày cuối tuần, mặc dù một chi nhánh khác của nhà hàng này nằm ở Crescent Mall (Q. 7) luôn chật kín khách vào cuối tuần.

Sản phẩm như ý không dễ mua

Đang nuôi con nhỏ nhưng vẫn muốn bán hàng xách tay nên thời gian qua chị Trần Minh Nguyệt (Q. Bình Thạnh) tìm mua shophouse để tiện cho việc ở lẫn kinh doanh. Mặc dù được quảng cáo với những lời mời chào hấp dẫn song để mua được những căn shophouse với giá như chủ đầu tư đưa ra là không hề đơn giản.

“Liên lạc với khá nhiều số điện thoại rao bán nhà, tôi đều nhận được câu trả lời nhà bán theo giá gốc đã hết từ lâu, muốn sở hữu tôi phải trả thêm tiền chênh lệch từ 2 - 6 tỷ đồng/căn. Tuy vậy, số tiền này không được thể hiện trong hợp đồng mua bán, mà tôi sẽ đưa cho trung gian nhưng vẫn ký hợp đồng trực tiếp với chủ đầu tư. Điều này là thiếu minh bạch, vi phạm quy định pháp luật về thuế”, chị Nguyệt chia sẻ.

Do nhu cầu của thị trường đối với sản phẩm shophouse còn khá nhiều nên tại một số thành phố lớn, nhiều đơn vị kinh doanh bất động sản đã tập trung lực để phát triển dòng sản phẩm này. Tuy vậy, việc xây dựng shophouse phải tuân thủ quy chuẩn riêng với thiết kế đặc thù và không phải vị trí nào cũng thích hợp triển khai dự án, đặc biệt là những địa điểm xa trung tâm, có cơ sở hạ tầng thiếu đồng bộ, nhu cầu mua sắm của người dân còn hạn chế. Hơn nữa, chủ đầu tư phải có chiến lược tổng thể trong quản lý, vận hành loại hình này.

Điều đáng nói là tại một số dự án nhà phố thương mại, mặc dù đất chỉ được sử dụng làm dự án xây dựng cơ sở thương mại, dịch vụ có thời hạn nhất định nhưng bên bán vẫn quảng cáo bán nhà ở, người mua có thể sinh sống như nhà ở thông thường, có sở hữu vĩnh viễn nên đã gây lầm tưởng đối với người mua.

Hiện tại, chưa có văn bản pháp lý nào quy định rõ việc sử dụng nhà phố thương mại, người mua nhà chỉ được mua để kinh doanh hay có thể sinh sống lâu dài như nhà bình thường, cơ chế xử lý khi phát sinh tranh chấp… nên đã đặt người mua vào vị trí bất lợi.

Hầu hết các căn hộ shophouse đều có thời gian sử dụng đối với diện tích ở (house) là vĩnh viễn và phần diện tích kinh doanh (shop) là 50 năm. Đây cũng là rào cản khiến nhiều nhà đầu tư e dè khi có dự định đầu tư lâu dài.

Không giống như đầu tư căn hộ để ở, rủi ro về tiến độ bàn giao đối với dòng sản phẩm shophouse gây hậu quả đáng kể cho nhà đầu tư dài hạn. Với việc mặt bằng kinh doanh bị chủ đầu tư chậm tiến độ bàn giao vài tháng có thể khiến nhà đầu tư chịu nhiều tổn thất về chi phí duy trì mặt bằng thay thế, lợi nhuận kinh doanh hoặc cho thuê.

Ở khu tái định cư Thạnh Mỹ Lợi, một khu shophouse rộng lớn cho đến giờ này, sau hơn 10 năm đưa vào sử dụng, vẫn bỏ hoang gây thiệt hại không ít cho người mua.