Giá cho thuê bất động sản quý I/2015 tăng ở hầu hết các phân khúc
(Tài chính) So với giai đoạn cuối năm 2014, thị trường bất động sản (BĐS) cho thuê quý đầu tiên của năm 2015 bắt đầu có những tín hiệu lạc quan. Trong khi phân khúc căn hộ cho thuê nhộn nhịp trở lại thì phân khúc văn phòng cũng đi vào ổn định, giá thuê tăng nhẹ.
Căn hộ cho thuê nhộn nhịp trở lại
Thị trường căn hộ cho thuê trong 3 tháng đầu năm ở cả hai khu vực Hà Nội và TP.HCM đều diễn biến sôi động. Nguồn cung mới đổ vào thị trường tạo cơ hội lựa chọn phong phú cho khách hàng.
Tại TP.HCM, phân khúc căn hộ cho thuê có một quý làm ăn tương đối thuận lợi. Một số dự án căn hộ cao cấp như SaiGon Pearl, City Garden, Indochina Park Tower, The Vista, Estella, Thảo Điền Pearl … cả giá thuê và công suất thuê đều tăng đáng kể, với tỷ lệ lấp đầy bình quân đạt gần 97%. Giá thuê cũng nhích lên một mức mới, từ 700 – .1200USD/tháng lên khoảng 800 – 1.500USD/tháng.
Các dự án tầm trung như Era Tower, Central Garden, ParcSpring, Petroland giá thuê cũng tăng khoảng 20%, từ mức 250 - 500USD/ tháng lên mức 300 - 600 USD/tháng. Bên cạnh đó, thị trường đã xuất hiện trở lại khách hàng có nhu cầu tìm thuê căn hộ hạng sang, diện tích lớn. Các căn hộ 3 phòng hay penthouse tại Avalon Saigon, City Garden, Riverside… có giá giá thuê tầm 2.500 – 3.000USD/tháng đã khớp nối được giao dịch.
Khu vực Hà Nội cũng ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực hơn so với giai đoạn cùng kỳ, tỷ lệ thuê tăng lên ở một số dự án mới, chủ yếu là dự án cao cấp. Cụ thể, theo khảo sát của Batdongsan.com.vn tại các đơn vị dịch vụ cho thuê, phân khúc căn hộ cao cấp thuộc khu trung tâm có giá thuê tăng từ 500 – 1.000USD/tháng lên 700 – 1.200USD/tháng tùy diện tích.
Một số căn hộ có diện tích lớn tầm 130 -150m2 ở quận Hoàn Kiếm, Ba Đình, Thanh Xuân giá thuê tầm 1.500 – 1.700USD/tháng đang bắt đầu hút khách trở lại sau thời gian dài ảm đạm. Nhu cầu thuê cao nhất vẫn thuộc về các căn hộ tại khu vực quận Cầu Giấy, Nam Từ Liêm. Giá thuê trung bình cho một căn hộ 1-2 phòng tại khu vực này dao động từ 5-12 triệu/tháng, tăng từ 500 nghìn -1 triệu/tháng so với thời điểm cùng kỳ.
Trên trục đường Lê Văn Lương, khu vực tòa nhà HH2 Bắc Hà, Trung Văn giá thuê dao động từ 8 - 12triệu đồng/tháng/căn. Cùng trên tuyến Lê Văn Lương nhưng kéo dài về phía Dương Nội, Văn Khê - Hà Đông, giá thuê “mềm” hơn, dao động từ 5-7triệu đồng/tháng/căn.
Về thị trường căn hộ dịch vụ, đà giảm giá của phân khúc này đã chững lại, thậm chí một số dự án giá thuê tăng nhẹ, khoảng 2- 4USD/m2. Mức giá thuê trung bình của phân khúc này vẫn từ 30 - 32 USD/m2/tháng với căn hộ dịch vụ loại A và 24 - 26 USD/m2/tháng đối với loại B. Nhìn chung giá thuê căn hộ dịch vụ đã tăng trung bình khoảng gần 2% so với thời điểm cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, tình trạng tăng giá chỉ diễn ra với loại hình căn hộ 1 phòng, loại căn hộ diện tích lớn vẫn tiếp tục đà giảm giá. Cũng trong quý I/2015, thị trường TP.HCM ghi nhận nhu cầu tìm thuê căn hộ có mức giá từ 4.000 – 6.000 USD/tháng cho thấy nguồn cầu của phân khúc này đang ngày một phong phú hơn.
Văn phòng cho thuê đã ổn định giá
So với cùng kỳ năm trước, tỷ lệ lấp đầy văn phòng tại TP.HCM có chuyển biến tích cực hơn. Các khu văn phòng hạng A như Vincom Center, Vincom Financial Tower, Bitexco Financial Tower, Saigon Centre Building…vẫn duy trì tỷ lệ lấp đầy hơn 97%. Giá thuê ổn định hơn so với thời điểm cuối năm 2014.
Cụ thể, ở phân khúc văn phòng hạng A, giá thuê đạt 35 - 40USD/m2/tháng. Sự ổn định này là do phân khúc hạng A chưa xuất hiện nguồn cung mới, một số dự án dự kiến ra mắt trong quý này đã bị dời sáng quý tiếp theo. Giá thuê văn phòng hạng B vẫn duy trì mức 22 - 27 USD/m2/tháng. Riêng văn phòng hạng C hiện có giá dao động từ 16 - 20 USD/m2/tháng, tức đã tăng nhẹ, khoảng 1,07% so với cuối năm 2014. Dự báo trong những quý tiếp theo, nguồn cung văn phòng hạng A, B sẽ có sự chuyển biến khi một số dự án mới nhưVietcombank, Lim Tower 2, Viettel Office &Trade Centre và SSG Tower chính thức khai trương.
Trong khi đó, thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội vẫn chưa thoát khỏi khó khăn khi tỷ lệ trống tăng thêm 20% so với thời điểm cùng kỳ.Giá thuê trung bình vào khoảng 30 - 33USD/m2/tháng đối với văn phòng hạng A khu trung tâm và khoảng 20 -24 USD/m2/tháng với khu vực ngoài trung tâm. Mặt bằng văn phòng ở khu trung tâm cũ tại Hà Nội có tỷ lệ lấp đầy cao nhất, lên đến 86%, giá thuê cũng tăng lên, đạt mức 35 - 37USD/m2/tháng. Khu trung tâm quận Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng và các quận phía Tây có tỷ lệ lấp đầy chỉ khoảng 75% với áp lực cạnh tranh mạnh khiến lỷ lệ trống tăng nhưng giá thuê đã ổn định hơn, thậm chí có nơi tăng thêm khoảng 1,7% so với cùng kỳ.
Trong khi những quận phía Tây và các quận nội thành Hà Nội đối mặt với áp lực về giá thuê và sự thừa cung, giá thuê ở khu vực trung tâm Hà Nội được dự báo là ổn định trong các quý tiếp theo với tỉ lệ văn phòng trống ổn định.
Nhìn chung, mở rộng và thuê mới vẫn là xu hướng chính của thị trường văn phòng cho thuê trong quý I/2015. Nguồn cung khá dồi dào đối với các khách hàng có nhu cầu tìm thuê diện tích văn phòng vừa và nhỏ, chất lượng trung bình. Trong khi đó, nguồn cung các sàn văn phòng tiêu chuẩn quốc tế, chất lượng cao, dịch vụ quản lý chuyên nghiệp tại trung tâm rất hạn chế và giá thuê cũng sẽ tăng cao so với thời điểm trước đây.
Mặt bằng bán lẻ độc lập được ưa chuộng
Mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội có nguồn cung tăng mạnh từ cuối năm 2014, đến thời điểm hiện đã đạt gần 700.000 m2 sàn. Ngoài việc có nhiều nguồn cung bán lẻ chính thức hơn so với TP.HCM, giá thuê của Hà Nội cũng thấp hơn so với TP.HCM nhưng tỷ lệ trống cũng cao hơn.
Cụ thể, giá thuê hiện tại ở khu vực trung tâm tại Hà Nội chỉ còn khoảng 80 -100USD/m2/tháng, ngoài trung tâm là 25 - 40USD/m2/tháng. Tuy có tăng so với quý 4/2014 nhưng vẫn khá thấp so với cùng kỳ năm trước. Các TTTM lớn nhưGrand Plaza, Hàng Da Gallery, LotteMart, Picomall… đang đối mặt với tỷ lệ trống tăng cao, tỷ lệ lấp đầy giảm gần 5% so với cùng kỳ khi hàng loạt thương hiệu trả mặt bằng và chưa tìm thấy nguồn thuê mới.
Theo nhận định từ các chuyên gia, nguồn cung khối bán lẻ tại Hà Nội sẽ tiếp tục tăng mạnh từ giờ đến cuối năm, nếu không có động thái kinh doanh mới thì giá thuê khó có thể bình ổn.
