Thị trường bất động sản hấp dẫn tự thân

Theo đại diện của Hiệp hội DN đầu tư nước ngoài, số người nước ngoài tìm hiểu thị trường và muốn mua nhà tại Việt Nam đã gia tăng mạnh mẽ trong mấy năm vừa qua. Trong số đó, lượng khách hàng đến từ Hàn Quốc, Nhật Bản... chiếm chủ yếu. Số liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy, từ khi Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực từ ngày 1/7/2015 đến nay, đã có khoảng 549 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam. Tuy nhiên con số này còn khiêm tốn so với nhu cầu thực.

Vị này cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam có sức hấp dẫn tự thân, bởi từ trước tới nay các chính sách về thu hút FDI chưa khi nào khuyến khích nhà đầu tư (NĐT) rót vốn vào lĩnh vực bất động sản. NĐT nước ngoài rót vốn mạnh vào thị trường bất động sản không chỉ hướng tới lượng khách hàng trong nước, mà còn muốn đón đầu nhu cầu người nước ngoài vào Việt Nam làm việc và sinh sống. Theo các chuyên gia, người nước ngoài thường hứng thú với các sản phẩm ở phân khúc cao cấp, thay vì trung cấp và bình dân như đa số khách hàng Việt Nam. Chính vì vậy, việc nới lỏng quy định cũng là tạo điều kiện để tăng tính thanh khoản cho các sản phẩm bất động sản cao cấp, đồng thời không chèn lấn lên nguồn cung của khách hàng trong nước.

Bà Doãn Hồng Nhung - Ban Pháp chế, Hiệp hội kinh doanh bất động sản Việt Nam chia sẻ thêm, hiện nay cá nhân nước ngoài chỉ được mua nhà ở, không được mua các loại hình bất động sản khác như bất động sản du lịch, trong khi nhu cầu thực tế của cá nhân nước ngoài đối với loại hình sản phẩm này là rất lớn. Vì vậy, vừa qua Hiệp hội đã đề xuất việc cho phép cá nhân nước ngoài mua công trình xây dựng không phải là nhà ở như bất động sản du lịch.

Chủ trương có, thi hành còn lỏng lẻo

Ghi nhận từ cộng đồng NĐT nước ngoài cho thấy, việc sở hữu bất động sản tại Việt Nam không chỉ chặt chẽ do bị giới hạn ở các phân khúc sản phẩm nhất định, mà còn do các quy định, thủ tục chưa được thực hiện “đến nơi đến chốn”. Báo cáo của Nhóm công tác Đầu tư và Thương mại, Diễn đàn DN Việt Nam (VBF) nêu rõ, các bước cuối cùng để hiệu lực hoá quyền được mua nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam đáng lẽ ra đã phải có hiệu lực từ hơn 2 năm trước. Tuy nhiên cho tới nay công việc này vẫn “giậm chân tại chỗ”.

Ông Fred Burke - Trưởng Nhóm công tác nêu quan điểm, dù Chính phủ đã ban hành các quy định cho phép bán có giới hạn một số loại căn hộ chung cư và biệt thự nhất định cho người nước ngoài, nhưng các cấp thực thi vẫn chưa ban hành kịp thời các quy định thi hành cụ thể, dẫn đến xảy ra nhiều nhầm lẫn và rủi ro trên thị trường.

Hiện nay, vấn đề sở hữu nhà ở đối với người nước ngoài đã được quy định trong Luật Nhà ở năm 2014; Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết các cơ chế thực hiện quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam. “Công việc cuối cùng sẽ do các Sở Xây dựng cấp tỉnh thực hiện, đó là xác định các dự án nhà ở thương mại mà cá nhân và tổ chức nước ngoài không được phép sở hữu nhà ở và công bố các thông tin đó lên mạng, lại chưa cho thấy nhiều tiến triển”, ông Fred Burke lo ngại và nhấn mạnh, việc trì hoãn kéo dài này khiến các cá nhân và tổ chức nước ngoài mong muốn mua nhà ở tại Việt Nam nản lòng.

Một vấn đề đáng chú ý khác là hạn chế về mặt kỹ thuật đối với việc đăng ký quyền sở hữu nhà. Số căn hộ mà người nước ngoài được quyền sở hữu trong một toà nhà chung cư bị giới hạn ở mức 30%, nhưng Bộ Xây dựng và các Sở Xây dựng ở địa phương chưa áp dụng một hệ thống cần thiết để đăng ký và theo dõi số lượng căn hộ thuộc sở hữu của người nước ngoài trong một dự án nhất định. Vì vậy, thị trường thứ cấp đã bị đóng băng hoàn toàn. Kết quả là tại hầu hết các tỉnh thành, không có hệ thống nào cho việc thay đổi quyền sở hữu nhà ở từ người Việt Nam sang người nước ngoài một khi tài sản đã được bán cho người Việt.

Khi đã thông qua được quy trình mua bán, lại phát sinh vướng mắc khác liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà. Theo Luật Nhà ở, cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở riêng lẻ bao gồm biệt thự, nhà liền kề trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Theo khoản 1 Điều 19 của Luật Kinh doanh bất động sản, việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất. Thực tế, với các nhà ở riêng lẻ trong các dự án nhà ở, giá bán nhà ở theo hợp đồng mua bán ký giữa chủ đầu tư và khách hàng là giá đã bao gồm giá trị quyền sử dụng đất, nghĩa là người mua nhà ở sẽ được sử dụng riêng với phần đất này.

Tuy nhiên, khoản 1 Điều 186 của Luật Đất đai năm 2013 thì chỉ ghi nhận “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam”, mà không ghi nhận quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở.

Do các quy định nêu trên, nên dẫn tới nhiều cách hiểu và áp dụng không thống nhất. Cụ thể là với nhiều dự án đã có văn bản chấp thuận bán nhà cho người nước ngoài, khi làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở cho cá nhân nước ngoài thì Cơ quan cấp giấy chứng nhận từ chối với lý do cá nhân nước ngoài không phải là người sử dụng đất và không thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền theo Điều 5, 55 của Luật Đất đai cũng như không được ghi nhận quyền sử dụng đất theo Điều 186 của Luật Đất đai năm 2013. Vì vậy, cần bổ sung quy định của Luật Đất đai hoặc ban hành văn bản hướng dẫn về trường hợp cấp giấy chứng nhận cho người nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam.