Bức tranh nghề môi giới bất động sản

Theo số liệu báo cáo từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, đến nay có khoảng 500.000 người hoạt động trong lĩnh vực môi giới bất động sản, làm việc trong các công ty môi giới, sàn giao dịch hoặc hoạt động độc lập, nhưng chỉ có khoảng 50.000 người có chứng chỉ hành nghề, chiếm khoảng 10% - một tỷ lệ rất thấp. 

Đội ngũ môi giới chủ yếu tập trung ở hai trung tâm lớn là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Riêng đội ngũ môi giới ở Hà Nội chỉ có khoảng 50% là nhà môi giới chuyên nghiệp, hoạt động thường xuyên tại các sàn giao dịch. Phần còn lại hầu hết là các nhà môi giới nghiệp dư, trong đó có những người “tay ngang” chuyển nghề khi thị trường bất động sản tăng nóng. Có thể thấy, những đội ngũ môi giới không được đào tạo bài bản và kiểm soát chặt chẽ sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro cho cả bên mua và bên bán.

Theo ông Trần Đình Quý - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản tỉnh Khánh Hòa, hiện nay, sàn giao dịch bất động sản thực chất chỉ là cái tên gán vào để làm thương hiệu và đang dần mất đi giá trị trong lòng khách hàng. Khi thành lập sàn giao dịch, các tổ chức phải chịu thêm trách nhiệm báo cáo về thị trường, chịu thêm sự thanh tra, giám sát từ các cơ quan thuộc Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng… mà không có bất cứ quyền lợi nào cả. Trong khi đó, các doanh nghiệp không đăng ký hoạt động sàn giao dịch bất động sản vẫn được tham gia hoạt động kinh doanh các lĩnh vực như một sàn giao dịch bất động sản (bao gồm môi giới, tư vấn, phân phối bất động sản…) song lại không phải chịu sự quản lý của các cơ quan quản lý thị trường bất động sản nêu trên. 

Mặt khác, bên cạnh các đơn vị môi giới có thâm niên, có quy chuẩn và bộ máy vận hành chuyên nghiệp thì hiện nay thị trường bất động sản còn nhiều sàn môi giới làm ăn chụp giật. Khoảng 3 - 5 năm trở lại đây, việc thành lập một công ty môi giới bất động sản quá dễ dàng. Chính sự dễ dàng này đã xuất hiện các hệ luỵ cho thị trường bất động sản nói chung.

“Thị trường dịch vụ môi giới bất động sản đang phát triển không kiểm soát và cạnh tranh không lành mạnh. Hiện nay, môi giới bất động sản là ngành nghề gần như không có rào cản khi gia nhập hay rút lui, mọi người, mọi chủ thể, mọi cá nhân đều dễ dàng tham gia. Thông thường, đến thời điểm sốt nóng, lao động từ các ngành nghề khác gia nhập vào làm môi giới với tốc độ tăng trưởng rất nhanh. Việc phát triển quá nhanh dẫn đến sự cạnh tranh khá gay gắt và không lành mạnh giữa các môi giới. Tình trạng bị chủ đầu tư chèn ép hoặc các sàn tự “cắt máu” diễn ra khá phổ biến, dẫn tới chất lượng dịch vụ suy giảm, lừa đảo phát sinh, gây nên nhiều tiếng xấu trong xã hội”, ông Trần Đình Quý cho biết. 

Cũng theo ông Quý, vai trò của nhà môi giới đang dần mờ nhạt, địa vị pháp lý không rõ ràng. Với các quy định của pháp luật hiện hành, không cần có môi giới thì giao dịch vẫn có thể hoàn thành. Hai bên bán và mua có thể tự thỏa thuận, tự ký kết và hoàn thành giao dịch.

Đây là những thực tế diễn ra rất phổ biến trong bức tranh nghề môi giới bất động sản hiện nay và điều này đã ảnh hưởng không nhỏ đến sự phát triển của thị trường bất động sản, khiến thị trường thiếu đi tính lành mạnh. 

Lý giải nguyên nhân cho những thực tế nói trên, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản tỉnh Khánh Hòa đã chỉ rõ hai lý do chính.

Thứ nhất, hiện nay, Nhà nước chưa có cơ chế để khuyến khích, tạo điều kiện cho nhà môi giới tham gia sâu hơn vào các giao dịch bất động sản hoặc ràng buộc bằng các cơ chế pháp lý buộc giao dịch phải có sự tham gia của nhà môi giới. 

Thứ hai, công tác đào tạo, kiểm tra, khung chương trình đào tạo Chứng chỉ môi giới bất động sản còn lạc hậu. Hiện nay, khung chương trình đào tạo, kiểm tra ôn thi Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản vẫn áp dụng theo quy định cũ. Học viên không bắt buộc phải tham gia khóa đào tạo kiến thức mà vẫn được thi cấp chứng chỉ. Mặc dù đây là lĩnh vực đòi hỏi lượng kiến thức và kỹ năng khổng lồ từ nhiều lĩnh vực khác nhau. 

