Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, quý I/2021 thị trường nhà ở mặc dù lượng giao dịch ở nhiều loại hình, phân khúc BĐS giảm, nhưng giá giao dịch vẫn tăng so với quý IV/2020.

Khan hiếm nguồn cung

Chẳng hạn, căn hộ bình dân có mức giá dưới 25 triệu đồng/m2 tại các đô thị lớn, các dự án nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ rất ít, hầu như chỉ có ở các khu vực xa trung tâm.

Theo giá thị trường, căn hộ chung cư trung cấp tại Hà Nội có giá bántừ 30 đến trên 40 triệu đồng/m2, tập trung nhiều tại các quận Hà Đông, Thanh Xuân, Cầu Giấy, Gia Lâm…. Tại TP. Hồ Chí Minh có mức giá nhỉnh hơn dao động từ khoảng 35 – 45 triệu/m2.

Trong khi đó, căn hộ cao cấp có mức giá trên 50 triệu đồng/m2 lại khá phổ biến tại cả hai thành phố lớn. Đặc biệt, thị trường căn hộ hạng sang tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đã ghi nhận có những dự án tại vị trí "vàng" có mức giá trên 100 triệu đồng/m2. Thậm chí, TP. Hồ Chí Minh có dự án mức giá xấp xỉ 300 triệu đồng/m2.

Giá nhà ở riêng lẻ trong các dự án tại nhiều địa phương tiếp tục có xu hướng tăng so với quý trước. Hà Nội, Hải Phòng, Đồng Nai là những địa phương có mức giá bình quân tăng khá cao so với mặt bằng chung cả nước. Mức giá bình quân tại các địa phương tăng khoảng 5-10% so với quý IV/2020.

Ở phân khúc đất nền, sau dịp nghỉ Tết Nguyên đán đã xảy ra hiện tượng tăng nóng ở nhiều địa phương trên địa bàn cả nước. Theo ghi nhận của các đơn vị nghiên cứu thị trường thì một số khu vực đất đai người dân quản lý tại các vùng ven đô, quy hoạch nâng cấp lên quận tại Hà Nội đều bị đẩy lên tương đương 30 – 50 triệu/m2.

Giá nhà đất ở khu vực TP. Thủ Đức liên tục tăng nhiều đợt từ trước thời điểm thành lập Thành phố, nhiều vị trí mặt đường đã lên tới hơn 100 triệu đồng/m2 thậm chí gần 200 triệu/m2.

Một số chuyên gia đánh giá, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đều tăng do khan hiếm nguồn cung, dự án mới được mở bán. Giá căn hộ chung cư bình quân tăng khoảng 5-10% so với quý IV/2020. Tuy nhiên, giao dịch chính thức được ghi nhận trên thực tế hầu như rất ít.

Giá có xu hướng tăng

Trở lại với Nghị quyết số 84/NQ-CP về các nhiệm vụ, giải pháp tiếp tục tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, thúc đẩy giải ngân vốn đầu tư công… trong bối cảnh đại dịch Covid-19. Nghị định này đã được Chính phủ giao Bộ Xây dựng chủ trì, xây dựng giải pháp khuyến khích phát triển các dự án nhà ở thương mại giá thấp. Cụ thể, căn hộ chung cư có quy mô dưới 70m2, giá bán không vượt quá 20 triệu đồng/m2.

Sau đó, trong nhiều hội nghị, hội thảo có sự tham dự của ông Nguyễn Văn Sinh, Thứ trưởng Bộ Xây dựng đều thông tin rằng, Bộ này đang triển khai xây dựng dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về giải pháp khuyến khích phát triển các dự án nhà ở thương mại giá thấp. Trong đó, tập trung vào một số ưu đãi về quy hoạch, bố trí quỹ đất, thủ tục đầu tư xây dựng và cơ chế huy động vốn…

Theo ông Sinh, việc triển khai các cơ chế chính sách phát triển nhà ở thương mại giá thấp phải được nghiên cứu bài bản nhằm đảm bảo phù hợp với các quy định pháp luật về nhà ở và các pháp luật khác liên quan.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, việc xây dựng quỹ nhà ở bình dân quy mô dưới 70m2 với giá 20 triệu rất khó thực hiện. Bởi lẽ, nhìn từ thực tế báo cáo quý I/2021 của Bộ Xây dựng cũng như một số đơn vị nghiên cứu thị trường BĐS cho thấy, giá nhà chung cư ngày một cao, năm trước tăng hơn năm sau 3-5%.

Thậm chí, nhà phân khúc bình dân dưới 25 triệu đồng/m2 ở cả hai đô thị lớn không còn. Ngay như nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá bình dân tại Đặng Xá, Gia Lâm (Hà Nội) hiện nay cũng không còn mức giá 20 triệu đồng/m2.

Tại TP. Hồ Chí Minh nhà ở bình dân còn không thấy xuất hiện trên thị trường hơn 1 năm trở lại đây. Mức tăng giá nhà chung cư  ở thành phố này thuộc hàng cao nhất cả nước bởi tính từ năm 2019 đến nay tăng khoảng 15-20%.

Mới đây, TP. Hồ Chí Minh chuẩn bị tổ chức bán đấu giá 3.790 căn hộ tái định cư thuộc khu 38,4ha phường Bình Khánh. Trước đó, mức giá khởi điểm lần lượt được công bố 9.000 tỷ đồng, rồi đến 9.100 tỷ nhưng không có doanh nghiệp nào mua.

Với mức giá khởi điểm lần này 9.900 tỷ đồng, tức trung bình khoảng hơn 2,6 tỷ đồng/căn hộ, diện tích khoảng 70m2 đây vẫn là một bài toán khó đối với các doanh nghiệp. Bởi chất lượng nhà ở mức trung bình, nhưng giá thuộc phân khúc trung cấp, sẽ rất khó bán được cho người thu nhập thấp đang có nhu cầu nhà ở.

Nhìn từ thực trạng hiện nay, giá đất từ nội đô ra ngoại ô đều tăng cao, quỹ đất dành cho xây nhà ở xã hội và nhà ở thương mại ngày càng khan hiếm. Giá vật liệu xây dựng và giá nhân công cũng đồng loạt tăng trong vòng 6 tháng trở lại đây. Rõ ràng, kế hoạch xây dựng nhà thương mại giá bình dân theo Nghị định của Chính phủ sẽ khó thực hiện được.