Kết quả khảo sát cũng cho thấy, tổng nguồn cung mặt bằng bán lẻ tại TP.HCM trong quý I/2015 đã tăng khoảng 2% so với quý trước. Khu vực ngoại thành chiếm thị phần bán lẻ lớn nhất với 50% tổng nguồn cung, tiếp đến là khu vực nội thành 35% và khu vực trung tâm 15%. Giá thuê tại các TTTM hiện ở mức 100 - 120 USD/m2/tháng đối với khu vực trung tâm và 30 – 50USD/m2/tháng nếu ở ngoài trung tâm.
Đáng chú ý, nhu cầu thuê mặt bằng độc lập đang tăng lên ở cả Hà Nội và TP.HCM. Giá chào thuê mặt bằng độc lập vẫn giữ ở mức ổn định so với quý IV/2014 nhưng tăng so với cùng kỳ. Giá thuê mặt bằng khu trung tâm ở TP.HCM dao động từ 2.000- 5.000USD/tháng, ngoài trung tâm là 600 - 2.500USD/tháng tùy diện tích. Hà Nội có mức thuê cao hơn với 2.500 – 6.000 USD/tháng ở khu vực trung tâm nhưng khu vực ngoài trung tâm lại rẻ hơn, chỉ từ 1.500 – 2.000USD/tháng. Mức giá này được cho là đã tăng mạnh, nhất là khi đồng đô la đang tăng giá.
Sự thiếu đồng bộ cung – cầu hiện nay khiến khối bán lẻ đang lâm vào nguy cơ ế ẩm cao, sức tiêu thụ kém khiến nhiều doanh nghiệp hạn chế mở rộng kinh doanh. Các thương hiệu quốc tế cũng chọn cách thuê mặt bằng riêng thay vì tìm đến các TTTM như trước nên tỷ lệ hoàn trả mặt bằng tăng và thuê mới thấp. Giá thuê tuy có sự điều chỉnh, tăng nhẹ nhưng chủ yếu là ở những TTTM lớn vốn có tỷ lệ lấp đầy tốt. Hiện TP.HCM sắp đón nguồn cung mới từ các TTTM như SCVivoCity, VincomThủ Đức, Saigon Square 3, Hùng Vương Square và Aeon Citimart....
Những dự án này dự kiến sẽ cung cấp thêm gần 100.000 m2 diện tích sàn cho thị trường. Nhu cầu mua sắm không tăng khiến nhiều doanh nghiệp bán lẻ không mặn mà với các TTTM, tỷ lệ trống ở phân khúc này chắc chắn sẽ tăng nhanh so với quý trước.
Thị trường căn hộ cho thuê trong 3 tháng đầu năm ở cả hai khu vực Hà Nội và TP.HCM đều diễn biến sôi động. Nguồn cung mới đổ vào thị trường tạo cơ hội lựa chọn phong phú cho khách hàng.
Tại TP.HCM, phân khúc căn hộ cho thuê có một quý làm ăn tương đối thuận lợi. Một số dự án căn hộ cao cấp như SaiGon Pearl, City Garden, Indochina Park Tower, The Vista, Estella, Thảo Điền Pearl … cả giá thuê và công suất thuê đều tăng đáng kể, với tỷ lệ lấp đầy bình quân đạt gần 97%. Giá thuê cũng nhích lên một mức mới, từ 700 – .1200USD/tháng lên khoảng 800 – 1.500USD/tháng.
Các dự án tầm trung như Era Tower, Central Garden, ParcSpring, Petroland giá thuê cũng tăng khoảng 20%, từ mức 250 - 500USD/ tháng lên mức 300 - 600 USD/tháng. Bên cạnh đó, thị trường đã xuất hiện trở lại khách hàng có nhu cầu tìm thuê căn hộ hạng sang, diện tích lớn. Các căn hộ 3 phòng hay penthouse tại Avalon Saigon, City Garden, Riverside… có giá giá thuê tầm 2.500 – 3.000USD/tháng đã khớp nối được giao dịch.
Khu vực Hà Nội cũng ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực hơn so với giai đoạn cùng kỳ, tỷ lệ thuê tăng lên ở một số dự án mới, chủ yếu là dự án cao cấp. Cụ thể, theo khảo sát của Batdongsan.com.vn tại các đơn vị dịch vụ cho thuê, phân khúc căn hộ cao cấp thuộc khu trung tâm có giá thuê tăng từ 500 – 1.000USD/tháng lên 700 – 1.200USD/tháng tùy diện tích.
