Cơ quan quản lý chưa phối hợp chặt chẽ, chuyển đổi mục đích sử dụng đất không đúng quy hoạch 

Đối với cơ quan quản lý nhà nước, việc quản lý, sử dụng đất của DNNN CPH lộ diện nhiều bất cập, thiếu sót, tập trung vào 5 vấn đề sau:
Công tác tổng hợp, báo cáo Chính phủ hằng năm của địa phương về nhiệm vụ CPH DNNN trên địa bàn còn chậm tiến độ và thiếu chính xác về số lượng, tổng diện tích đất do DN đang quản lý, sử dụng.

Cơ quan tài nguyên và môi trường chưa hướng dẫn DN thực hiện các thủ tục để trả đất về địa phương khi không còn nhu cầu sử dụng; chưa làm thủ tục tiếp nhận, thu hồi để đưa đất vào sử dụng. Điều này dẫn đến một số diện tích đất của DN để hoang hóa, gây lãng phí. 
Nhiều địa phương không chú trọng công tác phối hợp giữa ban chỉ đạo đổi mới, phát triển DN địa phương, sở tài nguyên và môi trường, cơ quan thuế dẫn đến số liệu về diện tích đất của DN CPH giữa các cơ quan này khác nhau.

Khi thẩm định phương án sử dụng đất của DN, cơ quan tài nguyên và môi trường chưa tuân thủ quy định về việc đánh giá sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất của địa phương đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. 

Cơ quan quản lý thu hồi đất đang cho DNNN sau CPH thuê để cho tổ chức khác thuê lại, sau đó có chủ trương chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở không đúng quy hoạch sử dụng đất.

Nhiều doanh nghiệp chưa nghiêm túc thực hiện phương án sử dụng đất

Đối với các DNNN CPH, việc xây dựng, phê duyệt phương án sử dụng đất khi CPH chưa phù hợp. Theo khoản 2, Điều 6 Quyết định số 09/2007/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về việc sắp xếp lại, xử lý nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước, các vị trí đất đang cho thuê toàn bộ hoặc một phần khuôn viên, UBND cấp tỉnh quyết định thu hồi. Tuy nhiên, còn một số DN CPH xây dựng phương án sử dụng đất với mục đích cho thuê kinh doanh thương mại lại vẫn được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận.

Bên cạnh đó, việc xây dựng phương án CPH chưa tạm tính giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị DN đối với khu đất chuyển mục đích sử dụng để thực hiện dự án đầu tư xây dựng - kinh doanh hạ tầng. Điều 31 Nghị định số 59/2011/NĐ-CP của Chính phủ về chuyển DN 100% vốn nhà nước thành công ty cổ phần quy định, trường hợp DN CPH lựa chọn hình thức giao đất (kể cả diện tích đất nhà nước đã giao cho DN xây dựng nhà để bán hoặc cho thuê kinh doanh khách sạn, kinh doanh thương mại dịch vụ; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê) phải tính giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị DN. Thế nhưng, nhiều DN không tính giá trị này dẫn đến không phản ánh đúng giá trị thực của DN khi CPH.

Theo Điều 27 Nghị định số 118/2015/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư, nhà đầu tư phải ký quỹ trong trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư. Kết quả kiểm toán cho thấy còn có chủ đầu tư chưa nộp tiền ký quỹ đảm bảo thực hiện dự án.

Bất cập nữa là DN đang sử dụng đất, mặt nước nhưng chưa được giao đất, chưa ký hợp đồng thuê đất, thuê mặt nước, chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính kể từ khi sử dụng đất, mặt nước. Năm 2018, qua kiểm toán tại một đơn vị trên địa bàn, KTNN khu vực VI phát hiện trường hợp phương án sử dụng đất của DN có 10 thửa đất, tuy nhiên, chỉ 5 thửa đất có hồ sơ nhưng Sở Tài nguyên và Môi trường thống kê chưa đầy đủ diện tích đất của các DN đang sử dụng.

Tiếp theo, diện tích đất không thống nhất giữa các hồ sơ. Cụ thể, phương án sử dụng đất của DN (hồ sơ, số liệu về diện tích các vị trí đất của DN) không thống nhất với số liệu của cơ quan tài nguyên môi trường và số liệu để tính nghĩa vụ tài chính của cơ quan thuế, gây khó khăn cho công tác tổng hợp, báo cáo. KTNN khu vực VI đã kiến nghị cơ quan tài nguyên môi trường phối hợp với cơ quan thuế trong việc xác định diện tích đất cụ thể để tính nghĩa vụ tài chính cho chính xác.

Rất nhiều đơn vị, DN CPH sử dụng đất không đúng mục đích theo phương án sử dụng đất đã được duyệt, nhiều DN có diện tích đất thương mại lớn đã không xây dựng phương án sản xuất kinh doanh phù hợp mà chờ cơ hội để chuyển mục đích sử dụng đất.

Một số DN đang sử dụng, quản lý mặt đất, mặt nước hết thời hạn thuê nhưng chưa hoàn thành thủ tục gia hạn và các thủ tục hành chính có liên quan.

Thậm chí, đất được cho thuê (gồm cả mặt đất, mặt nước) nhưng DN không đưa vào sử dụng, một số DN có diện tích đất lớn giữ đất chờ khi có cơ hội thì chuyển đổi mục đích sử dụng đất mà không đưa vào phương án sử dụng đất. 

DN được chuyển đổi mục đích sử dụng đất nhưng không đủ năng lực tài chính. Theo quy định, DN khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất cần có tối thiểu 20% vốn tự có nhưng nhiều DN không đảm bảo tỷ lệ vốn này…

* (Lược ghi tham luận của ThS. NGUYỄN ĐÌNH THANH - KTNN khu vực VI - tại Tọa đàm “Trao đổi kinh nghiệm kiểm toán và các phát hiện trong quản lý, sử dụng đất đai, tài nguyên khoáng sản”