Mới đây, báo cáo HĐND TP. Hà Nội về Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội 5 năm 2021-2025, UBND TP. Hà Nội cho biết, trong lĩnh vực quy hoạch và quản lý quy hoạch, sẽ xây dựng, trình phê duyệt Quy hoạch TP. Hà Nội thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050. Đề xuất các nội dung để tích hợp vào Quy hoạch tổng thể quốc gia, Quy hoạch phát triển vùng thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050.

Trong đó, đề xuất chủ trương và xây dựng quy hoạch vùng huyện Đông Anh, Sóc Sơn, Mê Linh thành thành phố. Đề xuất này đã nhận được sự quan tâm của đông đảo người dân.

Cần đạt tỷ lệ đô thị hóa 62%

Trao đổi với PV, TS.,KTS, Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, nguyên Giám đốc Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội cho biết, việc thành lập các thành phố trong những thành phố trực thuộc Trung ương là định hướng đã được thể chế hóa tại Nghị quyết của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội năm 2016. Hiện đang thí điểm tại TP. Hồ Chí Minh, cụ thể là TP. Thủ Đức.

Tuy nhiên, vị chuyên gia cho rằng, việc đề xuất 3 huyện Đông Anh, Sóc Sơn, Mê Linh lên thành phố cần phải xem xét kỹ lưỡng về mọi mặt.

Trong đó, tiêu chí đầu tiên là về tỉ lệ đô thị hóa. Hiện nay, tỉ lệ đô thị hóa của Hà Nội mới đạt 49%, tức là còn rất thấp so với mục tiêu đặt ra và còn rất thấp so với tiêu chí thành phố đặc biệt, được phân loại từ loại 1-5. Riêng TP. Hồ Chí Minh và TP. Hà Nội được phân loại là thành phố đặc biệt. Trong định hướng đặt ra lần này, Hà Nội cần phấn đấu để đạt mức đô thị hóa là 62%.

TS. Đào Ngọc Nghiêm cho biết, với tỷ lệ đô thị hóa như vậy, việc để 3 huyện trên trở thành thành phố trực thuộc TP. Hà Nội mới khả thi.

Song ông Nghiêm cũng cho biết, phải căn cứ vào bộ tiêu chí trong Nghị quyết số 1211/2016/UBTVQH13 ngày 25/5/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về tiêu chuẩn của đơn vị hành chính và phân loại đơn vị hành chính. Trong đó có 5 nhóm tiêu chí và hơn 70 chỉ tiêu cụ thể. Muốn lên thành phố cần đảm bảo những tiêu chí đó.

"Để có định hướng đưa 3 huyện trên lên thành phố Hà Nội cần có đề án đánh giá, xác định nguồn lực. Sau đó mới có thể đưa định hướng này trở thành thực tiễn và trở thành hiện thực. Còn hiện tại, để xét các tiêu chí tiêu chuẩn là một câu chuyện dài, cần tính toán kỹ lưỡng từng vùng nhỏ một. Đây là một hệ thống rất phức tạp" - ông Nghiêm cho biết.

Cũng theo ông Nghiêm, mặc dù đề xuất này không xa vời vì 3 huyện này đã có trong danh sách được quy hoạch lên quận hoặc thành phố. Tuy nhiên, muốn được chọn cần rà soát lại các tiêu chí như đã quy định gồm các tiêu chuẩn về quy mô dân số, diện tích tự nhiên, số đơn vị hàng chính cấp xã trực thuộc, loại đô thị và cơ cấu trình độ phát triển kinh tế - xã hội theo hướng có phân biệt cao hơn so với các đô thị cấp huyện khác.

Đừng chỉ là “bình mới rượu cũ”

Trong khi đó, nhiều chuyên gia lại bày tỏ quan ngại về việc nếu chỉ thay đổi về mặt hành chính và không được tạo động lực thu hút đầu tư, phát triển kinh tế thì chỉ là "bình mới rượu cũ" và là nơi để nuôi dưỡng bất động sản.

Trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp, KTS. Phạm Thanh Tùng – Chánh văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam trăn trở: "Thành phố trực thuộc thành phố phải tính được bài toán làm thế nào để trở thành một dạng như thành phố kinh tế, phát triển trong thời kỳ kỷ nguyên số”.

Ông Tùng cho hay, các thành phố này không thể là những “miếng bánh béo bở”, biến nó thành mảnh đất nuôi dưỡng bất động sản và rồi để phân chia cho các nhà đầu tư. Lợi nhuận sẽ sinh ra từ trí tuệ, khoa học công nghệ của thời kỳ 4.0, chứ không phải lấy giá trị thặng dư của đất từ việc chia lô bán nền.

