Tiềm lực tài chính từ đất đai  còn rất lớn

Mặc dù số thu NSNN từ đất đai vào năm 2002 đã đạt 5.486 tỷ đồng, chiếm 4,4%/tổng số thu ngân sách và đến năm 2010, nguồn thu đó đã tăng lên 67.767 tỷ đồng, chiếm 11,21%/tổng số thu NSNN. Tuy nhiên, Bộ Tài chính vẫn khẳng định, nguồn lực tài chính từ đất đai còn rất lớn nhưng vẫn chưa được khai thác đầy đủ, một phần lớn địa tô chênh lệch từ đất vẫn chưa được tập trung vào NSNN; các công cụ tài chính, thuế nhiều nhưng chưa đủ mạnh và hạn chế về năng lực thực thi, dẫn đến kết quả thu tài chính và vai trò điều tiết, kiểm soát thị trường đất đai còn yếu.

Hiện nay, việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai đang được thực hiện thông qua các chính sách: thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến sử dụng đất; chính sách góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất; xác định giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị DN khi cổ phần hóa. Qua thực tế triển khai, về cơ bản các chính sách tài chính đất đai đã phù hợp với cơ chế thị trường, tạo nguồn lực tài chính quan trọng phục vụ phát triển kinh tế xã hội, đã thống nhất chính sách tài chính đất đai với chính sách đầu tư trong và ngoài nước; giải quyết hài hòa lợi ích giữa Nhà nước với đối tượng sử dụng đất, ổn định chi phí về đất đối với các DN. Cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất được ban hành đã hạn chế tình trạng tiêu cực trong giao đất, đảm bảo công khai, minh bạch. Các chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã thể hiện được chủ trương ưu đãi, khuyến khích của Nhà nước đối với đối tượng sử dụng đất cần ưu đãi hoặc khuyến khích đầu tư.

Mặc dù đã đạt được những kết quả khá tích cực, nhưng các chuyên gia cho rằng, việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai vẫn còn nhiều hạn chế. Trong đó, dù hệ thống chính sách đã ban hành tương đối đầy đủ nhưng vẫn phức tạp, nằm rải rác trong nhiều quy định của các văn bản quy phạm pháp luật, thiếu tính ổn định; nhiều vấn đề phát sinh trong thực tiễn chậm được đổi mới, dẫn đến lúng túng, khó khăn trong tổ chức thực hiện. Đặc biệt, đối với chính sách giải phóng mặt bằng  hiện đang phát sinh sự bất cập lớn khi người chấp hành tốt thì bị thiệt thòi, còn người chây ì, trông chờ sự thay đổi cơ chế, chính sách của Nhà nước trong việc thay đổi giá đất thì lại được hưởng lợi do giá đất năm sau cao hơn năm trước. Chính sách ưu đãi miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cũng còn nhiều hạn chế khi nặng về thủ tục hành chính, chưa thực sự tạo điều kiện thuận lợi cho đối tượng thực thi.

Bên cạnh đó, do có quá nhiều đối tượng ưu đãi nên rất khó khăn, phức tạp trong công tác quản lý, tạo kẽ hở, phát sinh cơ chế xin - cho, dễ lợi dụng, gây thất thu NSNN. Ngoài ra, việc xử lý đối với các dự án được giao đất nhưng chậm hoàn thành nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất rất vướng mắc. Mặt khác, việc giao đất, cho thuê đất phần lớn vẫn chỉ định thầu, chưa triệt để thực hiện cơ chế đấu giá, đấu thầu. Một số quy định về đất đai chưa phù hợp với các quy định pháp luật chuyên ngành khác như pháp luật đất đai với quy định về quản lý tài sản nhà nước tại các đơn vị sự nghiệp công lập, việc góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất; việc ban hành khung, bảng giá đất thường bị lạc hậu so với giá thị trường, làm cho vai trò điều tiết giá đất của Nhà nước bị hạn chế.

Phân tích về vấn đề này, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường, GS Đặng Hùng Võ cho rằng, muốn tăng nguồn thu từ đất đai, cần đổi mới toàn diện chính sách tài chính. Theo đó, Nhà nước phải chủ động điều tiết giá đất trên thị trường bằng quan hệ cung cầu, đảm bảo việc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Đồng thời, bỏ khung giá đất chung, Chính phủ chỉ nên quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất để UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá đất theo giá thị trường. Trong đó, bảng giá được xây dựng chi tiết theo từng vị trí, vùng, mục đích sử dụng và điều chỉnh kịp thời khi có biến động. Phải đổi mới phương thức xác định giá đất theo hướng phân loại đất theo khả năng sinh lời để có hướng điều tiết thu hiệu quả.

