Ngay từ những tháng đầu năm 2021, sốt đất đã diễn ra trên diện rộng từ Bắc vào Nam. Đây được coi là "cơn sốt" có nhiệt độ lớn nhất năm khi tại hàng loạt các khu vực, giá đất tăng chóng mặt, có nơi lên đến gần 50%.

Đến những tháng cuối năm, thị trường bất động sản lại một lần nữa gây bất ngờ với những thông tin về đấu giá đất ở Thủ Thiêm với mức giá trúng đấu giá lên tới 2,45 tỷ đồng/m2, gấp 8 lần mức giá khởi điểm, xác lập mặt bằng giá bất động sản mới tại khu vực này và lân cận. Và những ngày đầu năm 2022, từ khóa "sốt đất" như một chu kỳ lặp lại, xuất hiện ở nhiều nơi. 

Đã có bong bóng 

Nhận định về tình trạng sốt đất trong thời gian qua, tại một toạ đàm trực tuyến được tổ chức mới đây, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, thị trường bất động sản đang xảy ra bong bóng nhưng không phải toàn thị trường mà tập trung cục bộ ở một số khu vực.

"Thời gian qua, ở một số khu vực xác định là dấu hiệu của sốt ảo và không chỉ giá ảo mà thị trường còn đang chứng kiến cầu ảo, tức là dòng tiền vào bất động sản thực chất không phải là đầu tư bền vững, chủ yếu là ngắn hạn đã tạo ra bong bóng ", ông Đính khẳng định.

Cụ thể, những nhà đầu tư tay ngang ngoài ngành bất động sản có thể đến từ các ngành kinh tế khác, họ bị khủng hoảng từ dịch bệnh nên chuyển hướng đầu tư, hoặc những nhà đầu tư chứng khoán đã chốt lời đổ tiền vào bất động sản. Đây đều là nhóm các nhà đầu tư ngắn hạn với tâm lý lướt sóng, không ổn định khi kênh đầu tư nào có hiệu quả tốt hơn họ sẽ chuyển dòng tiền sang kênh đầu tư đó.

"Đây không phải là bản chất của thị trường bất động sản, không bền vững", ông Đính nhấn mạnh.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam

Tuy nhiên, ông Đính cho rằng, bong bóng này sẽ không vỡ bởi những nhà đầu tư chuyên nghiệp sẽ không tham gia sâu vào những nơi có giá tăng bất thường bởi họ biết giá đang ảo, bỏ tiền vào là không có thật, có thể lỗ ngay thời điểm mua, hệ luỵ của bong bóng chỉ đến với các đầu nậu, nhà đầu tư tay ngang. Trên thực tế, tỷ lệ hấp thụ ở các khu vực nóng giá là rất thấp.

Đồng quan điểm với ông Đính, GS.Đặng Hùng Võ cho rằng, bong bóng thị trường bất động sản đang to dần nhưng không vỡ bởi từ ngày đổi mới đến nay, giá đất chỉ tăng, có thể đứng lại rồi tăng tiếp nhưng chưa bao giờ giảm mạnh.

"Trong bối cảnh hiện nay, tôi cho rằng bong bóng sẽ không bao giờ vỡ mà giá sẽ tiếp tục tăng cao và khó xuống. Điều này là hệ luỵ với cả nền kinh tế", GS. Đặng Hùng Võ nhận xét.

Bởi lẽ mặt bằng giá bất động sản tăng sẽ gây tác động đến sự phát triển các dự án khi giá đền bù, chi phí đầu tư tăng vọt tạo thành rào cản hạn chế các nhà đầu tư tham gia vào các dự án phát triển hạ tầng. Điều này về dài hạn sẽ gây bất lợi cho đà phục hồi và phát triển kinh tế.

Hạ nhiệt bằng cách nào?

