Nhà đầu tư quan tâm bất động sản địa phương hơn thành phố lớn

Báo cáo mới đây của Batdongsan.com.vn cho biết, do dịch bệnh còn diễn biến phức tạp, thị trường bất động sản Việt Nam trong tháng 8 tiếp tục chịu nhiều ảnh hưởng. Lượng tin đăng và mức độ quan tâm đại diện cho cung và cầu đều có sự sụt giảm mạnh so với tháng 7.

Cụ thể, lượng tin đăng toàn trang trong tháng 8 giảm 58%, lượt quan tâm giảm 27% so với tháng trước. Mức giảm mạnh nhất tại các tỉnh, thành phố có có ca nhiễm tăng cao như TP HCM, Hà Nội, Bình Dương, Đồng Nai, Đà Nẵng, Khánh Hòa.

Tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, mức độ quan tâm giảm lần lượt 36% và 17% so với tháng trước. Mức giảm ghi nhận ở hầu hết các loại hình bất động sản chính như chung cư, nhà riêng và nhà mặt phố.

Trong khi đó, một số thị trường tỉnh khu vực phía Bắc đang được nhà đầu tư quan tâm nhờ những hiệu ứng tích cực từ hạ tầng. Một số tỉnh như Bắc Giang, Hải Phòng, Bắc Ninh, Lâm Đồng với mức độ quan tâm tăng lần lượt 26%, 8%, 7% và 3%. Mức tăng mạnh nhất được ghi nhận từ tháng 7.

Đáng chú ý, thị trường bất động sản khu vực phía Bắc có nhiều điểm sáng hơn. Bắc Ninh, Bắc Giang và Hải Phòng đều ghi nhận mức độ quan tâm tăng trở lại. Trong khi đó, mức độ quan tâm tới các thị trường khác như TP. Hồ Chí Minh, Bình Dương, Đồng Nai, Phú Yên... đều suy giảm.

Bắc Ninh và Bắc Giang đang có sự hồi phục mạnh mẽ sau khi dịch bệnh được kiểm soát. Lượt quan tâm đến bất động sản tại hai tỉnh này tăng lần lượt 40% và 22% so với tháng trước.

Như vậy, suốt 2 tháng qua, khu vực phía Bắc, trong đó nổi bật là Bắc Giang, Bắc Ninh, Hải Phòng đang được các nhà đầu tư quan tâm nhiều hơn. Riêng thị trường bất động sản Bắc Giang khoảng 2 tháng trở lại đây đang chứng kiến tốc độ hồi phục mạnh mẽ.

Nhận định về thị trường trong tháng 9 tới đây, các chuyên gia của batdongsan.com.vn cho rằng, sẽ ít nhiều có khởi sắc trong giai đoạn cuối tháng 9 và đầu tháng 10 khi nhiều địa phương nới lỏng lệnh giãn cách và các thành phố lớn từ từ đi vào tái khởi động lại kinh tế. Tuy nhiên, thị trường sẽ khó phục hồi ngay mà phải kéo dài đến các tháng cuối năm.

Doanh nghiệp lớn và những cái bắt tay

Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, từ năm 2020, quỹ đất để phát triển dự án tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Nha Trang... ngày càng trở nên khan hiếm, giá đất theo đó ngày một tăng cao.

Nhiều chủ đầu tư đã chuyển hướng tìm đến những vùng đất mới, còn nhiều dư địa để phát triển dự án như Tây Nguyên, các tỉnh ven biển miền Trung, phía Tây Bắc hay các đô thị vệ tinh Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh... 

Kỳ vọng của doanh nghiệp là chuẩn bị chiến lược dài hơi về quỹ đất sau giai đoạn dịch Covid-19 và phục vụ mục tiêu tăng trưởng trong trung và dài hạn.

Đơn cử như Novaland, từng phát triển hơn 50 dự án nhà ở tại trung tâm TP. Hồ Chí Minh, trong những năm qua, "ông lớn" này cũng tích cực mở rộng quỹ đất ở nhiều địa phương vùng ven và hiện sở hữu tới hơn 5.400ha đất. Trong các thương vụ được nhắc tới nhiều, có thể kể đến dự án Aqua City ở Đồng Nai với tổng diện tích lên tới hơn 1.000ha. Theo thông tin từ doanh nghiệp này, chỉ riêng cho việc mở rộng quỹ đất ở Đồng Nai và các vùng lân cận TP. Hồ Chí Minh, Novaland đã chi hơn 1 tỷ USD trong năm qua. 

Hay tại Công ty cổ phần Vinhomes, với chiến lược tập trung phát triển các đại đô thị với quy mô dự án lớn, doanh nghiệp cũng không ngừng tìm kiếm và bổ sung quỹ đất theo hướng thận trọng, với chi phí và giá phù hợp.

Thông tin từ Chứng khoán BSC cho biết, tổng giá trị phát triển ròng (GDV) và tổng quỹ đất phát triển dự kiến của Vinhomes giai đoạn 2020 - 2025 ước tính lần lượt đạt khoảng 48,2 tỷ USD và 73 triệu m2.

Dữ liệu từ VNDirect và Chứng khoán Phú Hưng cho thấy, Vinhomes đang sở hữu quỹ đất hơn 16.000ha, là doanh nghiệp có quỹ đất lớn nhất trong số các doanh nghiệp bất động sản.

Hay như, Công ty cổ phần Tập đoàn Đất Xanh có chiến lược cụ thể trong việc mở rộng quỹ đất. Cụ thể, giai đoạn 2020 - 2025, doanh nghiệp dự kiến triển khai các khu đô thị với quy mô 100 - 200ha/dự án tại các đô thị loại I và loại II.

