Xung đột giữa chủ đầu tư và cư dân về quỹ bảo trì, tranh chấp sở hữu chung – riêng, thành lập ban quản trị đã trở thành “cơm bữa”, nhưng có những vấn đề phát sinh từ việc quảng cáo nhà với bàn giao nhà chỉ khác đi một vài chi tiết nhỏ cũng dẫn tới những xung đột không đáng có.

Nói một đằng, giao một nẻo

Năm 2018, nhiều hộ dân tại toà nhà CT4, Vimeco (Cầu Giấy, Hà Nội) đã gửi đơn đến chủ đầu tư và báo chí kiến nghị về việc khi bán hàng, chủ đầu tư quảng cáo khu vực sảnh giữa toà nhà là phối cảnh khu vườn hoa trong nhà, khu vui chơi cộng đồng của dân cư. Tuy nhiên, khi dân cư về ở được hơn 1 năm, khu vực này vẫn là sảnh trống, không có một dấu hiệu nào cho thấy đây là khu sinh hoạt cộng đồng.

Hay như dự án HD Mon (Mỹ Đình, Nam Từ Liêm) của công ty CP địa ốc Hải Đăng, được quảng cáo để bán hàng rằng có đầy đủ tiện ích bể bơi, nhà sinh hoạt cộng đồng. Nhưng khi dân cư vào ở hơn 1 năm, bể bơi cũng không thấy đâu, chủ đầu tư đã lấy hành lang chung làm nhà sinh hoạt cộng đồng. Cư dân đã bức xúc và đến nay việc này vẫn chưa thể giải quyết được, vì trong dự án không còn có diện tích nào để xây dựng các tiện ích trên.

Mới đây, bức xúc giữa chủ đầu tư và khách hàng tại một dự án căn hộ trên đường Nguyễn Huy Tưởng (Thanh Xuân) và một dự án khác trên đường Nguyễn Tam Trinh (quận Hoàng Mai, Hà Nội) như được “đổ thêm dầu vào lửa” khi cư dân phát hiện toà nhà được sơn màu trắng thay vì màu vàng như trên bản vẽ phối cảnh.

Mặc dù ngay sau đó, chủ đầu tư giải thích việc thay đổi màu sơn mặt ngoài nhằm phù hợp với xu thế và thị hiếu chung, màu sơn mới giúp làm tăng sự sang trọng và trang nhã, song không thể phủ nhận sự thay đổi này đã gây không ít phiền toái cho chủ đầu tư.

Không chỉ có bản vẽ phối cảnh, mà nhà mẫu cũng có thể là “ngòi nổ” cho các cuộc khủng hoảng và là “bằng chứng sống” để khách hàng bắt lỗi chủ đầu tư.

Đây chỉ là ba trong số hàng trăm vụ việc xảy ra mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và cư dân về việc thiết kế rao bán một đằng, giao hàng một nẻo. Trong đó có một số dự án lên đến đỉnh điểm, như dự án ở đường Trần Duy Hưng (Cầu Giấy), khách hàng không muốn nhận nhà khi việc bàn giao nhà khác rất nhiều so với thiết kế.

Để quảng cáo bán được hàng, nhiều chủ đầu tư đã không tiếc tiền xây dựng hệ thống bán hàng cũng như xây dựng nhà mẫu. Chi phí đầu tư khu nhà mẫu có thể lên đến hàng chục tỷ đồng đối với biệt thự và vài tỷ đồng đối với căn hộ chung cư.

Bên cạnh nội thất, nhiều chủ đầu tư còn chú trọng đến không gian, cảnh quan sân vườn nhằm mang đến trải nghiệm ấn tượng, hấp dẫn nhất cho người mua.

Chính nhờ sự đầu tư công phu như vậy, chủ đầu tư mới có thể bán được hàng. Thế nên, một chi tiết nhỏ khác biệt giữa nhà mẫu và nhà khi bàn giao có thể thổi bùng mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và khách hàng.

Quảng cáo sai, chủ đầu tư thiệt

Giám đốc một doanh nghiệp phân phối các sản phẩm bất động sản chia sẻ, khi mở bán, chủ đầu tư nào cũng giới thiệu hoành tráng, cam kết với khách hàng nhà mẫu và những gì quảng cáo sẽ giống với dự án. Nhiều khi chính doanh nghiệp phân phối cũng rơi vào tình cảnh khó khăn, bị khách hàng phản đối vì bàn giao nhà khác đi một vài chi tiết.

Hiện pháp luật chưa có quy định về việc quảng cáo bán hàng, xây dựng nhà mẫu cho dự án bất động sản. Để bán được hàng, chủ đầu tư đã xây dựng các nhà mẫu và lắp đặt các thiết bị nội thất rất đẹp, chuẩn chỉ. Nhưng khi khách hàng nhận được nhà thì “vỡ mộng”, căn hộ mà chủ đầu tư bàn giao không đúng thực tế: thiếu hụt diện tích, hành lang không theo tiêu chuẩn, màu sơn và gạch cùng màu nhưng chất liệu lại khác. Chính điều này tạo ra rủi ro cho người mua, dẫn đến phát sinh tranh chấp về diện tích, chất lượng nội thất căn hộ.

Một số dự án đã phải “trả giá” cho việc quảng cáo quá đà. Đơn cử như dự án ở đường Trần Duy Hưng, khi phát hiện hành lang không theo đúng thiết kế, khách hàng đã căng băng rôn phản đối chủ đầu tư. Chủ đầu tư đã phải chấp nhận chi thêm hàng chục tỷ đồng để lắp đặt điều hoà cho hành lang và đầu tư hệ thống cảnh quan.

Tương tự, một dự án ở khu Trung Hoà – Nhân Chính, tại nhà mẫu camera được lắp ngay ở cửa căn hộ, nhưng căn hộ bàn giao thực tế lại chỉ có lỗ quan sát ở cửa ra vào. Sau khi cư dân đấu tranh quyết liệt, chủ đầu tư buộc phải chi thêm tiền để lắp đặt camera có hình ở từng cửa căn hộ.

Vẫn theo vị giám đốc này, khách hàng hiện nay ngày càng kỹ tính hơn đối với sản phẩm nhà ở và khi có bất cứ sự thay đổi nào trong dự án không đúng với quảng cáo trước đó thì ngay lập tức, chủ đầu tư sẽ phải đối diện với những phản ứng của khách hàng. Ngoài sự phản ứng của khách hàng, vấn đề thương hiệu bị ảnh hưởng còn lớn hơn.

Vị giám đốc này cho biết, nhiều doanh nghiệp hiện nay rất thận trọng với những hình ảnh của bản vẽ phối cảnh, nên trong tài liệu bán hàng doanh nghiệp đều ghi chú những hình ảnh chỉ mang tính chất minh hoạ và thực tế có thể thay đổi.

Điều này tạo thêm niềm tin cho khách hàng về uy tín và thương hiệu của doanh nghiệp, đồng thời, tránh mọi sự xung đột, tranh chấp chung cư đang xảy ra ở nhiều dự án.