Chủ đề về tư duy và nhận thức của các doanh nghiệp trong việc hoạch định và xây dựng chiến lược cho các dự án bất động sản chưa bao giờ là lỗi thời. Phải khẳng định rằng, sau giai đoạn khủng hoảng, thị trường có sự trở lại ấn tượng với hàng loạt dự án mới cũng như các sản phẩm mới được tung ra thị trường. Các kỷ lục về nguồn cung lẫn mức độ hấp thụ liên tiếp được xác lập trong 3 năm vừa qua, dù thị trường cũng đối mặt với nhiều biến động do sự thay đổi của chính sách cũng như các biến động vĩ mô.

Uy tín rất quan trọng

Bài học sau giai đoạn "đau thương, mất mát" quá lớn thời điểm khủng hoảng 2009 – 2011 đã khiến các nhà phát triển bất động sản có chiến lược và định hướng phù hợp hơn với thị trường, hướng tới nhu cầu thực tế của khách hàng cũng như sự vận động của chu kỳ kinh tế. Thay vì phát triển ồ ạt trong một thời gian ngắn thiếu định hướng khiến dự án rơi vào vòng xoáy thanh khoản với tồn kho lớn, dòng tiền kém dẫn đến thua lỗ nợ nần, phá sản và nợ xấu, các doanh nghiệp đã xác định rõ ràng kế hoạch triển khai trước khi ra hàng.

Nhờ đó, dù thời gian phát triển dự án đến hoàn thiện vẫn mất từ 2 – 3 năm, nhưng doanh nghiệp vẫn bán được hàng nhờ việc cơ cấu hàng đúng giá, đúng đối tượng và có các chương trình ưu đãi phù hợp theo từng giai đoạn. Ngay kể cả khi diễn biến kinh tế và thị trường không thuận lợi, vòng quay vốn của doanh nghiệp vẫn đảm bảo vận hành ổn định và an toàn.

Trong thời gian vừa qua, không hiếm dự án dù mới chỉ được công bố ra thị trường, thậm chí chưa được làm móng, nhưng nghe cái tên của chủ đầu tư dự án, khách hàng đua nhau xuống tiền giữ chỗ. Lý do đơn giản là vì doanh nghiệp này tạo dựng được thương hiệu, uy tín trong lòng khách hàng. Khi mua sản phẩm, khách hàng tin tưởng rằng, dự án do doanh nghiệp này làm chủ đầu tư chắc chắn sẽ được xây dựng đúng tiến độ, đảm bảo chất lượng.

Chẳng hạn như Vingroup, hiện doanh nghiệp này đang phủ sóng toàn thị trường với hàng chục dự án lớn nhỏ khác nhau từ Nam vào Bắc với đủ các phân khúc từ bất động sản cao cấp, hạng sang đến trung cấp và các dự án bất động sản nghỉ dưỡng với cả chục ngàn căn hộ được tiêu thụ trong 4 – 5 năm vừa qua.  

Đây cũng là công thức chung của những doanh nghiệp thành danh trên và cũng được coi là đứng đầu và tạo lập thị trường hiện tại như Đất Xanh, Hải Phát, Himlam, Phát Đạt, Bitexco, Geleximco…hay những cái tên mới nổi lên kể từ sau khủng hoảng như Novaland, MIK Group, Sunshine, Hưng Thịnh, Sungroup, TNR Holdings…..Sự khác biệt mà các doanh nghiệp này được tạo ra chính là đặt lại đúng vai trò và vị thế của các "khách hàng thượng đế", có nghĩa là quyền năng trên thị trường đang thuộc về người mua.

Cần tiếp tục thay đổi tư duy

Theo phân tích của giới chuyên môn, mặc dù thị trường bất động sản đang có chuyển biến tốt, nhưng vẫn đang trong giai đoạn sàng lọc khá mạnh. Thời gian qua, thị trường chứng kiến khá nhiều thương vụ chuyển giao dự án từ những doanh nghiệp yếu kém về năng lực tài chính, thiếu tính chuyên nghiệp sang cho các doanh nghiệp bất động sản có năng lực tài chính mạnh và bề dày kinh nghiệm phát triển dự án.