Bên cạnh đó, Đất Xanh sẽ thâu tóm các quỹ đất có quy mô lớn hơn 200ha để chuẩn bị phát triển đô thị lớn và M&A quỹ đất khu công nghiệp có quy mô 500 - 1.000ha. Dự kiến đến năm 2030, Đất Xanh hướng đến mục tiêu có quỹ đất 10.000ha.

Theo các chuyên gia, việc các doanh nghiệp địa ốc chuyển dịch cơ cấu sản phẩm từ trung tâm sang khu vực lân cận là điều dễ hiểu, bởi theo quy luật phát triển, doanh nghiệp không thể mãi đứng yên một chỗ mà phải luôn tìm tòi, khai phá những vùng đất mới tiềm năng để phục vụ cho các chiến lược dài hơi của mình. Ngoài gia tăng quỹ đất, việc mở rộng địa bàn còn giúp doanh nghiệp đẩy mạnh thương hiệu một cách dễ dàng hơn, tạo lợi thế cạnh tranh khi tiến hành huy động vốn.

Chia sẻ tại tọa đàm mới đây, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam cũng đã chỉ ra 3 khu vực có sự biến động giá bất động sản cũng như thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư trong thời gian qua. Theo vị chuyên gia này, xét các tỉnh lân cận TP. Hồ Chí Minh thì Bình Dương, Đồng Nai, Long An là 3 khu vực có tốc độ phát triển kinh tế - xã hội, hạ tầng, thu hút các nhà đầu tư bất động sản tham gia thời gian qua.

Cụ thể, tại Bình Dương mặc dù không sôi động như 10 năm trước nhưng đây vẫn là thị trường bất động sản đối trọng của TP. Hồ Chí Minh. Tại Đồng Nai, thời gian qua có nhiều nhà đầu tư đổ về đây để mua bất động sản. Nhất là thời điểm sân bay quốc tế Long Thành được triển khai thu hút rất nhiều nhà đầu tư về tìm hiểu phân khúc đất nền. Ngoài ra, các chủ đầu tư có dự án khu đô thị quy mô tại Nhơn Trạch, Biên Hòa cũng là tâm điểm để thu hút các nhà đầu tư cá nhân về đầu tư bất động sản. Trong khi đó, tại Long An lại có lợi thế khi xuất hiện các khu đô thị với đa dạng phân khúc từ đất nền, nhà phố đến biệt thự, shophouse của các chủ đầu tư địa phương và TP. Hồ Chí Minh khiến bất động sản nơi đây sôi động.

Ở một góc nhìn khác, bà Lê Phương Lan, Trưởng Bộ phận Tư vấn Đầu Tư, Savills Hà Nội cho hay: “Khi quỹ đất tại các khu vực trung tâm Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh ngày càng khan hiếm, giá giao dịch đã trở nên quá cao khiến các mô hình đầu tư không còn hiệu quả. Do đó nhu cầu và dòng tiền của các nhà phát triển dự án, các nhà đầu tư có xu hướng dịch chuyển ra các địa phương lân cận. Có hai yếu tố chính dẫn dắt nhu cầu hiện nay là: Kết nối giao thông tốt với khu vực nội đô và sự hiện diện của những nhà phát triển bất động sản dẫn dắt thị trường”.

“Thợ săn” cá nhân dạt theo xu hướng thị trường

Không chỉ có những ông lớn mới ồ ạt bước vào cuộc săn quỹ đất vùng ven, mà ở đó còn có sự góp mặt của những “thợ săn” cá nhân ăn theo xu hướng của thị trường.

Chia sẻ tại toạ đàm mới đây, ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) phân tích, trước đây các nhà đầu tư thích đầu tư một số phân khúc có lợi nhuận cao. Nhưng hiện nay, nhiều người thích mua đất ở nông thôn xa thành phố, đất rừng, đất vườn một số khu vực vùng ven như Ba Vì, Hòa Bình, Lâm Đồng...

Tuy nhiên, ông Toản cho rằng, xu hướng “bỏ phố về quê” chỉ là tình thế nhất thời. Về lâu dài, có rất nhiều yếu tố chi phối để nhiều người không lựa chọn sống theo xu hướng này như công việc, vấn đề học hành của con cái, các mối quan hệ xã hội...

Còn theo ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Bộ R&D DKRA Việt Nam, xu hướng mua để ở hay mua để đầu tư ở vùng ven thực chất đã phát triển từ trước đây gần 10 năm. Theo trải nghiệm cá nhân của ông, năm 2012, một dự án ở Bình Dương cách TP. Hồ Chí Minh 13km đã thu hút 60% khách mua là người làm việc tại TP. Hồ Chí Minh. Họ chấp nhận mỗi ngày di chuyển hơn xấp xỉ một giờ đồng hồ để đi lại giữa 2 thành phố, đổi lại là mức giá rẻ hơn và cơ hội bán ra trong 2 - 3 năm tới cũng mang lại lợi nhuận tốt hơn.

Theo ông Hoàng, dù ở phân khúc, khu vực nào thì nhà đầu tư cũng phải xác định là “cuộc đua” đường trường. Bên cạnh đó, nhà đầu tư trước khi xuống tiền cũng cần lưu ý kỹ 3 vấn đề. Đầu tiên là phải xác định đầu tư dài hạn. Thứ hai là phải có cái sự chuẩn bị về mặt tài chính và có kế hoạch cụ thể, luôn có kế hoạch phòng trừ trong trường hợp rủi ro hay thị trường biến động. Thứ 3 là phải luôn luôn có sự theo dõi về biến động thị trường.