Một số căn hộ có diện tích lớn tầm 130 -150m2 ở quận Hoàn Kiếm, Ba Đình, Thanh Xuân giá thuê tầm 1.500 – 1.700USD/tháng đang bắt đầu hút khách trở lại sau thời gian dài ảm đạm. Nhu cầu thuê cao nhất vẫn thuộc về các căn hộ tại khu vực quận Cầu Giấy, Nam Từ Liêm. Giá thuê trung bình cho một căn hộ 1-2 phòng tại khu vực này dao động từ 5-12 triệu/tháng, tăng từ 500 nghìn -1 triệu/tháng so với thời điểm cùng kỳ.
Trên trục đường Lê Văn Lương, khu vực tòa nhà HH2 Bắc Hà, Trung Văn giá thuê dao động từ 8 - 12triệu đồng/tháng/căn. Cùng trên tuyến Lê Văn Lương nhưng kéo dài về phía Dương Nội, Văn Khê - Hà Đông, giá thuê “mềm” hơn, dao động từ 5-7triệu đồng/tháng/căn.
Về thị trường căn hộ dịch vụ, đà giảm giá của phân khúc này đã chững lại, thậm chí một số dự án giá thuê tăng nhẹ, khoảng 2- 4USD/m2. Mức giá thuê trung bình của phân khúc này vẫn từ 30 - 32 USD/m2/tháng với căn hộ dịch vụ loại A và 24 - 26 USD/m2/tháng đối với loại B. Nhìn chung giá thuê căn hộ dịch vụ đã tăng trung bình khoảng gần 2% so với thời điểm cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, tình trạng tăng giá chỉ diễn ra với loại hình căn hộ 1 phòng, loại căn hộ diện tích lớn vẫn tiếp tục đà giảm giá. Cũng trong quý I/2015, thị trường TP.HCM ghi nhận nhu cầu tìm thuê căn hộ có mức giá từ 4.000 – 6.000 USD/tháng cho thấy nguồn cầu của phân khúc này đang ngày một phong phú hơn.
Văn phòng cho thuê đã ổn định giá
So với cùng kỳ năm trước, tỷ lệ lấp đầy văn phòng tại TP.HCM có chuyển biến tích cực hơn. Các khu văn phòng hạng A như Vincom Center, Vincom Financial Tower, Bitexco Financial Tower, Saigon Centre Building…vẫn duy trì tỷ lệ lấp đầy hơn 97%. Giá thuê ổn định hơn so với thời điểm cuối năm 2014.
Cụ thể, ở phân khúc văn phòng hạng A, giá thuê đạt 35 - 40USD/m2/tháng. Sự ổn định này là do phân khúc hạng A chưa xuất hiện nguồn cung mới, một số dự án dự kiến ra mắt trong quý này đã bị dời sáng quý tiếp theo. Giá thuê văn phòng hạng B vẫn duy trì mức 22 - 27 USD/m2/tháng. Riêng văn phòng hạng C hiện có giá dao động từ 16 - 20 USD/m2/tháng, tức đã tăng nhẹ, khoảng 1,07% so với cuối năm 2014. Dự báo trong những quý tiếp theo, nguồn cung văn phòng hạng A, B sẽ có sự chuyển biến khi một số dự án mới nhưVietcombank, Lim Tower 2, Viettel Office &Trade Centre và SSG Tower chính thức khai trương.
Trong khi đó, thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội vẫn chưa thoát khỏi khó khăn khi tỷ lệ trống tăng thêm 20% so với thời điểm cùng kỳ.Giá thuê trung bình vào khoảng 30 - 33USD/m2/tháng đối với văn phòng hạng A khu trung tâm và khoảng 20 -24 USD/m2/tháng với khu vực ngoài trung tâm. Mặt bằng văn phòng ở khu trung tâm cũ tại Hà Nội có tỷ lệ lấp đầy cao nhất, lên đến 86%, giá thuê cũng tăng lên, đạt mức 35 - 37USD/m2/tháng. Khu trung tâm quận Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng và các quận phía Tây có tỷ lệ lấp đầy chỉ khoảng 75% với áp lực cạnh tranh mạnh khiến lỷ lệ trống tăng nhưng giá thuê đã ổn định hơn, thậm chí có nơi tăng thêm khoảng 1,7% so với cùng kỳ.
Trong khi những quận phía Tây và các quận nội thành Hà Nội đối mặt với áp lực về giá thuê và sự thừa cung, giá thuê ở khu vực trung tâm Hà Nội được dự báo là ổn định trong các quý tiếp theo với tỉ lệ văn phòng trống ổn định.
