Nội dung này trước đó được đưa ra sửa đổi tại dự án luật sửa 9 luật ở kỳ họp Quốc hội bất thường hồi tháng 1 vừa qua. Đây cũng là điểm nhận được nhiều quan tâm từ phía cộng đồng doanh nghiệp.

Tiếp tục tháo gỡ vướng mắc

Sau khi được thông qua, Luật Nhà ở 2014 vẫn chưa quy định về việc công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với chủ đầu tư có quyền sử dụng đất 100% là đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải là đất ở. Chính vì vậy cần tiếp tục tháo gỡ "ách tắc, vướng mắc" về thủ tục đầu tư cho nhiều dự án nhà ở thương mại chỉ có đất nông nghiệp, hoặc chỉ có đất phi nông nghiệp không phải là đất ở phù hợp với quy hoạch.

Việc tháo gỡ là cần thiết để giúp làm tăng nguồn cung nhà ở đáp ứng nhu cầu nhà ở của các tầng lớp nhân dân và tăng nguồn thu ngân sách nhà nước.

Tại văn bản, HoREA cho rằng, do “Luật sửa đổi 9 Luật”, có hiệu lực từ ngày 01/03/2022, tại Điều 4 sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014, nhưng thực chất đã chưa xử lý được “vướng mắc” của khoản 1 do “phạm vi điều chỉnh” chưa bao quát đầy đủ các “hình thức sử dụng đất” của nhà đầu tư, chưa bao gồm trường hợp nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở” phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng để thực hiện dự án nhà ở thương mại theo đề xuất của Chính phủ.

Đây là bất cập dẫn đến việc chưa thống nhất, chưa đồng bộ, chưa liên thông với một số quy định pháp luật hiện hành vẫn chưa tháo gỡ được “ách tắc” về thủ tục đầu tư xây dựng cho nhiều dự án nhà ở thương mại.

Theo HoREA, các doanh nghiệp không thể "tự mình đi thu gom" đất nông nghiệp quy mô lớn để thâu tóm đất đai làm dự án nhà ở thương mại nếu không được sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Việc "không bổ sung hình thức sử dụng đất không phải là đất ở làm dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại" vào khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 đã chưa đảm bảo được tính logic, chưa thống nhất, chưa đồng bộ, chưa liên thông với các quy định pháp luật hiện hành như đã phân tích trên đây, nên "vướng mắc pháp lý” của khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 đến nay vẫn chưa được giải quyết.

Về ý kiến quan ngại việc mở rộng diện giao đất cho nhà đầu tư, doanh nghiệp không qua đấu giá, đấu thầu để làm dự án nhà ở thương mại sẽ thuận lợi cho doanh nghiệp nhưng chưa tính hết lợi ích giữa cộng đồng, nhà đầu tư và người dân.

Song, thực tế trong khoảng 15 năm trở lại đây doanh nghiệp đã phải thương lượng với người sử dụng đất để "mua lại đất" với giá thị trường theo nguyên tắc thỏa thuận tự nguyện, "thuận mua vừa bán" có giá cao hơn trường hợp Nhà nước thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, nên hầu như không có chuyện doanh nghiệp "chèn ép, mua rẻ" gây thiệt hại cho người sử dụng đất.

Đồng thời, theo quy định pháp luật và theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì chủ đầu tư phải bàn giao các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của dự án cho địa phương, đồng thời có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước và phải dành 20% diện tích đất của dự án để phát triển nhà ở xã hội và chủ đầu tư chỉ được kinh doanh khoảng trên dưới 40% diện tích đất dự án nhà ở thương mại mà thôi, nên không làm thiệt hại đến lợi ích giữa cộng đồng, nhà đầu tư và người dân.

Doanh nghiệp thiệt hại lớn

Bên cạnh đó, về các ý kiến quan ngại việc "mở rộng" diện giao đất cho nhà đầu tư, doanh nghiệp không qua đấu giá, đấu thầu để làm dự án nhà ở thương mại sẽ có thể dẫn đến làm thất thoát ngân sách nhà nước.

HoREA cho rằng Chính phủ đề xuất bổ sung trường hợp nhà đầu tư "có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở" phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai để thực hiện dự án nhà ở thương mại, không phải là "mở rộng" diện giao đất cho nhà đầu tư, doanh nghiệp không qua đấu giá, đấu thầu để làm dự án nhà ở thương mại.

Bởi lẽ trong các năm qua, điểm b khoản 1 Điều 169, khoản 2 Điều 191, khoản 1 Điều 193 Luật Đất đai 2013 đã cho phép "tổ chức kinh tế được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất", trong đó "có quyền sử dụng đất ở", hoặc "đất ở và các loại đất khác", hoặc "đất khác không phải là đất ở", bao gồm đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở để thực hiện dự án đầu tư.

Các doanh nghiệp này đã bỏ ra khoản chi phí rất lớn để nhận chuyển quyền sử dụng đất, nhưng lại không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại nên bị nhiều thiệt hại.

Không những vậy, trong thực tế đã có xảy ra thất thoát ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai trong một số trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao "đất công" cho doanh nghiệp không qua đấu giá, đấu thầu, không đúng quy định pháp luật để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở.

Việc xác định "tiền sử dụng đất, tiền thuê đất" của dự án có đảm bảo hay không đảm bảo được nguyên tắc phù hợp với giá đất thị trường hoặc có đảm bảo hay không đảm bảo "quyền của Nhà nước đối với đất đai hoàn toàn nằm trong tay Nhà nước, thuộc trách nhiệm, thẩm quyền của các cơ quan nhà nước, chứ không phải do doanh nghiệp.

Ngoài ra, HoREA phân tích, ngay cả trường hợp thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất mà nếu cơ quan nhà nước không tăng cường quản lý hiệu lực, hiệu quả thì cũng có thể dẫn đến làm thất thoát ngân sách nhà nước, nếu để xảy ra tình trạng đấu giá "cuội", đấu giá có "quân xanh - quân đỏ", đấu thầu "cuội", đấu thầu "chân gỗ", hoặc lợi dụng đấu giá, đấu thầu để trục lợi bất chính, hoặc để cho thành phần ngoài xã hội can thiệp làm sai lệch kết quả đấu giá, đấu thầu.

Chủ tịch HoREA kiến nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét chỉ đạo sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 (được sửa đổi, bổ sung tại Điều 4 Luật sửa đổi 9 Luật), trên cơ sở đề nghị bổ sung trường hợp nhà đầu tư "có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở" theo đề xuất tại Tờ trình số 535/TTr-CP ngày 01/12/2021 của Chính phủ và tích hợp nội dung quy định về "nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại" tại khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 vào khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014.