Thiếu nhà ở xã hội

Đánh giá về nguồn cung nhà ở trong những năm qua tại TP. Hồ Chí Minh, đại diện Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cho biết, năm 2024 vẫn tiếp tục tình trạng thiếu nguồn cung dự án nhà ở, dẫn đến thiếu nguồn cung sản phẩm nhà ở. 

Điều rất đáng quan ngại là kể từ năm 2021 đến nay, trong các dự án nhà ở (mới) không còn loại nhà ở thương mại giá vừa túi tiền có giá bán dưới 30 triệu đồng/m2 và rất thiếu nhà ở xã hội. Ngược lại, phân khúc nhà ở cao cấp từ năm 2020 đến năm 2023 liên tục chiếm tuyệt đại đa số trên thị trường với khoảng 70% số lượng nhà ở đưa ra thị trường hàng năm.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho rằng, lần đầu tiên các dự án nhà ở đưa ra huy động vốn trên thị trường chỉ còn loại nhà ở cao cấp, chẳng những không còn loại nhà ở thương mại giá vừa túi tiền, mà cũng không còn nhà ở trung cấp dẫn đến thị trường nhà ở TP. Hồ Chí Minh phát triển không cân bằng, không bền vững như mô hình “kim tự tháp” bị lộn ngược đầu. 

Giá nhà tăng liên tục trong các năm qua cho đến nay vẫn “neo” ở mức giá rất cao như giá căn hộ cao cấp năm 2024 lên đến 90 triệu đồng/m2, bình quân khoảng 9,7 tỷ đồng/căn (đây là giá sơ cấp khi phê duyệt dự án, chưa phải là giá bán ra), vượt quá khả năng tài chính của số đông người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị.

“Kết quả phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn Thành phố từ năm 2021 - 2024 quá khiêm tốn, chưa đạt chỉ tiêu đã đề ra. Sở Xây dựng cho biết, chỉ có 10 dự án nhà ở xã hội, trong đó 6 dự án đã hoàn thành, 4 dự án đang triển khai thi công với tổng số căn nhà gần 6.000 căn, chỉ đạt 8,6% chỉ tiêu phát triển 69.700-73.000 căn hộ nhà ở xã hội được Chính phủ giao, đặt ra nhiều thách thức để Thành phố thực hiện đạt chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội từ nay đến năm 2030”, ông Lê Hoàng Châu nhìn nhận.

Ngoài ra, trong giai đoạn 2015-2023, theo thống kê của Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh, có 86 dự án bất động sản, nhà ở thương mại bị ngừng triển khai hoặc chưa triển khai thực hiện chiếm 62,3% trong tổng số 138 dự án nhà ở, với quy mô sử dụng đất lên đến 964 ha (gây lãng phí rất lớn về nguồn lực đất đai và nguồn vốn đầu tư của doanh nghiệp) và 54.051 căn hộ nên tổng số dự án bị vướng mắc pháp lý lên đến 220 dự án, trong đó có 77 dự án đã được xử lý đạt 35% và còn 143 dự án đang được tiếp tục xử lý. 

Giải pháp phát triển 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội

Nhằm thực hiện mục tiêu phát triển ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030, HoREA đề nghị Bộ Xây dựng xem xét trình Chính phủ trình Quốc hội ban hành Nghị quyết thí điểm về cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội.

Đồng thời, Bộ Xây dựng trình Thủ tướng Chính phủ xem xét sửa đổi, bổ sung khoản 3 Điều 5 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP của Chính phủ giúp Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất, quy mô dân số lên tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, để có thể tăng thêm khoảng 50% số lượng căn hộ nhà ở xã hội so với dự án nhà ở thương mại trên cùng quy mô diện tích đất dự án, để sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả cho mục đích phát triển nhà ở xã hội.

HoREA đề nghị Bộ Xây dựng xem xét trình Thủ tướng Chính phủ bãi bỏ khoản 3 Điều 77 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP để cho phép Ngân hàng Chính sách xã hội được cho vay ưu đãi đối với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, cá nhân xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở để cho thuê để hỗ trợ thiết thực cho các chủ đầu tư dự án, góp phần kéo giảm giá thành nhà ở xã hội, hướng đến thực hiện mục tiêu phát triển ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021- 2030...

Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng xem xét trình Thủ tướng Chính phủ xem xét bổ sung vào Nghị định 100/2024/NĐ-CP quy định công nhận nhà trọ cho thuê dài hạn theo tháng, theo năm cũng là một loại nhà ở xã hội, là nhà ở riêng lẻ.

Theo ông Lê Hoàng Châu, TP. Hồ Chí Minh có khoảng 60.470 người kinh doanh phòng trọ cho thuê dài hạn với tổng số phòng trọ 560.000 phòng, đáp ứng chỗ thuê trọ cho 1,4 triệu người nhưng hiện nay, do chưa được hỗ trợ theo chính sách nhà ở xã hội nên các chủ nhà trọ cho thuê dài hạn phải nộp thuế khoán bằng 7%/doanh thu dịch vụ lưu trú dài hạn bao gồm 5% thuế giá trị gia tăng và 2% thuế thu nhập cá nhân theo quy định tại Thông tư số 40/2021/TT-BTC của Bộ Tài chính, tương tự như các chủ khách sạn mini cũng nộp thuế khoán bằng 7%/doanh thu “dịch vụ lưu trú ngắn hạn (theo ngày, theo giờ…) là không hợp tình hợp lý.

“Nếu công nhận nhà trọ cho thuê dài hạn là một loại hình nhà ở xã hội thì các chủ nhà trọ này sẽ được hưởng chính sách ưu đãi về tín dụng, ưu đãi về thuế như được giảm 50% thuế suất thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối với nhà ở xã hội thì chủ nhà trọ cho thuê dài hạn chỉ phải nộp thuế khoán/doanh thu là 3,5% và còn được vay tín dụng ưu đãi để xây dựng, cải tạo hoặc sửa chữa nhà trọ phục vụ người thuê trọ”, ông Châu phân tích.

Đáng chú ý, Chủ tịch HoREA cho rằng, điểm nghẽn lớn nhất trong công tác thực thi pháp luật hiện nay trong thực hiện quy trình, thủ tục đối với dự án nhà ở xã hội vẫn là sự phối hợp thiếu đồng bộ và đùn đẩy giữa các Sở, ngành, quận, huyện dẫn đến việc giải quyết thủ tục hành chính đối với dự án nhà ở xã hội rất chậm, mất rất nhiều thời gian, làm nản lòng doanh nghiệp.

Do vậy, Hiệp hội đã đề nghị UBND các địa phương quan tâm chỉ đạo quyết liệt tháo gỡ vướng mắc trong việc phối hợp công tác của các Sở, ngành, quận, huyện, thành phố trực thuộc để rút ngắn thời gian thực hiện trình tự, thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội.

Được biết, để hưởng ứng Chương trình phát triển ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030, đã có khoảng 15 tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản lớn đăng ký tham gia với hơn 1,5 triệu căn hộ như Vingroup, Sungroup, Novaland, Him Lam, Hưng Thịnh Land, Viglacera, Becamex IDC Bình Dương, Ecopark, HUD, CEO Group, Capital House, Capitaland...

“Do đó, Thủ tướng Chính phủ sớm chỉ đạo các địa phương bố trí đủ quỹ đất và thực hiện nhiều phương thức để tạo lập quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội, nhất là tạo điều kiện để nhà đầu tư thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất và phương thức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội”, ông Châu đề nghị.