Nhìn chung, mở rộng và thuê mới vẫn là xu hướng chính của thị trường văn phòng cho thuê trong quý I/2015. Nguồn cung khá dồi dào đối với các khách hàng có nhu cầu tìm thuê diện tích văn phòng vừa và nhỏ, chất lượng trung bình. Trong khi đó, nguồn cung các sàn văn phòng tiêu chuẩn quốc tế, chất lượng cao, dịch vụ quản lý chuyên nghiệp tại trung tâm rất hạn chế và giá thuê cũng sẽ tăng cao so với thời điểm trước đây.
Mặt bằng bán lẻ độc lập được ưa chuộng
Mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội có nguồn cung tăng mạnh từ cuối năm 2014, đến thời điểm hiện đã đạt gần 700.000 m2 sàn. Ngoài việc có nhiều nguồn cung bán lẻ chính thức hơn so với TP.HCM, giá thuê của Hà Nội cũng thấp hơn so với TP.HCM nhưng tỷ lệ trống cũng cao hơn.
Cụ thể, giá thuê hiện tại ở khu vực trung tâm tại Hà Nội chỉ còn khoảng 80 -100USD/m2/tháng, ngoài trung tâm là 25 - 40USD/m2/tháng. Tuy có tăng so với quý 4/2014 nhưng vẫn khá thấp so với cùng kỳ năm trước. Các TTTM lớn nhưGrand Plaza, Hàng Da Gallery, LotteMart, Picomall… đang đối mặt với tỷ lệ trống tăng cao, tỷ lệ lấp đầy giảm gần 5% so với cùng kỳ khi hàng loạt thương hiệu trả mặt bằng và chưa tìm thấy nguồn thuê mới.
Theo nhận định từ các chuyên gia, nguồn cung khối bán lẻ tại Hà Nội sẽ tiếp tục tăng mạnh từ giờ đến cuối năm, nếu không có động thái kinh doanh mới thì giá thuê khó có thể bình ổn.
Kết quả khảo sát cũng cho thấy, tổng nguồn cung mặt bằng bán lẻ tại TP.HCM trong quý I/2015 đã tăng khoảng 2% so với quý trước. Khu vực ngoại thành chiếm thị phần bán lẻ lớn nhất với 50% tổng nguồn cung, tiếp đến là khu vực nội thành 35% và khu vực trung tâm 15%. Giá thuê tại các TTTM hiện ở mức 100 - 120 USD/m2/tháng đối với khu vực trung tâm và 30 – 50USD/m2/tháng nếu ở ngoài trung tâm.
Đáng chú ý, nhu cầu thuê mặt bằng độc lập đang tăng lên ở cả Hà Nội và TP.HCM. Giá chào thuê mặt bằng độc lập vẫn giữ ở mức ổn định so với quý IV/2014 nhưng tăng so với cùng kỳ. Giá thuê mặt bằng khu trung tâm ở TP.HCM dao động từ 2.000- 5.000USD/tháng, ngoài trung tâm là 600 - 2.500USD/tháng tùy diện tích. Hà Nội có mức thuê cao hơn với 2.500 – 6.000 USD/tháng ở khu vực trung tâm nhưng khu vực ngoài trung tâm lại rẻ hơn, chỉ từ 1.500 – 2.000USD/tháng. Mức giá này được cho là đã tăng mạnh, nhất là khi đồng đô la đang tăng giá.
Sự thiếu đồng bộ cung – cầu hiện nay khiến khối bán lẻ đang lâm vào nguy cơ ế ẩm cao, sức tiêu thụ kém khiến nhiều doanh nghiệp hạn chế mở rộng kinh doanh. Các thương hiệu quốc tế cũng chọn cách thuê mặt bằng riêng thay vì tìm đến các TTTM như trước nên tỷ lệ hoàn trả mặt bằng tăng và thuê mới thấp. Giá thuê tuy có sự điều chỉnh, tăng nhẹ nhưng chủ yếu là ở những TTTM lớn vốn có tỷ lệ lấp đầy tốt. Hiện TP.HCM sắp đón nguồn cung mới từ các TTTM như SCVivoCity, VincomThủ Đức, Saigon Square 3, Hùng Vương Square và Aeon Citimart....
Những dự án này dự kiến sẽ cung cấp thêm gần 100.000 m2 diện tích sàn cho thị trường. Nhu cầu mua sắm không tăng khiến nhiều doanh nghiệp bán lẻ không mặn mà với các TTTM, tỷ lệ trống ở phân khúc này chắc chắn sẽ tăng nhanh so với quý trước.