Còn TS. Ngô Viết Nam Sơn – Chủ tịch Ngoviet Architects & Planners cũng cho rằng, việc hình thành các “thành phố trong thành phố” phải tính đến những giá trị mà nó mang lại, chứ không đơn thuần chỉ là câu chuyện “tách – nhập” hay thay đổi đơn vị hành chính. Những giá trị đó phải hướng đến nâng cao chất lượng sống của người dân.

KTS. Ngô Viết Nam Sơn dẫn chứng tại TP. Hồ Chí Minh, nếu không phát triển, tạo ra những trung tâm mới thì TP. Hồ Chí Minh sẽ không thoát khỏi cái vòng luẩn quẩn về kẹt xe, ngập nước, ô nhiễm môi trường, quá tải trung tâm. Khi phát triển thành phố theo hướng đa cực, thì các trung tâm mới phải có những tiện ích đô thị tương đồng với khu trung tâm hiện hữu.

“Khu trung tâm mới hoặc cực mới phải có hạ tầng giao thông tốt, có trường học, bệnh viện, khu vui chơi giải trí,... Đồng thời, phải có khu văn phòng, để các doanh nghiệp, tổ chức đặt trụ sở làm việc, nhằm đem lại việc làm cho chính cư dân tại đây” - TS Sơn nói.

Cẩn trọng sốt đất

Ghi nhận của Diễn đàn Doanh nghiệp trước đó, thay vì kỳ vọng vào những giá trị tiềm năng trong thu hút đầu tư sản xuất kinh doanh, phát triển kinh tế, điều nổi cộm nhất sau các thông tin “quận – huyện lên phố” lại là các cơn sốt đất ảo và làn sóng đầu cơ.

Đơn cử, tại TP. Thủ Đức ngay từ giữa quý III/2020, tại khắp các con đường, các quán cafe luôn bàn tán xôm tụ về câu chuyện săn lùng nhà đất đón đầu quy hoạch. Theo các công ty môi giới, hiện mặt bằng giá bất động sản ở các khu vực này hầu như không theo quy luật nào.

Một căn nhà phố từ 100m2 trước đây khi chưa có thông tin về đề án thành lập TP. Thủ Đức có giá rao bán từ 5-7 tỉ đồng tuỳ vị trí. Thế nhưng sau đó đã tăng lên 10 tỉ đồng, tương đương trên 100 triệu đồng/m2, thậm chí có chỗ còn đưa ra giá 150 triệu đồng/m2. Ngay cả nhà trong hẻm cũng được rao bán với mức giá tầm 75-80 triệu/m2.

Ở phân khúc căn hộ chung cư, giá bán đã thiết lập bặt bằng mới với 65 – 70 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, sau 6 tháng thành lập, theo ghi nhận của Batdongsan.com.vn, trong khi hạ tầng cơ sở chưa có gì thay đổi thì giá đất nền đã tăng 40 – 60% so với năm 2020.

Phân khúc căn hộ có tỷ lệ tăng giá kỷ lục và gần như gấp đôi năm 2020, cụ thể, giá căn hộ hạng A từ tầm giá 50 triệu đồng/m2 nay tăng lên mức gần 90-100 triệu đồng/m2; căn hộ hạng B từ 30 triệu đồng/m2 nay đã tiệm cận mức giá từ 50-60 triệu đồng/m2.

Cơn sốt này thậm chí khiến ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận R&D, Công ty DKRA Việt Nam quan ngại:"Tôi e rằng, trong 5 năm nữa, khu vực này sẽ trở thành một khu đô thị của những người có điều kiện”.

Trong khi đó, cũng chỉ mới dừng lại ở đề án tầm nhìn đến năm 2025 lên thành phố, song một cơn sốt đất đã kéo đến Thủy Nguyên – Hải Phòng khi giá đất nhiều nơi tăng tới 50%, thậm chí các lô đất giáp UBND xã Núi Đèo có mức giá gần 100 triệu đồng/m2, giá đã tăng 150% so với đầu năm 2020.

Các chuyên gia cho rằng, phát triển thành phố trực thuộc thành phố cần rút ra các bài học từ các khu đô thị phía Nam. Đơn cử như KĐT mới Thủ Thiêm cũng từng được kỳ vọng sẽ hiện đại như phố Đông Thượng Hải (Trung Quốc), tuy nhiên, sau khi triển khai đã bị can thiệp tùy tiện điều chỉnh dành đất cho các dự án BĐS tư nhân. Kết quả là dự án trì trệ, khiếu nại kéo dài, đến nay vẫn không dứt.

Đặc biệt, cần minh bạch các thông tin quy hoạch để người dân nắm được, hạn chế việc đầu cơ, gây sốt ảo trên thị trường bất động sản.