Lý giải nguyên nhân dẫn đến tình trạng sốt đất thời gian qua, TS. Nguyễn Văn Đính cho biết, những vướng mắc về thủ tục, quy trình cấp, duyệt dự án đã khiến suốt nhiều năm qua thị trường thiếu hụt nguồn cung mới. Tính đến thời điểm hiện tại có hàng nghìn dự án đang chờ được triển khai, đây chính là nguyên nhân khiến giá bất động sản liên tục thiết lập mặt bằng giá mới.

"Trong thời gian tới, giá bất động sản vẫn trên đà tăng do nguồn cung dự án vẫn thiếu hụt. Rõ ràng, nguồn cung khan hiếm trong dòng tiền liên tiếp đổ vào bất động sản thì việc tăng giá là đương nhiên", ông Đính nhận xét.

Theo bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, dù trải qua 2 năm dịch bệnh phức tạp, ảnh hưởng đến nền kinh tế, nhưng giá bất động sản của nhiều phân khúc vẫn tiếp tục tăng. Điều này khiến giá các loại hình chung cư, căn hộ sơ cấp tiếp đà tăng trong năm 2022. 

Cụ thể, giá bán căn hộ sơ cấp tại Hà Nội hiện tăng 16%, tại TP.HCM đã tăng 17%. Đối với sản phẩm nhà phố và biệt thự, tại Hà Nội đã tăng 13%, nhà phố tăng 4%; tại TP.HCM tăng tương ứng 3% và 17%.

Trong khi đó, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc kênh thông tin thị trường batdongsan.com.vn nhận định, nhu cầu đầu tư bất động sản của người dân trong năm 2022 vẫn lớn. Qua khảo sát, có 92% người đầu tư được hỏi sẽ tiếp tục đầu tư bất động sản trong năm 2022, 77% mong muốn mua thêm nhà đất và 44% chọn mua bất động sản trong tương lai.

GS. Đặng Hùng Võ cho rằng cách thức để ngăn đà tăng giá hiệu quả cao chính là thuế

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc R&D DKRA Việt Nam nhìn nhận, các dự án ra hàng vào cuối năm nay và nửa đầu năm 2022 có thể sẽ chịu áp lực tăng giá do giá vật liệu xây dựng tăng cao, yếu tố lạm phát cũng như nguồn cung mới không được dồi dào. Việc giảm giá bất động sản là rất khó xảy ra.

Nói về giải pháp, ông Nguyễn Văn Đính cho biết, nội hàm thị trường vẫn đang rất tốt nên cách giải quyết bong bóng bất động sản là tháo gỡ các rào cản quy định pháp luật để thị trường có thêm nhiều nguồn cung.

"Nếu thị trường dồi dào nguồn cung thì cung - cầu tự điều tiết. Khi cung nhiều, chủ đầu tư bán giá cao sẽ không ai mua, phải điều tiết lại cho hợp lý với nguồn cầu, giá bất động sản lúc đó sẽ cân bằng lại", ông Đính nhấn mạnh.

Ở một góc nhìn khác, GS. Đặng Hùng Võ cho biết, giải pháp căn cơ nhất để hạ nhiệt bong bóng bất động sản là tăng thuế bất động sản. "Tôi cho rằng chúng ta chưa ngăn được các bong bóng đang trưởng thành, đang lớn lên là vì nó chẳng chịu đồng thuế nào cả. Thuế trong nước rất thấp, anh có giữ bao nhiêu bất động sản đi nữa thì anh cũng chẳng phải nộp gì. Vì cứ thế nên anh tiếp tục bỏ tiền ra mua, do đó mới có chuyện giá mua tăng cao”.

Hiện mức thuế đất đai ở Việt Nam là 0,03% trong khi tại một số quốc gia trong khu vực như Singapore, mức thuế này lên đến tối đa 20%. Do đó, "cách thức để ngăn đà tăng giá ảo rất cao chính là thuế”, GS. Đặng Hùng Võ khẳng định.