Theo ông Phạm Đình Cường, Cục trưởng Cục Quản lý công sản Bộ Tài chính, để tận dụng được nguồn tài chính từ đất đai, trong thời gian tới cần đẩy mạnh thu hồi đất theo quy hoạch, tạo quỹ đất sạch để đấu giá, hạn chế tối đa tình trạng giao, cho thuê đất theo hình thức chỉ định, đảm bảo công khai, minh bạch trong việc tiếp cận đất đai đối với mọi đối tượng. Nhà nước cần thu hẹp đối tượng giao đất không thu tiền sử dụng đất, chuyển các đơn vị sự nghiệp công lập tự chủ tài chính sang hình thức thuê đất; hoàn thiện chính sách thu tiền thuê đất phần dưới mặt đất để xây dựng công trình ngầm và khoảng không sử dụng cho mục đích kinh doanh. Khi xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng, chỉnh trang đô thị phải quy hoạch và tổ chức khai thác cả quỹ đất hai bên đường, vùng phụ cận để tạo nguồn lực từ đất đai cho các công trình liền kề.

Đi liền với đó, phải rà soát lại toàn bộ chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo hướng hạn chế đối tượng được miễn, giảm, chuyển cơ bản các hình thức ưu đãi về thu sang ưu đãi về chi để kiểm soát, nâng cao hiệu quả chính sách. Đồng thời nghiên cứu, trình Quốc hội ban hành Luật Thuế tài sản, trong đó, đối tượng chịu thuế phải bao gồm cả đất và tài sản gắn liền với đất; thực hiện nghiêm Luật Thuế TNDN, TNCN về các khoản thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất; nghiên cứu hình thức đánh thuế nặng đối với đất bỏ hoang, đất đã giao, cho thuê nhưng chậm đưa vào sử dụng, đảm bảo quản lý, khai thác hiệu quả nguồn lực tài chính từ đất đai, góp phần phục vụ phát triển kinh tế xã hội giai đoạn tới.

Sắp xếp lại nhà đất tại các cơ quan hành chính sự nghiệp

Theo số liệu thống kê của Bộ Tài chính, diện tích đất là trụ sở cơ quan hành chính, đơn vị sự nghiệp nhà nước hiện chiếm khoảng 1,5 tỷ m2, với tổng trị giá khoảng 594 nghìn tỷ đồng và hơn 100 nghìn m2 nhà với tổng trị giá 138 nghìn tỷ đồng. Riêng các tập đoàn, tổng công ty đang quản lý khoảng 155 triệu m2 đất. Vấn đề đáng nói là phần lớn trụ sở đại điện các bộ, ngành, tổng công ty, tập đoàn đều nằm ở những vị trí trung tâm nhưng lại chủ yếu làm chức năng của văn phòng, văn phòng đại diện. Bên cạnh đó, một bộ phận nhà, đất, trụ sở làm việc của các cơ quan hành chính, đơn vị sự nghiệp bị sử dụng lãng phí, sai mục đích, cho thuê, cho mượn, bố bí làm nhà ở, sử dụng kinh doanh, làm dịch vụ không đúng chức năng, thậm chí bỏ trống dẫn đến thất thoát lãng phí.

Xuất phát từ thực tế đó, nhất là tình trạng sử dụng nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước còn nhiều lãng phí, năm 2007, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành quy định về sắp xếp lại, xử lý nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước. Trên cơ sở đó, toàn bộ trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở SXKD được sắp xếp lại theo nguyên tắc di dời các cơ sở SXKD gây ô nhiễm môi trường ra các khu công nghiệp, khu kinh tế. Cơ quan, đơn vị, tổ chức được chủ động sắp xếp lại nhà, đất hiện có theo chức năng, nhiệm vụ, phù hợp với quy hoạch; số nhà, đất dôi dư được phép bán, chuyển nhượng, chuyển mục đích sử dụng, từ đó tạo nguồn lực tài chính để đầu tư mới, cải tạo, nâng cấp trụ sở làm việc, đầu tư chiều sâu, tăng thêm năng lực SXKD; giành quỹ đất có lợi thế cho hoạt động kinh doanh, thương mại, dịch vụ, bệnh viện, trường học và các công trình phúc lợi khác, góp phần quy hoạch lại, chỉnh trang đô thị theo hướng hiện đại, văn minh.                                   

