Một trong những mục tiêu trọng tâm của Kế hoạch phát triển nhà ở thành phố Hà Nội giai đoạn 2021 - 2025 vừa được UBND TP. Hà Nội phê duyệt tại Quyết định số 5019/QĐ-UBND ngày 29/11/2021 là đẩy nhanh tiến độ và hiệu quả của công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn.

Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng, các mục tiêu cụ thể được đề ra liên quan đến công tác cải tạo chung cư cũ tại Quyết định trên của Hà Nội còn khá dè dặt nếu so với tính bức thiết của công tác này.

Cụ thể, theo Quyết định trên, các kế hoạch cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ tại Hà Nội dự kiến sẽ được chia 04 đợt.

Trong đó, đợt 1 sẽ lựa chọn triển khai ban đầu 10 khu chung cư cũ giai đoạn 2021-2025 gồm: 06 khu có tính khả thi (Kim Liên, Trung Tự, Khương Thượng; Thanh Xuân Bắc, Thanh Xuân Nam, Nghĩa Tân) và 04 khu có nhà nguy hiểm cấp D (Giảng Võ; Thành Công; Ngọc Khánh; Bộ Tư pháp). Công tác trên được tiến hành đồng thời với việc đôn đốc 14 dự án cải tạo xây dựng lại nhà chung cư đang triển khai. Xem xét triển khai Đề án, dự án quy gom tái định cư các chung cư cũ đơn lẻ trên địa bàn quận Hoàn Kiếm.

Theo kế hoạch, đối với khu chung cư, nhà chung cư cũ trong đợt 1 sẽ hoàn thành kiểm định và lập quy hoạch chi tiết xong trong quý IV/2022 có thể tổ chức lựa chọn Nhà đầu tư thực hiện dự án trong Quý I/2023, dự kiến khởi công trong quý III/2023, thời gian dự kiến hoàn thành khoảng từ 2-3 năm.

Với các chung cư cũ còn lại (Đợt 2, Đợt 3 và Đợt 4) triển khai thực hiện theo kế hoạch trong những năm tiếp theo, đồng thời khuyến khích khu chung cư, nhà chung cư cũ nào hoàn thành kiểm định và quy hoạch thì tổ chức lựa chọn chủ đầu tư triển khai trước.

Đặc biệt, trong khoảng 5.800 tỷ đồng nguồn vốn ngân sách dự kiến trên tổng dự kiến nguồn vốn để hoàn thành xây dựng nhà ở trong giai đoạn 2021 - 2025 (khoảng 437.000 tỷ đồng) thì chỉ có khoảng 106,3 tỷ đồng/khoảng 5.249,3 tỷ đồng vốn đầu tư công được phân bổ phục vụ công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Trong khi đó, trong hạng mục nguồn kinh phí chi thường xuyên ngân sách Thành phố để thực hiện kế hoạch phát triển nhà ở (khoảng 550,2 tỷ đồng) có đến khoảng 535 tỷ đồng dự kiến dùng để để kiểm định toàn bộ các nhà chung cư trên địa bàn Thành phố.

Đặc biệt, chi phí thực hiện nhiệm vụ khoa học và công nghệ sử dụng vốn ngân sách Thành phố liên quan đến cảo tạo, xây dựng lại chung cư cũ chỉ khoảng 1,3 tỷ đồng.

Bên cạnh đó, trong các giải pháp thực hiện Kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn 2021-2025 của UBND TP. Hà Nội, nội dung về cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ được đặt trong phần “Giải pháp phát triển nhà ở thương mại” như một nội dung trong giải pháp để phát triển nhà ở thương mại.

Theo TSKH. Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Việt Nam, việc sau hơn 20 năm thực hiện chủ trương cải tạo chung cư cũ, Hà Nội mới chỉ thực hiện được khoảng 1% khối lượng đang đặt ra nhiều bài học và yêu cầu giải pháp về quy hoạch.

Theo ông Nghiêm, đối với công tác kiểm định, Hà Nội đã kiểm định ngay cả trong quy hoạch, hiện nay cũng có thể thu thập dữ liệu từ rất nhiều nguồn thậm chí là từ dữ liệu dân cư, dữ liệu y tế... do đó không cần phải kiểm định lại tất cả, cải tạo đến đâu thì kiểm định đến đó.

Bên cạnh đó, ông Nghiêm cũng cho rằng, một trong những giải pháp có thể tính đến xã hội hoá việc lập quy hoạch chi tiết và dự án thông qua lựa chọn chủ đầu tư hoặc đấu thầu. Thí điểm mô hình "doanh nghiệp cộng đồng" với sự tham gia của Nhà nước và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp về xây dựng.

Tiếp cận vấn đề dưới góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam lại cho rằng trong quá trình thực hiện vừa qua, Hà Nội dường như chưa phân cấp, phân quyền phù hợp, đặc biệt là cho cấp quận, huyện trong công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, các nhiệm vụ từ khâu quy hoạch, phê duyệt dự án, lựa chọn chủ đầu tư vẫn do Thành phố quyết định, cấp quận chỉ thực hiện khâu bồi thường giải phóng mặt bằng.

Bên cạnh đó, cũng theo ông Hà, công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ hiện nay hầu như phụ thuộc vào doanh nghiệp, từ khâu lập quy hoạch chi tiết, điều tra xã hội học, thỏa thuận bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Do đó, một khi doanh nghiệp thấy khó hay không có lợi nhuận thì dự án bị dừng lại, đơn vị khác muốn vào làm tiếp cũng khó. Vai trò của chủ sở hữu đối với phần diện tích sử dụng chung, khuôn viên nhà chung cư chưa bán cho người sử dụng nhà chung cư không rõ, ông Hà phân tích.

Từ những phân tích trên, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng giải pháp cần tính đến là coi các dự án cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ của Hà Nội là loại dự án Chỉnh trang đô thị và cải tạo chung cư cũ, đây là một loại dự án đặc thù. Phương thức thực hiện từ lập kế hoạch, lập quy hoạch, lựa chọn chủ đầu tư cần được giảm thiểu thủ tục một cách tối đa còn nếu cứ phó mặc cho doanh nghiệp thỏa thuận với dân như cách làm trước đây thì rất khó thành công.

Chia sẻ quan điểm trên, PGS.,TS. Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cho rằng kinh nghiệm và bài học quốc tế cho thấy, chừng nào chưa có sự vào cuộc của chính quyền đúng mức thì không thể thành công được.

“Chúng ta có bài học của nước láng giềng Trung Quốc khi cải tạo TP. Bắc Kinh. Một đại đô thị có chiều ngang 63km, chiều dọc 45km mà chỉ trong 14 năm từ năm 1994 đến năm 2008, họ đã làm một TP. Bắc Kinh mặt tiền mới tinh. Thậm chí, tại đây còn có những những tòa nhà, khu nhà từ thời “nguyên mông”, các đây 700 năm mà họ vẫn giải tỏa được”, PGS.,TS. Trần Kim Chung nhận định.