Báo cáo mới được công bố tiêu điểm thị trường bất động sản của công ty TNHH CBRE Việt Nam cho biết, năm 2018, thị trường Hà Nội đón nhận gần 30.000 căn hộ mở bán, giảm 19% theo năm. Trong khi đó, tại TP. Hồ Chí Minh , có 30.792 căn chào bán mới. Nhìn chung, nguồn cung tại Hà Nội có giảm, còn TP. Hồ Chí Minh được giữ ổn định, và lực hấp thụ giảm không đáng kể.

Hà Nội: giá giảm nhẹ

Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu, tư vấn, định giá và quản lý tài sản CBRE, thị trường chung cư để bán tại Hà Nội trong quý IV/2018 có sụt giảm theo năm, nhưng nguồn cung vẫn giữ mức mở bán mới cao với khoảng 30.000 căn.

Điểm cộng là trong năm nay, thị trường tiếp tục chuyển dịch sang phân khúc trung cấp. Tỷ trọng phân khúc này trong tổng nguồn cung mở bán mới đã tăng lên 70% từ 63% trong năm 2017, điều đó cho thấy người mua nhà để ở vẫn là nguồn cầu chủ yếu trên thị trường Hà Nội.

Quý IV/2018, chỉ có 2% nguồn cung mở bán đến từ bốn quận trung tâm, còn lại xu hướng tiếp tục dịch chuyển ra ngoài trung tâm. Các dự án từ các huyện ngoại thành như Thanh Trì, Hoài Đức, Gia Lâm chiếm đến 20% lượng căn hộ mở bán mới.

Bà An cũng cho biết có khoảng 26.000 căn hộ bán được trong năm 2018. Mặc dù doanh số bán giảm 11% theo năm, khoảng cách giữa lượng mở bán mới và doanh số bán dần thu hẹp. Cụ thể, tỷ lệ giữa doanh số bán và số căn mở bán mới đã tăng từ 81% (2017) lên 88% năm 2018.

Một số dự án có doanh số bán hàng khả quan là các dự án nằm gần các cơ sở hạ tầng tương lai như đường vành đai 2 trên cao hay tuyến Metro số 2A. Thêm vào đó, một số dự án ở vị trí tốt tại khu vực phía Tây, khu vực trung tâm mới cũng có doanh số khá tốt, trung bình 70% cho một đợt mở bán mới.

Một điểm đáng lưu ý là giá bán trung bình trên thị trường sơ cấp trong quý IV/2018 đạt 1.304 USD/m2, giảm nhẹ khoảng 2% theo năm. Giá bán trung bình tại Hà Nội khá ổn định do sản phẩm thuộc phân khúc trung cấp chiếm lĩnh thị trường.

Điều này cho thấy, Hà Nội vẫn là thị trường của người mua để ở, khả năng chi trả vẫn đóng vai trò quan trọng đối với người mua. Tuy nhiên, cũng theo bà An, sự tăng giá chỉ ở một số dự án cao cấp, đặc biệt là các vị trí như Hồ Tây và dọc trục vành đai 3.

Báo cáo của CBRE cho biết, năm 2018, tỷ lệ phân khúc trung cấp và bình dân (trên tổng nguồn cung mới) giảm so với năm 2017. Phân khúc trung cấp chiếm 52% tổng nguồn cung mới năm 2018 (năm 2017 là 64%) và phân khúc bình dân chiếm 2% (năm 2017 là 15%).

Phân khúc hạng sang trở lại

Tại phân khúc bình dân, mặt bằng giá đã tăng lên đáng kể sau giai đoạn phát triển, và hiện không có nhiều dự án căn hộ mới được chào bán dưới 17 triệu đồng/m2. Phân khúc trung cấp ghi nhận sự điều chỉnh thời gian chào bán của một vài dự án lớn sang năm 2019.

Phân khúc hạng sang quay trở lại với dự án Cove Residence (giai đoạn 3 của Empire City) được chào bán trong quý II, và tiếp đến là một loạt các dự án như The Vertex Private Residence, Apha Hill, The Grand Manhattan và Metropole.

Điểm sáng của thị trường TP. Hồ Chí Minh cho thấy tình hình tiêu thụ trong quý IV và cả năm 2018 khá khả quan tại các phân khúc. Mặc dù quý IV giảm 12% theo năm, nhưng cả năm vẫn bán được 31.083 căn.

Theo CBRE, việc lượng bán giảm đáng kể một phần do ảnh hưởng từ vụ cháy chung cư vào cuối quý I/2018. Tuy nhiên, lượng tiêu thụ trung bình của các dự án mới chào bán đạt 75%. Tỷ lệ tiêu thụ cao đạt 90% đến 100% được ghi nhận tại một số dự án của các chủ đầu tư uy tín và vị trí tốt.

Khác với Hà Nội, giá bán trung bình tại thị trường sơ cấp TP. Hồ Chí Minh trong quý IV/2018 ở mức 1.709 USD/m2, tăng 6% so với quý trước và 10% so với cùng kỳ năm ngoái. CBRE cho rằng mức tăng này là do nguồn cung phân khúc hạng sang tăng trong quý IV, phân khúc hạng sang ghi nhận mức giá của một vài dự án lên tới 7.000-8.000 USD/m2.

Dự báo triển vọng năm 2019, CBRE cho rằng phía Đông sẽ là điểm nóng của thị trường trong năm tới đặc biệt là khu vực quận 9. Giá bán trong năm 2019 được kỳ vọng sẽ tăng trung bình 3%, trong đó phân khúc cao cấp và hạng sang tăng 5%, phân khúc bình dân và trung cấp được dự báo có mức tăng thấp hơn là 1%.

Bên cạnh đó, sản phẩm trung cấp tiếp tục chiếm đa số nhờ các dự án quy mô lớn như VinCity Grandpark (khoảng 44.000 căn), Akari City (khoảng 3.400 căn) và Safira Khang Điền (gần 1.500 căn).

Tại Hà Nội, trong năm 2019, các sản phẩm trung cấp sẽ tiếp tục chiếm lĩnh thị trường với lượng mở bán lớn từ các khu đô thị. Đối với phân khúc cao cấp và hạng sang, các diễn biến gần đây tại các khu đất "vàng" ở Hà Nội cho thấy dấu hiệu trở lại của phân khúc hạng sang sau hai năm không có nguồn cung mới.

Về vị trí, khi trên 50% nguồn cung mới vẫn ở phía Tây, phía Đông dự báo sẽ trở nên sôi động hơn với khoảng 30% lượng mở bán mới.