Đầu tháng 2/2016, NHNN ban hành văn bản xin ý kiến sửa đổi Thông tư 36/2014 quy định những giới hạn, tỷ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động của các TCTD.

Các chuyên gia kinh tế nhìn nhận quyết định này sẽ làm cho các NH buộc phải tìm kiếm người có nhu cầu ở để cho vay bất động sản, thay vì cho vay trọn gói vào các dự án của các chủ đầu tư.

Từ những điều chỉnh mới của văn bản này, các ý kiến cho rằng nhiều khả năng hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản sẽ bị kiểm soát chặt chẽ trở lại sau hơn một năm nới rộng hệ số rủi ro từ 250% xuống 150%.

Các công ty kinh doanh bất động sản lớn như Vingroup, Novaland, Đất Xanh, Nam Long… cũng như các NHTM có tỷ trọng cho vay bất động sản cao như Techcombank, ACB, Sacombank… sẽ bị ảnh hưởng mạnh.

Tuy nhiên, xem xét một cách tổng thể việc phát ra thông điệp đóng van tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản vào thời điểm này của NHNN là hoàn toàn hợp lý và không ảnh hưởng đến quyền lợi cũng như khả năng tiếp cận vốn của người dân có nhu cầu mua nhà bằng vốn NH.

Giải thích cho quan điểm này có thể lập luận rằng, trong văn bản sửa đổi Thông tư 36, NHNN chỉ đưa ra hạn chế đối với hoạt động đầu tư vốn vào các dự án kinh doanh bất động sản, đầu tư vào các nhu cầu mua bán – chuyển nhượng nhà đất nhằm mục đích sinh lời của các công ty và cá nhân chứ không hạn chế các khoản vay để mua nhà ở theo các chương trình, chính sách của Chính phủ và các khoản cho vay mua nhà trả góp hoặc sửa chữa nhà ở của người dân.

Quan sát, cho thấy, trong cơ cấu tín dụng đổ vào lĩnh vực bất động sản năm 2015, mặc dù tỷ lệ đầu tư vào hoạt động kinh doanh nhà đất vẫn chiếm tỷ lệ khá lớn (tính đến hết tháng 11/2015 ước khoảng 72.000 tỷ đồng). Tuy nhiên, dòng vốn NH đã có sự chuyển dịch tích cực. Các NHTM đổ vốn vào hoạt động tài trợ cho người mua nhà tăng lên trong khi tỷ lệ cho vay vào các công ty kinh doanh BĐS giảm mạnh.

Xem xét 63 công ty bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán trong năm 2015, chỉ có khoảng 20 công ty có tỷ lệ vay nợ tăng nhẹ, số còn lại không phát sinh dư nợ vay mới hoặc giảm tỷ lệ nợ vay và chủ động kêu gọi đầu tư bằng cách tăng vốn điều lệ.

Trong khi đó, do có sự hậu thuẫn từ các NHTM đến cuối năm 2015 đã có 56 dự án nhà ở xã hội được hoàn thiện và bán ra thị trường. Điều này khiến cho nguồn cung căn hộ tăng mạnh mẽ trong các quý III và IV/2015. Chỉ tính riêng tại TP.HCM, số lượng căn hộ chào bán mới trong quý III/2014 đạt khoảng trên 10.100 căn, tăng 200% so với cùng kỳ 2014.

Thêm vào đó, đến cuối năm 2015 các NHTM cũng đã cam kết giải ngân đến 90% (khoảng 27.000 tỷ đồng) giá trị gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng. Việc này khiến cho lượng tồn kho chung cư, nhà ở thương mại trên thị trường giảm hơn 3.000 tỷ đồng so với cùng kỳ năm 2014 và có 35.500 hộ gia đình vay được vốn để mua hoặc thuê mua nhà ở từ các dự án nhà ở xã hội.

Như vậy, việc sắp xếp lại hoạt động cho vay bất động sản theo những quy định mới của văn bản sửa đổi Thông tư 36 có thể sẽ tác động đến 2 mảng đầu tư lớn là đầu tư kinh doanh bất động sản và đầu tư xây dựng các dự án khu đô thị mới mà các khoản vay thường phải sử dụng vốn trung, dài hạn. Việc cho vay để mua quyền sử dụng đất của người dân sẽ vẫn được ngành NH áp dụng các chính sách ưu đãi, khuyến khích.

Khi tỷ trọng cho vay đầu tư dự án được siết lại sẽ hạn chế khả năng tăng “nóng” ở phần kinh doanh bất động sản và kiểm soát tốt hơn các hiện tượng đầu cơ nhà đất, phần vốn dôi ra có thể sẽ được các NHTM dồn về phía người mua nhà thông qua các nghiệp vụ tài trợ vốn cho các giao dịch của người dân.