Hoạt động kinh doanh bất động sản (BĐS) công nghiệp nói chung và các khu công nghiệp (KCN) nói riêng vẫn duy trì sự tăng trưởng ổn định. Bên cạnh việc đẩy mạnh đầu tư của các doanh nghiệp trong nước, các doanh nghiệp nước ngoài cũng gia tăng sự hiện diện tại Việt Nam. 

Cơ hội thu hút đầu tư

Thống kê của Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho thấy, đến hết tháng 5/2021, đã có 394 KCN được thành lập (bao gồm 351 KCN nằm ngoài các khu kinh tế, 35 KCN nằm trong các khu kinh tế ven biển và 8 KCN nằm trong các khu kinh tế cửa khẩu) với tổng diện tích đất tự nhiên đạt khoảng hơn 121.000 ha.

Việc hình thành và phát triển các KCN tại Việt Nam thời gian qua được đánh giá là đã tạo điều kiện để thu hút một khối lượng lớn vốn đầu tư cho phát triển công nghiệp và phát triển kinh tế - xã hội.

Điều đó đồng nghĩa với việc sẽ có thêm nhiều nhà đầu tư lớn cả trong và ngoài nước bắt đầu tham gia hoặc mở rộng thị trường tại Việt Nam. Các nhà đầu tư này bao gồm các nhà sản xuất, các nhà cung ứng và các nhà cung cấp dịch vụ hậu cần, kho bãi… Từ đó, thúc đẩy hơn nữa cung - cầu sử dụng BĐS công nghiệp.

Đại diện Công ty JLL cho biết, trong quý II/2021, thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam đã chứng kiến nhiều thương vụ đầu tư mới, điển hình là việc Boustead Projects mua lại 49% cổ phần trong CTCP Phát triển Công nghiệp KTG Bắc Ninh tại KCN Yên Phong với giá khoảng 6,9 triệu USD. Thị trường cũng đón nhận nhiều nhà đầu tư mới gia nhập thị trường như GNP Industrial hay CTCP công nghiệp KCN Việt Nam… Đây có thể xem là những dấu hiệu cho thấy tiềm năng to lớn của thị trường này vẫn tiếp tục gia tăng ngay cả trong đại dịch.

Không chỉ thu hút vốn, các KCN và khu kinh tế còn đóng góp đáng kể vào ngân sách nhà nước, tạo thêm nhiều việc làm cho người lao động; sản xuất nhiều hàng hoá tiêu dùng nội địa và sản phẩm xuất khẩu có tính cạnh tranh cao...

Tại một số địa phương, tỷ lệ thu ngân sách từ KCN, khu kinh tế chiếm khoảng trên 60% tổng thu ngân sách nhà nước như: Quảng Nam, Quảng Ngãi, Hải Phòng... Chỉ tính riêng giai đoạn 2016-2019, KCN và khu kinh tế đã nộp ngân sách nhà nước trên 400 nghìn tỷ đồng.

Ông Trần Duy Đông, Thứ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho rằng, việc hình thành các KCN, khu kinh tế đã có tác động lan tỏa đến các khu vực khác của nền kinh tế, góp phần thúc đẩy chuyển dịch cơ cấu kinh tế; đẩy nhanh quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước; phát triển mạnh mẽ ngành công nghiệp, góp phần đưa Việt Nam từng bước tham gia chuỗi giá trị sản xuất toàn cầu …

Áp lực từ giải phóng mặt bằng

Tuy nhiên, theo đại diện JLL Việt Nam, việc phát triển BĐS công nghiệp là xu hướng tất yếu, là thời cơ, song đồng thời cũng mang lại nhiều thách thức không nhỏ đối với các nhà đầu tư BĐS công nghiệp nói riêng và đối với Việt Nam nói chung.

Khó khăn trước mắt là từ đầu năm 2021 đến nay, giá thành nhiều loại vật liệu xây dựng tăng cao so với đầu năm, đặc biệt là giá thép trong nước tăng mạnh. Việc tăng giá thép và các loại vật liệu xây dựng sẽ làm gián đoạn tiến độ của các công trình vì đội vốn, khi đó, chủ đầu tư và nhà thầu phải tính lại bài toán xây dựng nếu tiếp tục triển khai dự án.

“Điều này sẽ làm suy giảm nguồn cung BĐS công nghiệp, nhà xưởng và nhà kho trong ngắn hạn, ảnh hưởng trực tiếp đến giá thuê với nhiều khả năng sẽ thiết lập mặt bằng giá mới”, JLL nhận định.

Dưới góc độ của một doanh nghiệp BĐS, bà Vũ Thị Thu Hằng, Giám đốc Kinh doanh TNI Holdings Việt Nam nhìn nhận, xu hướng BĐS công nghiệp đang nhận được sự quan tâm lớn của các nhà đầu tư.

Theo bà Hằng, từ cuối năm 2018 đến đầu năm 2019, thị trường BĐS công nghiệp đã có nhiều biến động lớn dẫn đến sự phát triển “nóng” trong thời gian qua. Sự phát triển này trước hết thể hiện ở quy mô đất cho thuê tăng đột biến, do có sự tham gia của rất nhiều nhà đầu tư, đặc biệt đến từ Hàn Quốc, Trung Quốc, Singapore… dẫn đến tình trạng khan hiếm nguồn cung, ngoài ra do việc hoàn thiện khâu giải phóng mặt bằng, pháp lý chưa theo kịp tiến độ của nhà đầu tư.

“Các doanh nghiệp của chúng tôi đóng tại địa bàn có sức hút về thu hút đầu tư như Bắc Ninh, Vĩnh Phúc, Hải Dương, Hưng Yên - những nơi có được rất nhiều sự quan tâm. Tuy nhiên, thời gian qua, chính sự hạn chế từ quỹ đất sạch đã gây ảnh hưởng rất lớn để chúng tôi đáp ứng được các đơn hàng của họ”, bà Hằng dẫn chứng.

Đại diện TNI Holdings cũng thừa nhận, quy trình giải phóng mặt bằng và các thủ tục pháp lý để đảm bảo quỹ đất sạch cho nhà đầu tư hiện là những thách thức và áp lực rất lớn. Cũng do quỹ đất lớn của KCN, chủ đầu tư hạ tầng phải đền bù theo giai đoạn, song vì hành lang pháp lý và quy trình đền bù giải phóng mặt bằng hiện còn rất nhiều vướng mắc, dẫn đến việc này phải kéo dài không chỉ ảnh hưởng đến toàn bộ quá trình hoạch định kinh doanh của doanh nghiệp mà còn đánh mất các cơ hội, dẫn đến việc tăng giá trên toàn thị trường.