Tuy nhiên, kết quả đạt được vẫn rất khiêm tốn, theo thống kê của Cục Quản lý công sản, tính đến đầu năm 2012 đã có 71 bộ, ngành trung ương, 17 tổng công ty nhà nước, 51/63 địa phương báo cáo kê khai và đề xuất phương án xử lý với trên 117,4 nghìn cơ sở nhà, đất, với tổng diện tích 3,4 tỷ m2 đất và 106 triệu m2 nhà. Kết quả việc xử lý, sắp xếp lại nhà, đất trong thời gian qua, Nhà nước đã thu được 24.812 tỷ đồng, trong đó riêng các tập đoàn, tổng công ty đã thu được trên 15 nghìn tỷ đồng. Như vậy có thể nói, số tiền thu được còn quá khiêm tốn so với nguồn tài chính có thể thu được từ việc sắp xếp lại nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước hiện nay.

Để khai thác có hiệu quả nguồn lực tài chính từ nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước, các chuyên gia kinh tế cho rằng, nguyên tắc đầu tiên để tạo nguồn thu từ sắp xếp nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước là phải tách bạch quyền - trách nhiệm về quản lý tài sản nhà nước giữa cơ quan nhà nước với đơn vị sự nghiệp công lập. Theo đó, việc quản lý tài sản nhà nước tại các cơ quan nhà nước và các đơn vị sự nghiệp công lập chưa tự chủ về tài chính phải đảm bảo đúng tiêu chuẩn, định mức theo quy định. Còn đối với đơn vị sự nghiệp công lập đã tự chủ về tài chính thì phải chuyển từ cơ chế giao đất không thu tiền sử dụng đất sang cơ chế thuê đất theo nguyên tắc giá thị trường để tạo lập sự chủ động, minh bạch trong hạch toán dịch vụ công. Vì vậy, yêu cầu đặt ra trong tình hình mới là phải thực hiện quyết liệt việc sắp xếp, bố trí lại quỹ nhà, đất trong tái cấu trúc các tập đoàn kinh tế, tổng công ty nhà nước. Theo đó, đối với quỹ nhà, đất dôi dư sau khi sắp xếp lại thì cho phép bán, chuyển nhượng để tạo nguồn vốn tái đầu tư SXKD. Đối với nhà, đất được phép chuyển đổi mục đích sử dụng nhưng chưa thực hiện, thì đánh giá lại theo giá thị trường và chuyển giao cho các đơn vị chức năng.

Đối với quỹ nhà, đất dôi dư mà đơn vị không có phương án sử dụng hợp lý thì thu hồi, bán đấu giá hoặc chuyển giao cho địa phương để phục vụ lợi ích công cộng theo quy hoạch. Bên cạnh đó, cần rà soát, đánh giá lại nhu cầu sử dụng đất của các DN cổ phần hóa, từ đó áp dụng các biện pháp tài chính, kinh tế để thúc đẩy sử dụng đất có hiệu quả. Khi thực hiện cổ phần hóa DN, cần đảm bảo nguyên tắc giá trị tài sản nhà nước được định giá theo nguyên tắc thị trường, bao gồm cả giá trị quyền sử dụng đất. Đặc biệt, cần thực hiện thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo cơ chế mới, đảm bảo giá đất sát với giá thị trường; đồng thời, tăng cường kiểm soát việc sử dụng vốn của các tập đoàn, tổng công ty, nhằm hạn chế tình trạng đầu tư ngoài ngành, rút dần vốn ra khỏi lĩnh vực bất động sản.

Với một số lĩnh vực đang được Nhà nước ưu đãi thông qua việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai và thuế để giảm chi phí, hạ giá thành, nhưng những ưu đãi đó lại gây nên tác dụng phụ là DN thiếu chủ động, chưa quan tâm đúng mức đến hiệu quả SXKD, chưa phản ánh đúng giá trị thực của sản phẩm, hàng hóa được cung cấp. Vì vậy, cần nghiên cứu, từng bước xóa bỏ ưu đãi, tạo sự bình đẳng, minh bạch giữa các DN trong hoạt động SXKD, đưa giá trị hàng hóa, dịch vụ cung cấp cho xã hội về đúng bản chất cung - cầu, đồng thời cũng tạo thêm nguồn thu cho NSNN.

Ngoài ra, cần đẩy mạnh việc bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê, trong trường hợp người thuê không có nhu cầu mua thì Nhà nước đứng ra sửa chữa, cải tạo lại để cho thuê, bảo đảm nguyên tắc thu đủ bù đắp chi phí, kiên quyết xoá bỏ tình trạng bao cấp về nhà ở, gây gánh nặng cho NSNN.