Đủ kiểu xung đột, tranh chấp

Mới đây, CTCP Phát triển bất động sản Phát Đạt đã phát đi văn bản “trần tình” về vụ việc một nhóm cư dân chung cư The EverRich Infinity tụ tập phản ứng với quyết định bán chỗ để xe ô tô tại tầng hầm chung cư này.

Dù cuộc tụ tập chỉ có khoảng 10 người trên tổng số gần 2.000 cư dân chung cư nhưng cũng đủ gây huyên náo bầu không khí tòa nhà tại số 290 An Dương Vương, phường 4, quận 5, TP. Hồ Chí Minh.

Đáng nói, theo Phát Đạt, dựa trên hợp đồng mua bán đã ký kết với những điều khoản rõ ràng, Công ty có toàn quyền sở hữu, định đoạt việc khai thác các chỗ để xe tại tầng hầm chung cư The EverRich Infinity.

Cụ thể, Khoản 11.2, Điều 11, Hợp đồng mua bán căn hộ đã ký giữa Phát Đạt và các cư dân quy định: “Phần sở hữu riêng của Bên bán: là phần diện tích mà bên bán có quyền sở hữu riêng bao gồm: Phần tầng hầm, trừ phần diện tích và thiết bị thuộc sở hữu chung, đã bao gồm bãi xe thương mại tại tầng hầm 1 và 2 của chung cư”… “Để tránh mọi hiểu nhầm, giá mua không bao gồm các phần sở hữu riêng của bên bán và phần khai thác của bên bán như mô tả tại Điều 11.2 này”.

“Theo các quy định nêu trên, phần diện tích chỗ để xe ô tô tại tầng hầm 1 và 2 của chung cư The EverRich Infinity là một phần bãi xe thương mại và thuộc phần sở hữu riêng của Phát Đạt”, ông Bùi Quang Anh Vũ, Tổng giám đốc Công ty khẳng định bằng văn bản.

Trong hợp đồng mua bán cũng có điều khoản cư dân tại chung cư The EverRich Infinity được ưu tiên sử dụng bãi xe thương mại để đỗ xe ô tô (có trả phí) và từ khi bàn giao căn hộ vào quý III/2017, Phát Đạt vẫn chủ trương khai thác theo hướng cho cư dân thuê.

Tuy nhiên, theo đơn vị được ủy quyền khai thác là CTCP Dịch vụ quản lý Toàn Tâm, nhiều cư dân có biểu hiện chây ì, không đóng tiền gửi xe. Tính đến cuối tháng 11/2019, số tiền nợ đã lên tới gần 3 tỷ đồng và Công ty Toàn Tâm đã khởi kiện tại Tòa án Nhân dân quận 5, TP. Hồ Chí Minh yêu cầu các cư dân trả tiền thuê chỗ để xe ô tô.

Nhận thấy việc cho thuê chỗ để xe ô tô không hiệu quả, ngày 1/4/2019, Phát Đạt đã gửi các cư dân Thông báo số 120A/2019 thay đổi phương án khai thác kinh doanh chỗ để xe ô tô từ cho thuê sang bán chỗ để xe.

Theo đại diện Phát Đạt, Công ty đã nhiều lần gửi văn bản, cũng như tổ chức các buổi đối thoại, giải thích để các cư dân hiểu quyền sở hữu và phương án khai thác kinh doanh đối với diện tích để xe ô tô của Công ty Phát Đạt là hoàn toàn phù hợp quy định pháp luật.

Đa số cư dân chung cư The EverRich Infinity cũng đã chấp thuận quyết định của Công ty. Sau quyết định bán chỗ để xe của chủ đầu tư, hiện đã có 133 cư dân chung cư mua và sở hữu.

Tuy nhiên, “có một nhóm cư dân không hợp tác, họ đã có rất nhiều hành vi chống đối, không những gây ảnh hưởng đến quyền sở hữu tài sản, uy tín và danh dự của Công ty Phát Đạt, mà còn trực tiếp xâm phạm quyền sở hữu hợp pháp của 133 cư dân đã mua chỗ để xe ô tô, cũng như gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến trật tự an ninh tại địa phương”, đại diện Phát Đạt cho biết và khẳng định, Công ty sẽ đề nghị các cơ quan chức năng và chính quyền đảm bảo sự bình yên tại chung cư The EverRich Infinity, dù đây là việc là “cực chẳng đã”.

Cũng cùng hiện tượng một số hộ dân tụ tập, treo băng rôn phản đối, nhưng câu chuyện tại chung cư Charm Plaza (phường Dĩ An, TP. Dĩ An, tỉnh Bình Dương) do Công ty TNHH DCT Partners (Công ty DCT) làm chủ đầu tư lại liên quan đến tranh chấp không gian sinh hoạt chung.

Cụ thể, những người dân ở đây cho biết, toàn bộ diện tích tầng trệt của tòa nhà Charm Plaza được phê duyệt sử dụng cho mục đích cộng đồng, nhưng từ khi bàn giao nhà vào năm 2012 đến nay, khu vực này được cho thuê làm phòng tập gym, siêu thị mini, nhà hàng, văn phòng.