Có thể thấy, bất động sản là sản phẩm hàng hóa có tác động mạnh mẽ và sâu rộng lên mọi mặt của đời sống kinh tế - xã hội. Lĩnh vực này cũng ngày càng chịu nhiều ảnh hưởng từ các quyết sách kinh tế vĩ mô của Chính phủ, xu hướng đầu tư, tiêu dùng của người dân.

Mặt khác, đây là thời điểm bùng nổ công nghệ, dưới tác động của dịch bệnh Covid-19 kéo theo sự dịch chuyển mạnh mẽ của các mô hình kinh doanh, mô hình bán hàng, mô hình đầu tư bất động sản, pháp luật kinh doanh bất động sản cũng liên tục có sự điều chỉnh và thay đổi, đòi hỏi các nhà môi giới phải không ngừng nâng cao năng lực, tiếp cận kiến thức và tri thức mới. Vì vậy, nếu những thực tế nói trên không sớm được giải quyết thì không chỉ nghề môi giới mà cả thị trường bất động sản sẽ phát triển kém lành mạnh và thiếu hiệu quả.

Lời giải nào cho bài toán môi giới bất động sản phát triển lành mạnh?

Để hướng đến một thị trường dịch vụ bất động sản chuyên nghiệp, góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam theo chiều hướng lành mạnh bền vững, cần phải có những giải pháp đồng bộ từ phía chính sách của Nhà nước cùng việc phát huy tối đa vai trò của các hiệp hội có liên quan, nổi bật là Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam. 

Theo Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản tỉnh Khánh Hòa, bất cập ở đâu thì cần tháo gỡ ở đó và câu chuyện phát triển dịch vụ môi giới bất động sản cũng vậy. Theo đó, ông đã đưa ra năm giải pháp, bao gồm:

Một là, để thật sự tiến tới sự chuyên nghiệp và kiểm soát được hoạt động của môi giới thì cần cấp chứng chỉ hành nghề, cùng với đó là đưa ra những ràng buộc trách nhiệm đối với những người làm môi giới bất động sản. Nghề môi giới không đơn thuần là giới thiệu bất động sản, giao dịch mua bán bất động sản mà là một ngành kinh doanh trong hệ sinh thái bất động sản với nhiều yêu cầu khắt khe về kiến thức, kinh nghiệm, đạo đức. Chính người môi giới góp phần tạo nên thị trường bất động sản ngày càng phong phú, đa dạng và chuyên nghiệp. Bởi lẽ, thông qua nhà môi giới bất động sản, chủ đầu tư có thể nắm bắt được nhu cầu, thị hiếu của người dân để tiếp tục phát triển sản phẩm.

Bên cạnh đó, cần sớm chuẩn hóa tiêu chuẩn, chuyên môn của người hoạt động môi giới, tránh việc tùy tiện “thổi giá”, thao túng thị trường bất động sản... Và cần có mã số hành nghề cho mỗi nhà môi giới bất động sản để cơ quan chức năng dễ dàng quản lý, giám sát và kịp thời xử lý những hành vi vi phạm. Bởi lẽ, khi ra phòng công chứng, môi giới phải để lại mã số hành nghề, sau này giao dịch có sai lệch, không đúng quy định… thì môi giới đó sẽ phải chịu trách nhiệm liên đới, từ đó giảm thiểu được lượng “cò” đất, môi giới không chuyên nghiệp, làm ăn chụp giật, tìm mọi cách để có hoa hồng.

Hai là, theo quy định, hoạt động kinh doanh sàn bất động sản và cá nhân kinh doanh bất động sản phải báo cáo theo các mẫu gửi về các sở, ban, ngành để quản lý. Hiện nay, các biểu mẫu báo cáo được gửi đến các sở, ban, ngành quản lý đa phần báo cáo để đối phó. Điều này khiến cho cơ quan quản lý Nhà nước không kiểm soát được việc bán ra ngoài thị trường và khi cơ quan quản lý Nhà nước cần số liệu thực tế thì sẽ không có. Việc giám sát hoạt động các sàn lâu nay đang bị buông lỏng và cơ quan quản lý cũng khó đánh giá được chất lượng cũng như năng lực thật sự của các sàn giao dịch hiện nay. 

Luật hiện hành quy định, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản không bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, cơ chế chính sách này không còn phù hợp với tình hình thực tế của thị trường, thiếu tính chặt chẽ và dẫn đến nhiều hệ lụy như: Tạo cơ sở cho việc hình thành nên các dự án ma, các vụ việc lừa đảo khách hàng từ chính các chủ đầu tư không tuân thủ quy định pháp luật. 

