Các báo cáo đều chỉ ra thị trường địa ốc đang xuất hiện dấu hiệu hồi phục, tuy nhiên, thống kê cho thấy cả nước vẫn đang có 1.200 dự án bất động sản trị giá đến 30 tỷ USD đang chờ gỡ vướng, trong đó vấn đề pháp lý chiếm đến 80% những khó khăn, tạo áp lực nặng nề.

Ngập ngụa tồn kho

Các đơn vị phát triển nhà ở đang là phía chịu nhiều áp lực nhất khi theo kết quả thống kê từ báo cáo tài chính quý III/2023 của 10 doanh nghiệp bất động sản nhà ở trên sàn chứng khoán cho thấy, tổng giá trị hàng tồn kho ròng tại ngày 30/9 đạt trên 301.000 tỷ đồng.

Con số trên chỉ tăng hơn 4% so với cùng kỳ năm 2022, nhưng tăng đến 35% nếu so sánh với ngày 30/9/2021. Novaland tiếp tục là “quán quân” với trị giá tồn kho cuối quý III hơn 137.755 tỷ đồng, dù đã giảm gần 1.100 tỷ đồng so với cuối quý liền trước, nhưng vẫn tăng vọt so với cùng kỳ.

Một số doanh nghiệp có lượng hàng tồn kho trên 10.000 tỷ đồng khác như Khang Điền - KDH (đến cuối tháng 9 ghi nhận hàng tồn kho đạt 17.152 tỷ đồng, tăng tới 37% so với đầu năm), Nam Long - NLG (16.800 tỷ đồng, tăng 13%), Đất Xanh - DXG (14.788 tỷ đồng, tăng 5%), Kinh Bắc - KBC (12.257 tỷ đồng, xấp xỉ đầu năm), PDR (12.157 tỷ đồng), DIG (6.276 tỷ đồng, tăng 6%)...

Việc tồn kho tăng mạnh cũng phần nào phản ánh thực trạng thị trường bất động sản khó khăn hiện tại, bởi các vướng mắc pháp lý từ Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư đang bị chồng chéo. Cùng với việc thị trường chưa thể vực dậy thanh khoản vì niềm tin giảm sút.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, cho biết từ đầu năm 2023 đến nay có gần 6.000 sản phẩm nhà đất được giao dịch thành công, cho thấy thị trường có dấu hiệu khởi sắc hơn. Tuy nhiên, con số này mới chỉ chiếm 10% so với điều kiện bình thường.

Cần phải nhấn mạnh, không thể đánh giá “sức khỏe” của một doanh nghiệp bất động sản chỉ bằng số lượng hàng tồn kho. Bởi, phần lớn tồn kho hiện tại chủ yếu nằm ở khoản mục sản phẩm dở dang, đang triển khai. Về lý thuyết, đây có thể là nguồn thu khổng lồ cho chủ đầu tư trong tương lai.

Tuy nhiên, trong trường hợp xấu, đơn cử như vướng mắc pháp lý kéo dài có thể lên tới hàng chục năm, tồn kho lại có nguy cơ trở thành “cục máu đông” của doanh nghiệp. Đây là lý do các "đại gia" đang có một cuộc chạy đua đẩy nhanh thanh khoản với hàng loạt chính sách chiết khấu, ưu đãi khủng.

Nên mừng hay lo?

Chia sẻ với VnBusiness, ông Hoàng, đại diện chủ đầu tư một dự án quy mô 650 căn hộ tại quận 6 (TP.HCM) tiết lộ, hầu hết các sản phẩm phân phối hiện tại đều là dự án cũ, tồn kho, rất hiếm hàng mới. Áp lực kích cầu buộc chủ đầu tư phải tăng khuyến mãi để cạnh tranh.

“Mức tồn kho phần nào phản ánh khó khăn của thị trường. Trong 3 tháng qua, dù đã tung ra đủ chính sách ưu đãi, trong đó có mức chiết khấu cao nhất lên tới 33%, nhưng công ty tôi chỉ bán được khoảng 30/260 căn mở bán. Trong ngắn hạn, tình hình khó cải thiện”, ông Hoàng nói.

Cũng theo ông Hoàng, trong bối cảnh tồn kho lớn, dòng vốn tín dụng chưa thực sự được khơi thông, các chính sách giảm giá để thoát hàng, thu tiền về là yêu cầu bắt buộc của các doanh nghiệp địa ốc.

Tuy nhiên, thay vì trực tiếp hạ giá bán, doanh nghiệp chọn tăng chiết khấu và đãi ngộ, vừa để thuyết phục khách hàng xuống tiền, vừa giữ mặt bằng giá chờ thị trường khởi sắc. Nhờ hình thức này, nhiều doanh nghiệp đã nhanh chóng xả được số lượng không nhỏ “hàng tồn giá cao”.

Ở góc nhìn của giới phân tích, nhiều chuyên gia cũng cho rằng việc hàng tồn kho tăng cũng có hai mặt, cả tích cực và tiêu cực. Về tích cực, hàng tồn cho thấy các doanh nghiệp vẫn đang có “của để dành”. Nhiều doanh nghiệp, như Novaland là một ví dụ, đang dùng hàng tồn kho như tài sản đảm bảo.

Ngược lại, ở chiều tiêu cực, lượng hàng tồn kho lớn tạo áp lực lớn cho chủ đầu tư về việc thu hồi dòng tiền. Đáng chú ý, kết quả khảo sát cho thấy doanh nghiệp xây dựng và bất động sản đang gặp vấn đề lớn nhất về dòng tiền, khi số ngày phải thu và số ngày tồn kho liên tục tăng lên.

Cụ thể, theo báo cáo của Ban Nghiên cứu Phát triển kinh tế tư nhân (Ban IV) vừa công bố, số ngày tồn kho trung bình quý I/2023 của doanh nghiệp xây dựng lên đến 4527 ngày, so với 661 ngày của quý I/2022. Trong khi đó, số ngày tồn kho trung bình của doanh nghiệp bất động sản quý I/2023 cũng lên đến 5.662 ngày. Cá biệt có doanh nghiệp có số ngày tồn kho lên đến 54.334 ngày (hay với tình hình bán hàng như hiện tại, doanh nghiệp phải mất 149 năm mới bán hết giỏ hàng).

Có thể thấy, hàng tồn kho đang phản ánh cả hai mặt tốt và xấu của doanh nghiệp. Vì vậy, theo giới chuyên gia, cần nhanh chóng điều chỉnh toàn diện và mạnh mẽ các quy định về pháp lý nhằm đẩy nhanh tiến độ các dự án, đặc biệt là các sửa đổi liên quan đến Luật Đầu tư, Luật Đất đai giúp khơi thông nguồn lực đầu tư cho các dự án, giải quyết bài toán cung cầu thị trường.

Về phía các chủ đầu tư cần chủ động tái cấu trúc danh mục đầu tư theo hướng chú trọng các dự án đang thực hiện đúng tiến độ và có tiềm năng thu hồi vốn nhanh. Các chuyên gia cũng nhấn mạnh thời kỳ “ôm” nhiều dự án, rồi phát hành trái phiếu, tiếp cận dòng tiền “rẻ” để thực hiện đã qua.

Các doanh nghiệp cũng cần hướng dòng vốn vào phân khúc nhà ở thực, trong đó chú trọng phát triển các sản phẩm chung cư/căn hộ tầm trung, bình dân. Nếu không thể giảm giá, việc tăng chiết khấu, ưu đãi để thuyết phục khách hàng xuống tiền cũng là hành động “thức thời” trong thời kỳ khó khăn.