Nếu như trong Sài Gòn, hàng loạt dự án của những tên tuổi một thời như Hoàng Anh Gia Lai, Quốc Cường Gia Lai, Intreco, Savico, Hưng Phú... cũng lần lượt được chuyển giao về cho các nhà phát triển bất động sản chuyên nghiệp như Novaland, Hưng Thịnh, Him Lam, Đất Xanh…thì tại Hà Nội chuỗi dự án thành phố trong mơ Usilk City cũng đã về tay Hải Phát. Trong khi đó, FLC cũng âm thầm nhận chuyển nhượng nhiều dự án từ tay các chủ đầu tư non kinh nghiệm.

Theo ông Ngô Quang Phúc, Phó tổng giám đốc CTCP Địa ốc Him Lam, không thể phủ nhận thị trường thời gian qua có những chuyển biến tích cực, song thị trường cũng đang bước vào một chu kỳ cạnh tranh khá mạnh. Bản thân các doanh nghiệp muốn phát triển tốt phải gây dựng được uy tín từ chất lượng, tiến độ công trình, hướng đến sản phẩm tốt nhất, giữ đúng cam kết với khách hàng, thậm chí sẵn sàng hy sinh lợi nhuận để bảo đảm uy tín và chất lượng sản phẩm. Sự chuyên nghiệp của các chủ đầu tư ban đầu cũng một phần xuất phát từ áp lực quản lý của Nhà nước đối với thị trường bất động sản, đối với các doanh nghiệp bất động sản, giúp việc mua bán nhà được thực hiện một cách chuẩn mực hơn.

Điển hình như hình thức bán nhà hình thành trong tương lai đã không còn thoải mái như trước kia, mà phải đáp ứng được các tiêu chuẩn nhất định, phải có bảo lãnh của ngân hàng, mở bán phải được sự chấp thuận của các cơ quan quản lý nhà nước, phải công bố thông tin rộng rãi…

Ngoài ra, tư duy của chủ đầu tư trong việc phân phối bất động sản thời gian qua cũng đã chuyên nghiệp hơn. Các chủ đầu tư đang tìm đến những nhà phân phối có uy tín để đưa ra các giải pháp bán hàng cho dự án của mình thay vì tự mình bán. Cụ thể, nhiều chủ đầu tư ngay từ khi lập dự án, đã nghĩ đến việc tìm các nhà phân phối và trên thị trường cũng hình thành những nhóm nhà phân phối bất động sản có uy tín như STDA, Đất Xanh, Danko Group… Khách hàng đã có nhiều cơ hội lựa chọn và quyền lợi của người mua được đảm bảo. Sự chăm sóc khách hàng của các chủ đầu tư tốt hơn rất nhiều, bên cạnh yếu tố pháp luật bảo vệ quyền lợi người mua cũng được nâng lên rõ rệt.

Dẫu vậy, cũng phải nhấn mạnh rằng, mặc dù tư duy của hầu hết các thành viên thị trường đã được thay đổi theo những chính sách mới, nhưng thực trạng vẫn còn tồn tại nhiều vấn đề bất cập, như việc chênh giá, quảng cáo lố hay cấu kết với chủ đầu tư để bán nhà thông qua các hợp đồng vay vốn, góp vốn khi chưa đủ điều kiện về pháp lý. Khi đó, người mua thực hiện các hoạt động này sẽ phải chịu rủi ro cao hơn.

Để khắc phục tình trạng này, theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam VNREA cho rằng, người mua hàng cần quan hệ trực tiếp với chủ đầu tư hoặc đơn vị phân phối chính thức của chủ đầu tư, không nên tham gia vào hoạt động mua bán có chênh giá, không phù hợp với quy định của pháp luật. Về phía thị trường hiện nay, việc tăng cường tính chuyên nghiệp của nhà phân phối đang được thúc đẩy không chỉ bằng quy định của pháp luật mà còn qua các hoạt động của các hiệp hội nghề nghiệp như VNREA.

Cuối cùng phải kể đến là vai trò quản lý nhà nước, đặc biệt khả năng giám sát, kiểm tra của các cơ quan quản lý nhà nước địa phương cần phải được nâng cao để đảm bảo kiểm soát được các hoạt động của thị trường bất động sản theo đúng quy định của pháp luật. Như vậy, mới có thể hạn chế mức thấp nhất hiện tượng chênh giá không đúng như quy định.