Khi các giao dịch không bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch bất động sản thì Nhà nước gặp rất nhiều khó khăn, thậm chí không quản lý được thông tin về thị trường bất động sản đúng với những gì đang diễn ra, dẫn đến tình trạng thất thu thuế. Hầu hết các sàn bất động sản chỉ làm chức năng quảng cáo cho các chủ đầu tư và làm môi giới bất động sản chứ chưa thực hiện hết chức năng của mình như: Báo cáo thông tin về tình hình hình giao dịch bất động sản, kiểm tra tính pháp lý của các sản phẩm bất động sản trước khi đưa vào giao dịch…. 

Tình trạng này cần siết chặt, cá nhân báo cáo bằng điện tử thông qua mã số định danh cá nhân của mình, các công ty và sàn phải có báo cáo bằng văn bản định kỳ để cơ quan Nhà nước kiểm soát. 

Ba là, để thị trường bất động sản vận hành an toàn và minh bạch, trước hết cần quản lý chặt chẽ hơn nữa những cá nhân hành nghề môi giới bất động sản chính thức tại các sàn giao dịch bất động sản. Đây là lực lượng vô cùng quan trọng, đóng góp vào sự minh bạch, hiệu quả của thị trường bất động sản. Cần xây dựng hành lang pháp lý, giám sát và quyết liệt trong chế tài, hướng đến thị trường minh bạch và sự chuyên nghiệp của các nhà môi giới; cần có quy chuẩn rõ ràng về môi giới cá nhân hay tổ chức. 

Bên cạnh đó, cần nâng cao vai trò, địa vị pháp lý của nhà môi giới trong các giao dịch. Cân nhắc bắt buộc giao dịch qua sàn môi giới bất động sản đối với một số loại hình bất động sản, đặc biệt là bất động sản hình thành trong tương lai và tại một số đô thị đặc biệt. Trong hợp đồng đặt cọc, cần có xác nhận của môi giới với mã số hành nghề riêng. Sau đó đến bước ký hợp đồng sang nhượng, cho thuê… Cơ quan Nhà nước cần tăng cường công tác kiểm tra, thanh tra việc hành nghề môi giới bất động sản.

Thứ tư là, cần đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến chính sách pháp luật đến tất cả các tổ chức, cá nhân hành nghề môi giới. Trong đó, có nội dung quy định về hành vi trốn thuế và xử phạt vi phạm đối với hành vi trốn thuế đến người dân, doanh nghiệp. Điều 200 Bộ Luật Hình sự 2015 cũng quy định hành vi trốn thuế từ 100 triệu đồng trở lên sẽ bị xử lý hình sự, mức thấp hơn sẽ bị xử lý hành chính.

Ngoài ra, cần tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra đối với các doanh nghiệp có hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản. Rà soát, kiểm tra, giám sát chặt chẽ các trường hợp kê khai thuế của người nộp thuế kinh doanh bất động sản, trên cơ sở đó xác định các trường hợp có rủi ro cao về thuế để có kế hoạch thanh tra, kiểm tra. Phối hợp với Sở Xây dựng, Công an và các cơ quan có liên quan khi có dấu hiệu để đấu tranh xử lý có hiệu quả hành vi trốn thuế trong kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản.

Năm là, cần chấn chỉnh siết chặt các lớp học chứng chỉ hành nghề bất động sản đang xuất hiện tràn lan trên mạng không đủ điều kiện về đào tạo. Chỉ các cơ sở có đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ đào tạo bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản theo quy định tại khoản 3 Điều 2 Nghị định số 100/2018/NĐ-CP ngày 16/07/2018 mới được tổ chức thi sát hạch cấp chứng chỉ môi giới tại các địa phương trên cả nước nếu được Sở Xây dựng địa phương giao hoặc ủy quyền tổ chức thi sát hạch.

Các khóa học phải quản lý được thời lượng, chất lượng, nội dung đào tạo, có cơ chế giám sát hoạt động tổ chức thi sát hạch giống như tiêu chuẩn chung của Bộ Giáo dục và Đào tạo thì mới nâng cao được chất lượng cho người làm môi giới bất động sản, đồng thời sẽ chấn chỉnh được các hoạt động “kinh doanh dịch vụ cấp chứng chỉ hành nghề môi giới” như hiện nay.

Khi thị trường bất động sản vẫn đang khó đoán do phụ thuộc nhiều vào các yếu tố bên ngoài thì hoạt động môi giới bất động sản càng phải chấn chỉnh tốt. Nó sẽ là cơ sở góp phần giúp thị trường được định hướng phát triển lành mạnh, không xảy ra các tình trạng sốt đất hay bong bóng bất động sản