Dự thảo thông tư 36 đánh thẳng vào cả bên cung và cầu bất động sản

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đang lấy ý kiến dự thảo thông tư quy định các giới hạn, tỉ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động của ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài (dự thảo thông tư thay thế Thông tư 36/2014/TT-NHNN).

Trong phụ lục dự thảo đã điều chỉnh hệ số rủi ro đối với một số khoản phải đòi. Cụ thể, hệ số rủi ro 50% áp dụng cho các khoản phải đòi cho cá nhân vay mua nhà ở xã hội, mua nhà ở theo các chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ; cho vay cá nhân mua nhà có giá trị dư nợ gốc dưới 1,5 tỷ đồng.

Đáng lưu ý, hệ số rủi ro sẽ lên tới 150% áp dụng cho khoản phải đòi đối với cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống mà dư nợ gốc của một khách hàng có giá trị từ 3 tỷ đồng trở lên. Hệ số này cao gấp ba lần so với quy định trước.

Ngoài tăng hệ số tín dụng rủi ro đối với bất động sản, dự thảo còn đưa ra phương án điều chỉnh vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn theo xu hướng giảm dần tỉ lệ này xuống còn 30% thay vì lộ trình hiện nay là 40%. Trong khi đó, các khoản vay đối với thị trường bất động sản thường có nhu cầu sử dụng vốn trung, dài hạn cao nên việc giảm tỉ lệ này đồng nghĩa với nguồn vốn vào thị trường càng ít.

Lần tác động này, theo phân tích của các chuyên gia, đánh thẳng vào cả bên cung và cầu bất động sản, hay nói đúng hơn là đánh thẳng cả vào khách hàng và chủ đầu tư. Về phía doanh nghiệp bất động sản, để triển khai dự án, từ lúc tìm kiếm mặt bằng đến khi bàn giao cho khách hàng có thể mất vài năm, thậm chí chục năm, do đó, doanh nghiệp sẽ cần nguồn vốn lớn. Đặc biệt, để có thể phát triển trong lâu dài, nguồn vốn trung và dài hạn với doanh nghiệp bất động sản sẽ là yếu tố sống còn. Tuy nhiên, không phải doanh nghiệp nào cũng có đủ điều kiện và khả năng huy động vốn từ phát hành cổ phiếu, trái phiếu hay hợp tác với các đối tác nước ngoài. Do đó, việc NHNN siết chặt lại tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được cho vay dài hạn sẽ gây khó khăn lớn với các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam.

Ở phía người mua nhà, việc giảm tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được cho vay trung dài hạn sẽ gây áp lực lớn đến người mua nhà do đa phần gói vay mua nhà là trung, dài hạn. Trong khi đó, nhu cầu nhà ở tại Việt Nam vẫn còn rất lớn. Savills dẫn số liệu của Tổng cục Thống kê cho thấy, từ năm 2009 đến năm 2016, TP. Hồ Chí Minh có 134.000 hộ gia đình được thành lập mới, còn Hà Nội cũng có thêm 130.000 hộ mới. "Việc gia tăng số lượng gia đình mới cộng thêm lượng nhà ở cũ xuống cấp dẫn đến nguồn cầu nhà ở mới tăng", Savills nhận định.

Siết tín dụng đột ngột sẽ gây sốc cho thị trường bất động sản

Trao đổi với chúng tôi về tác động của Dự thảo Thông tư 36/2014/TT-NHNN đến thị trường bất động sản, luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch HĐTV Công ty Luật BASICO, Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) cho rằng cần cân nhắc, tính toán lại mức 3 tỷ đồng liệu đã phù hợp với mức thu nhập của người dân, hiện trạng đầu tư bất động sản thời gian qua hay chưa.

"Chúng ta không nên đánh đồng tất cả các khoản vay trên 3 tỷ đồng vào chung một hệ số rủi ro 150%. Nếu có thể phân nhóm và tùy vào mức độ rủi ro để áp dụng hệ số 100% hay 125%. Chẳng hạn, bất động sản nhà ở có mức độ rủi ro thấp, bất động sản khu công nghiệp cần được khuyến khích phát triển", ông Đức nói.

Nhìn nhận ở một gốc độ khác, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng những thay đổi trong thông tư 36 sẽ khiến thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc nhà ở cao cấp gặp khó. Việc khuyến khích phát triển các phân khúc thấp hơn là cần thiết, song không nên vì vậy mà phải hy sinh phân khúc nhà ở cao cấp.

"Thị trường bất động sản tại Việt Nam ổn định không chỉ bởi vốn của chủ đầu tư dự án mà chính là nhờ vốn của các khách hàng, nhà đầu tư thứ cấp, hộ gia đình cá nhân. Trong khi đó, hầu hết người mua nhà trên thị trường hiện nay đều phải vay vốn từ ngân hàng. Các ngân hàng huy động vốn của người dân sau đó cho vay với lãi suất của tín dụng thương mại. Với cơ chế tín dụng này, lãi suất đã ở mức rất cao, xấp xỉ 10%/năm. Nếu có thêm quy định siết cho vay mua nhà ở cao cấp với giá trên 3 tỷ đồng, thị trường sẽ gặp khó", ông Đặng Hùng Võ nhấn mạnh.

Ông Võ cũng cho biết thêm, quy định tăng hệ số rủi ro cho vay kinh doanh bất động sản, siết cho vay mua nhà có giá trị 3 tỷ đồng sẽ ảnh hưởng rất nghiêm trọng đến thị trường bất động, nhất là trong bối cảnh hiện nay khi thị trường bất động sản có rất nhiều vấn đề tồn đọng khiến cả nguồn cung và thanh khoản đang có xu hướng chậm lại. Theo ông Võ, các ngân hàng có thể rà soát để siết cho vay mua nhà đối với các chủ đầu tư không đủ uy tín, năng lực trên thị trường để đảm bảo tránh rủi ro tín dụng thay vì áp dụng quy định này trên toàn thị trường bất động sản cao cấp.