Chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà

Theo ông Vũ Văn Phấn, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng, một trong những điểm mới của Luật Kinh doanh Bất động sản là đã có quy định về chuyển nhượng nhà, công trình thuê mua nhà có sẵn. Điều quan trọng là nội dung về chuyển nhượng này phải bảo đảm hài hòa lợi ích của người mua và người bán.

Xuất phát từ yêu cầu đó, Điều 11 Dự thảo Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh Bất động sản 2015 đã cho phép, bên thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn được quyền chuyển nhượng hợp đồng thuê mua cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy. Mặt khác, quy định này cũng bảo đảm tính thống nhất với Luật Nhà ở, tức là bên được thuê mua sẽ nộp cho bên cho thuê mua một khoản tiền không quá 20%, thể hiện sự ràng buộc trách nhiệm để bảo đảm quyền lợi của khách hàng, người yếu thế.

Tuy nhiên, bà Phan Hải Anh, đại diện Tập đoàn Vingroup cho rằng, theo Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản mới, nếu khách hàng mua nhà có sẵn từ chủ đầu tư (sau khi Biên bản nghiệm thu đưa vào sử dụng) thì khách hàng sẽ không được chuyển nhượng hợp đồng mua bán mà phải đợi sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu mới được bán nhà hoặc căn hộ. Song, hiện vẫn chưa rõ văn bản nào xác nhận bên chuyển nhượng chưa nộp hồ sơ làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Chuyển nhượng dự án bất động sản

Điều 14 Dự thảo Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh Bất động sản 2015 xác định, chủ đầu tư dự án bất động sản được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư kinh doanh nếu bảo đảm các nguyên tắc và điều kiện chuyển nhượng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.

Không ít chuyên gia cho rằng, quy định này có những điểm tiến bộ, tạo điều kiện thuận lợi cho các bên khi tham gia giao dịch bất động sản. Nếu như trước đây chỉ cho phép chuyển nhượng toàn bộ dự án thì đến nay, xuất phát từ nhu cầu thực tiễn, pháp luật đã có thêm những quy định mở về chuyển nhượng một phần dự án. Mặt khác, pháp luật cũng không bó hẹp chỉ khi doanh nghiệp không có năng lực thực hiện mới được chuyển nhượng mà đã cho phép chuyển nhượng ngay cả khi các bên có nhu cầu.

Mặc dù vậy, hiện nay chuyển nhượng dự án, theo ông Phan Vũ Anh, còn có nhiều điểm cần làm rõ. Theo quy định, hồ sơ phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được chuyển nhượng tuy nhiên thực tế cho thấy, có không ít chủ đầu tư chưa có loại giấy tờ này mà chỉ có quyết định giao đất, quyết định chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do vậy, nếu chiếu theo quy định này, đối với những dự án không có giấy tờ sử dụng đất sẽ bị tắc nghẽn mà không thể chuyển nhượng được.

Mặt khác, dự thảo cũng chưa có quy định, trong hồ sơ của các bên chuyển nhượng phải có hợp đồng chuyển nhượng dự án. Không ít ý kiến cho rằng, hợp đồng này dù không quy định hiệu lực hoặc tự động có hiệu lực kể từ ngày cơ quan có thẩm quyền ra quyết định cho phép chuyển nhượng, thì vẫn rất cần thiết. Bởi đối với các dự án, điều quan trọng hơn cả là các bên phải thảo luận, bàn bạc đưa ra những nội dung cần ký kết, nếu chờ tới khi quyết định cho phép chuyển nhượng có hiệu lực mới bàn tới hợp đồng sẽ khó khả thi. Trên thực tế, nhiều nội dung của hợp đồng không thể thành công nếu không có thỏa thuận trước. Hơn nữa, nếu không quy định rõ về điều kiện hợp đồng trong chuyển nhượng dự án cũng như trách nhiệm của các bên khi chuyển nhượng dễ dẫn tới trường hợp chủ đầu tư bỏ cuộc, nhà thầu không có đủ vốn, ngân hàng không thu được nợ, khách hàng không mua được nhà và kết quả dự án bị bỏ không hoang hóa. Trong khi, cơ chế để giải quyết những trường hợp này hiện còn thiếu và yếu.

Bà Nguyễn Hồng Hà, luật sư Công ty Luật Zicolaw cho rằng, việc không có quy định về điều khoản chuyển tiếp để giải quyết thực hiện hợp đồng đã ký kết theo Luật Kinh doanh Bất động sản cũ cũng là vướng mắc cần được giải quyết. Đây là yêu cầu đặt ra bảo đảm hài hòa quyền lợi của chủ đầu tư, nhà thầu và người dân. Thực tế cho thấy, có nhiều hợp đồng đã được ký kết trước khi Luật mới có hiệu lực, đơn cử như hợp đồng mua bán, hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai, hợp đồng huy động vốn, hợp đồng thuê mua, hợp đồng cho thuê và cho thuê lại, hợp đồng chuyển nhượng dự án. Việc dự thảo không quy định rõ ràng trong trường hợp nào thì các hợp đồng hiện có phải được điều chỉnh để tuân thủ đúng Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 sẽ gây ra nhiều lúng túng cho cả doanh nghiệp kinh doanh lẫn các cá nhân đã tham gia vào các sàn giao dịch bất động sản.