Báo cáo toàn cảnh thị trường của DKRA Việt nam cho thấy, năm 2018, tuy nguồn cung và tỷ lệ tiêu thụ đất nền giảm so với năm 2017, nhưng giá bán của loại hình bất động sản này lại tăng trung bình từ 12 - 15% so với năm trước, thậm chí nhiều nơi cá biệt có mức tăng giá cao hơn. Đất nền cũng sẽ phân khúc “nóng” nhất thị trường bất động sản trong năm 2019, theo nhận định của DKRA Việt Nam.

Diễn biến của thị trường BĐS TP. Hồ Chí Minh năm qua vẫn “nóng” ở khu Đông và khu Nam, đặc biệt với phân khúc nhà phố, biệt thự và chung cư hạng A. Xuất hiện nhiều hơn những dự án trên quy mô lớn, diện tích lên đến vài trăm ha; ứng dụng mạnh mẽ các tiện ích 4.0 trong các BĐS hiện đại.

Những hạ tầng giao thông được hoàn thiện như thông xe hầm chui nút giao thông Mỹ Thủy, khánh thành cầu Thời Đại, thông xe nhánh N1 hầm chui An Sương, giao cầu Cát Lái cho tỉnh Đồng Nai xây dựng… và các dự án lớn điển hình như GIC đầu tư vào Vinhomes, hợp tác giữa Nam Long với Nishi Nippon Railroad (Nhật Bản) ở khu Watar Point Long An, dự án sân Golf Củ Chi, chuyển nhượng vốn cổ phần ở Capital Land… khiến cho thị trường BĐS thành phố luôn giữ được sức sống sôi động.

“Các chủ đầu tư nội liên tục nâng cao năng lực và khẳng định thương hiệu trước các nhà đầu tư ngoại, tiêu biểu như Vinhomes, Kim Sơn Land, Thảo Điền Investement, Hà Đô… Mặt khác, các chủ đầu tư ngoại vào thị trường BĐS Việt cũng ngày một mạnh mẽ hơn, thúc đẩy thị trường liên tục cạnh tranh và phát triển tốt hơn” - Ông Phạm Lâm, CEO của DKRA nhận định.

“Tuy nhiên, với mức giá phổ biến khoảng 80 triệu đồng/mét vuông thì căn hộ hạng A có sự giảm nhiệt là tất yếu. Năm qua, khách hàng chuyển sang có xu hướng lựa chọn căn hộ hạng B, khoảng trên dưới 30 triệu đồng/mét, tập trung chủ yếu ở khu Đông” – Ông Nguyễn Hoàng cho biết.

“Phân khúc đất nền luôn giữ độ ổn định và sẽ tiếp tục được các lựa chọn ưu tiên đầu tư, bắt đầu lan sang các tỉnh lân cận TP.HCM. Về cái nhìn toàn cảnh, chúng tôi đánh giá sự sụt giảm nguồn cung của thị trường BĐS là điều chỉnh hợp lý” – Ông Nguyễn Hoàng nói.

Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Bộ phận R&D DKRA Vietnam báo cáo toàn cảnh thị trường Bất động sản Nhà ở TP.HCM năm 2018, đồng thời dự báo thị trường trong năm 2019. Ảnh Nhật Hằng

Vẫn nhiều thách thức

“Hầu như toàn bộ các dự án căn hộ hạng B trên toàn thành phố đưa ra là bán hết, cá biệt có những dự án người đăng ký mua đông gấp đôi số lượng căn hộ có thể bán ra. Có thể lạc quan nhưng rất cần thận trọng – Ông Phạm Lâm, CEO của DKRA Việt Nam lưu ý – Năm tới, tính chất và điều kiện pháp lý của BĐS nghỉ dưỡng sẽ được người mua lưu tâm nhiều hơn giai đoạn trước. Chính vì thế, đầu tư vào khu vực này khó tăng cao.  Hơn nữa, tình trạng hiện tại của thị trường là nhà đầu tư quá đông, nhiều khi chiếm tới 80-90% dự án, trong khi người mua thật chỉ chiếm số phần trăm rất nhỏ còn lại dẫn tới tình trạng đẩy giá lên quá cao so với giá trị thật của BĐS. Nhà đầu tư nhìn thấy cơ hội kiếm lời, cộng thêm tâm lý nôn nóng nên sẵn sàng ra quyết định rất nhanh, đẩy giá lên đến vài chục lần so với giá gốc”.

Theo nhận định của ông Phạm Lâm thì quy hoạch các dự án và đô thị nói chung còn rất manh mún, kể cả những khu rất đẹp như khu Đông thành phố cũng chưa có được sự kết nối toàn cảnh mà mạnh ai nấy làm. Vấn đề hoàn chỉnh hạ tầng vẫn còn nhiều trở ngại, chẳng hạn như tuyến Metro liên quan đến toàn bộ các khu vực xung quanh.

Đất nền vẫn là kênh đầu tư đươc lựa chọn

DKRA nhận định, những cơn sốt đất nền vùng ven đẩy thị trường vào tình trạng nóng sốt quá mức, đỉnh điểm từ năm 2017 đến nửa đầu năm 2018. Thị trường đất nền tuy đã được điều chỉnh kịp thời song vẫn gây ra nhiều lo ngại. Diễn biến của thị trường này năm 2018 có điểm tương đồng với thị trường của năm 2017.

Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Phát triển thị trường CTCP DKRA Việt Nam cho biết: “Năm 2017 cơn sốt đất nền bị gián đoạn do ảnh hưởng từ Quyết định số 60/2017 quy định diện tích tối thiểu được tách thửa khiến thị trường giảm nhiệt rõ rệt. Còn năm 2018, về cuối năm tuy thị trường đất nền giảm nhiệt nhưng giá bán chắc chắn sẽ không giảm xuống. Thậm chí nhiều nơi còn có giá đất tăng cao hơn mức trung bình 12 – 15% đã nói ở trên. Ví dụ như khu vực quanh dự án Vincity (quận 9), thông tin về dự án này đã đẩy giá đất ở đây tăng từ hơn 20 triệu đồng/m2 lên đến mức hơn 40 triệu đồng/m2”.

DKRA dự báo, với tỷ lệ tiêu thụ khả quan trong năm 2018, đất nền sẽ tiếp tục là kênh lựa chọn đầu tư hàng đầu trong năm 2019. Tuy nhiên, do thị trường giảm nhiệt trong thời gian qua nên nguồn cung mới có thể sẽ không tăng và khách hàng cũng thận trọng hơn khi quyết định đầu tư.

Ông Hoàng cũng cảnh báo: "Hầu như năm nào cũng vậy, cứ đầu năm sau tết là 'sốt đất'. Tôi cho rằng điều này ảnh hưởng không tốt đến thị trường, đây sẽ là một trong những thác thức của thị trường năm 2019. Ngoài ra, do quỹ đất của TP. HCM ngày càng hạn hẹp nên nhiều chủ đầu tư đã di chuyển hướng phát triển dự án ra các tỉnh vùng ven như Đồng Nai, Long An... Năm tới, thị trường đất nền ở những tỉnh này sẽ tiếp tục sôi động và đem lại nhiều sự lựa chọn mới cho các nhà đầu tư".