Tại chung cư này, theo cam kết, còn có một khu tâm linh để phục vụ việc ma chay, nhưng các cư dân cho biết, tiện ích này đã được chuyển đổi “để xây nhà mẫu cho một dự án nằm kế bên cũng do Công ty DCT làm chủ đầu tư”.

Hiện tại, chủ đầu tư đã “xuống nước” bàn giao lại nhà sinh hoạt cộng đồng nhưng theo ông Bùi Như Quỳnh, đại diện cho các hộ dân tại Block B1, hạng mục tâm linh vẫn bị chiếm dụng.

Vụ việc mới xảy ra tại dự án The Western Capital (quận 6, TP HCM) do Công ty TNHH Quản lý bất động sản Hoàng Phúc (Hoàng Phúc Land) làm chủ đầu tư lại liên quan đến tiến độ bàn giao khi cả trăm khách hàng đã kéo về công trường dự án đòi nhận nhà theo đúng cam kết.

Theo các cư dân, nhiều người vì tin tưởng lời hứa của chủ đầu tư về thời hạn nhận nhà, và cũng eo hẹp về tài chính nên đã quyết định bán căn nhà đang ở, đi thuê vài tháng để chờ căn hộ mới, nhưng “nhà mãi không thấy đâu, vừa phải trả tiền thuê căn hộ, tiền lãi ngân hàng nên cuộc sống rất khó khăn”.

Minh bạch - chìa khóa giải quyết tranh chấp

Trong các vụ tranh chấp chung cư, dù ai đúng ai sai, người mua cũng là bên chịu thiệt bởi chắc chắn dự án có tranh chấp sẽ mất giá, không gian sống bị ảnh hưởng khi chính các nhóm cư dân chấp nhận và không chấp nhận thực tế cũng mâu thuẫn, bất đồng với nhau.

Có nhiều năm kinh nghiệm quản lý, vận hành các dự án nhà chung cư, ông Nguyễn Duy Thành, Tổng giám đốc Công ty Quản lý nhà toàn cầu Global Home nhận định rằng hệ thống pháp luật hiện hành đã quy định tương đối đầy đủ về trách nhiệm của các bên trong xây dựng, vận hành căn hộ chung cư. Tuy nhiên, đa số khách hàng không đọc kỹ hợp đồng mua bán nên khi nhận bàn giao “sẽ bị ràng buộc theo các thỏa thuận/hợp đồng được soạn sẵn do chủ đầu tư phát hành”, nhưng sau đó “không chấp nhận việc đã rồi” khiến tranh chấp nổ ra.

Hơn nữa, vai trò và trách nhiệm của chính quyền địa phương trong những vụ việc tranh chấp này rất mờ nhạt, lý do theo ông Thành là “những kiến thức pháp luật liên quan đến nhà chung cư của nhiều cán bộ chính quyền địa phương rất hạn chế, thậm chí không ít chính quyền địa phương còn làm sai luật”.

“Chính quyền địa phương giữ vai trò là đơn vị trọng tài trong những tranh chấp tại chung cư nhưng lại thường giải quyết dựa trên tình huống của vụ việc, trong khi về bản chất là phải dựa trên các văn bản pháp luật”, ông Thành phân tích.

Nhấn mạnh vai trò của ban quản lý được hội nghị nhà chung cư bầu ra, ông Vũ Tiến Thành, Giám đốc DKRA Property Management cho rằng, không chỉ đại diện cư dân làm việc với chủ đầu tư và đơn vị vận hành tòa nhà, ban quản lý cũng cần giải thích cho người dân trong chung cư quyền và trách nhiệm của họ, bởi “cùng là cư dân nên những chia sẻ có tình, có lý rất dễ được đa số chấp thuận”.

Đồng quan điểm, bà Mai Thị Hồng Diễm, Phó tổng giám đốc Công ty quản lý bất động sản Savista cho rằng, khi có mâu thuẫn xảy ra trong chung cư, ban quản lý cần thể hiện vai trò của mình, trước hết là đảm bảo sự an toàn và an ninh khu dân cư, sau đó cùng ngồi lại với nhau để tìm ra tiếng nói chung trong việc giải quyết những tồn đọng, tránh để “hội chứng đám đông đẩy bất đồng lên cao trào”. Đồng thời, đối với những tranh chấp có nguồn cơn từ những vấn đề lớn hơn như sử dụng phí bảo trì tòa nhà hoặc năng lực làm việc của đơn vị vận hành thì lúc này ban quản lý cần mời sự vào cuộc hòa giải của đại diện chính quyền sở tại.

“Tại các chung cư do Savista quản lý, hàng tháng chúng tôi đều báo cáo tình hình hoạt động, thu chi cho ban quản trị và cư dân”, bà Diễm nói và cho biết thêm, việc Savista ứng dụng công nghệ vào quản lý bất động sản như sử dụng phần mềm ERP hay ứng dụng Salink góp phần tạo nên sự minh bạch và chuyên nghiệp hóa công tác quản lý vận hành tòa nhà, khiến cư dân chung cư yên tâm hơn.